风助火势，老公房借势远航



10月31日，上海市政府发布规定，调整普通住房标准。其中，抛弃了以往的内/中/外环单价标准。改为以总价标准。

现行的标准是，普通住房面积不超过140平米，同时：

1）内环总价不超过245万。
2）内外环间总价不超过140万。
3）外环外总价不超过98万。

新的普通住房标准，对上海楼市会造成怎么样的影响。机会与挑战在哪，板块胜者是谁呢。
我们的回答是：老公房！


1）政策有利老公房

新的普通住房标准，对大户型极其不利，而对小户型有利。

比如说，在新的标准下，一套110平米左右的次新房，其合规单价只有￥22000/m。对大多数内环房产，一二年内就会被重新关入“非普通”牢笼。

而一套50平米的老公房呢，按照目前非常不合理的“普通住房”标准，他的房价理论上限，是50000元/m！

也就是说，老公房的上升空间，已经完全被打开了。他不仅可以在房东手中，肆无忌惮地涨价。涨到20000~30000/m。而且，还可以留下足够的空间，给下一手买家。使得层层转手，他一直是最优惠房产。



现在的政策，对老公房真是优惠之极。其一，他是普通住房。又是90平米以下，交易契税只有1%。
第二、交易时限2年。
第三，贷款首付可以20%(第二次购房30%)。利率可以下浮。



在眼下的政策中，老公房每隔二年，即可以以涨价换手，交易成本不过1~2%。真是优惠之极。哪怕上海楼市政策最最宽松的2002年，总成本0.75%，也相差不多了。


2）市场有利老公房


除了政策面的二大因素：1）90平米以下，2）普通住房，老公房全都满足之外。就市场的本身，也是对老公房非常有利，非常利好的。

当前市场之中，最重要的二大主流，1）换楼客，2）梯级消费。目前其实已被桎梏了。



在2005年初起宏观调控之时，曾有房地产专家，写了一篇《谁来购买300万豪宅》。文中的结论是，300万对于工薪阶层，还是一个非常大的数字。

但在实际市场中，购买300万房子之人，可能先抛掉一套200万的房子，贷款100万。对于都市夫妻小白领来说，100万贷款也不是非常遥远吃力之事。

购买小夫妻200万房子的人，可能先抛掉一套100万的房子，再贷款100万元。同样道理，他们也并不十分吃力。

外地来的小白领，很可能先从郊区老公房开始，晚后慢慢换到二房、三房、中环、内环。任何人都不可能一下子购买300万的豪宅。但他们有能力从破、中、好、一步一步换级而来。上海拆迁户本地人，可以更快一点。



毫无疑问，目前这一“梯次换房”的民生，已经被愚蠢的“宏观调控”打断了。不合理的财税政策，迄今未见任何改进迹象。

包括这一次“十四条”的新政，仍然把注意力放在“廉租户保障”之上，而对房屋的商品属性视而不见。对商品房的商业主流，视而未见。税费毫无丝毫调低！



就目前换房市场主流，其实最典型的，是“夫妻双方30岁，房贷已接近还完，手里还剩30~50万现金”。

这样的一批人，他们需要的是改善性住宅。目前已经没有了房贷压力，而要进一步改善生活。

一般而言，他们的诉求是“抛出一套中环附近二房180万左右，买入内环三房350万”。




但目前市道，他们换房计划无法完成。因为宏观调控，交易成本大到市场完全无法接受的地步。接近10%。交易量迅速地萎缩到原先20%。

在这种情况下，小白领无法也不舍得，将手中的中环二房抛出。所以也不能买入350万三房。

僵持连续几年，工资不断累积。这个群体，数量已积蓄到了非常大的数字。




在目前这种情况，这批“30岁无贷”人士，最容易的选择是什么。

当然是买入老公房。

因为二三年淡交易积累，他们手中普遍积累了30~50万现金。没有梯次消费，买三房不易，买老公房却是绰绰有余。

同时，国际市场不太平，偏于谨慎的投资者，可能更愿意减少房产头寸，小赌怡情，更倾向50~80万的老公房。进可攻，退可守。

最后，老公房本身有投资属性，其5%的房租偏高，流动性好，无空置，也加剧了他的魅力。




综上，从市场基本面而言，因为“楼市调控”对次新房市场的梯次换房，并没有放开。所以人们可能会买一些小型项目投资。

老公房将是最好的赢家。



3）财务结构有利老公房


天时地利人和，对老公房而言，另一个好处是财务结构，已经非常地有利于老公房了。



以前银行对40万元以下的贷款不感兴趣，成数提高之后，有利放贷。
公积金又是一个利好。



深入一点。举例来说，以前你要Mark Up十万元，你需付出3000元的契税，但仅多贷60000元贷款。举贷成本5%。

现在Mark up十万元，你只要付出1000元的契税，却可以多获得70000的贷款。成本仅1.4%。



更夸张一点说，由于老公房本身的房租收益非常高，近5%。而贷款利率又降了，目前仅5.04%。相当可以说，操作得法的话，久违已见的“以租养房”又可以回来了。




4）结语


政府对“中小房型”的催谷，可谓不遗余力。从最初的“55平米线”，不允许新建中小住宅，直接催高了老公房房价。并使得几十年的工人新村老房子，卖得和新房一样贵。

这一次新政出来以后，又定向利好老公房。按初步估计，退税+利率+流通性增强，可以使得老公房上涨20%左右。




稍晚半年一年之后，老公房很可能爆发出一轮强势行情。几股力量累加，老公房可能涨得非常热手。甚至我们不敢想象的，老公房率先攀上20000，25000，30000/m！

我们唯一的问题是，政府极力催谷工人新村，一手培养起的“老公房泡沫”。老公房卖3w，对百姓又有什么好。




（[email protected]，2008年10月31日晚）