贷款应该是收入的多少倍


这是一篇杂文。上一篇《我们需要多少年还清贷款》写完以后，收到了一些网友回复。所以需要解释一下。最近只有很少的时间写文章。



1）调查样本


在《我们需要多少年还清贷款》中，网友们提出的第一个问题，是调查样本太小。

当时，在整个登记回复中，还不到100人。网友们提出的质疑是“样本太小，不具备范例性”。“安家网上都是有钱人，贷款负担自然轻了。。。。”



对于这些批评，我们除了叹息网友素质太差，别无其它解释。

请看清楚，我们的论点：“贷款/收入比最高只有8.56倍，绝大多数是4~5倍”。这是和样本无关的，也和调查人群无关的。

这只和数学有关，只和数学函数有关。经过一系列的运算，1000000元贷款每月按揭4865元，这样“贷款/收入比”就最多只有8.56倍，绝不可能超出一点点。



这个道理，就好像“四边形内角和360度”一样，根本不涉及四边形的形状，不涉及调查人群数量，不涉及调查人群有钱与否。




2）“贷款/收入比”的意义


网友们提出的第二个问题，是“贷款/收入比”有意义么。

网友质疑：你自己搞出来这么个“贷款/收入比”指标，该指标有意义么？




答案是，没有意义。

我们从来没有说，“贷款/收入比”是一个非常重要，非常有分析意义的数据。你“贷款/收入比”是8倍就一定可以在8年内还清贷款。

举出这个“指标”，只是一种数学游戏，只是一种脑力激荡。




在我上一篇《我们需要多少年还清贷款》中，我从来没指出“贷款/收入比”有任何意义。如果你自行领悟，觉得它有任何“微言大义”，那肯定不是我误导的。



3）“贷款/收入比”的真正含义


好了，在本篇中，我们有空，来具体说说“贷款/收入比”的真实含义。




“贷款/收入比”本身不是一个直接的概念。比如我的“贷款/收入比”是8倍。这并不意味着我可以在8年，甚至16年之内还清贷款。

因为提前还贷，关键看积蓄。看一个家庭能多省钱。

譬如我贷的是30年期按揭贷款，每月还款占收入的30%。但我挥霍奢侈，每个月将其它的70%全部花完。那我还是要30年才能最终还清贷款。而另外一个人，如果勤俭节约，每个月束腰带提前还贷五千元，说不定他只要三五年就可以还清了。



“贷款/收入比”真正提供给我们的，是一个精神上的奋斗力。

人的潜力是无穷的。关键是给自己一个奋斗的目标。

“提前还贷”这种事，是存在一种加速度的。只要你还掉一部份贷款，你的月供就会减少。这样你就会有更多的现金，去更多地提前还贷；然后你有更更多的现金，提前还贷更更更多的贷款。。。。。。。这是一个良性循环。



当一个人发现“房贷/收入比”只有5倍时。他就会想，原来我不吃不喝五年就可以还清贷款，不必等到30年整。这样我忍受的上限就是5年。

如果我坚持一下，5年内省吃俭用，剩下的25年就可以轻松很多。这样人就有动力，去节约，去提前还贷。

而过了一阵子，如果他算算“房贷/收入比”只剩下4年，他就会激励，获得更大的勇气。




“房贷/收入比”是算给自己看的。勤劳的人终究勤奋，他们可以更早地还清贷款。



4）关于结婚


网友们质疑的第四个问题，某酸溜溜的网友又质疑我：“女性的收入通常是男性的60%左右，那么结婚后总收入根本达不到2倍，而是1.6倍”。

相应“房贷/收入比”也不是从最高的8.56倍，下降到4~5倍。而是只有6~7倍。




这种说话很巧妙，充分反映了网友的不服气心态。

但我可以问你。既然“买房者有男有女”，那么对于女性原有房奴呢。

对于女性房奴，相当于收入从0.6增长到了1.6，增长260%。

如果原有买房者都是女人，那么还清贷款只要2~3年就够了。这你怎么又不说了。




其实，早在写上篇文章之前，我们已经经过了仔细地计算。

假设在所有买方人中，男性占80%，女性占20%。这应该是比较符合事实的。当然，你也可以按70/30重新计算一下。

在80%/20%的情况下。结婚后收入比为80%*160%+20%*260%=1.96倍。

这和文中引用数据2倍，是比较接近的。





5）婚后还款


好了，现在我们再来回答网友提出的一个问题：列明数据计算。

假设一个男人，年收入12万，贷款1000000。月供4865元，正好是收入的50%。



而我的文中，假设他收入三年增长40%。即每年增长12%

第一年：120000
第二年：134400
第三年：150528
第四年：168591
第五年：188822
第六年：211481
--------------------
累计： 973822

这样按最理想的情况，年年加薪，他六年的总收入也不过973822。网友质疑，你要让他怎样还清100万贷款？




唉，近年来人心浮躁，所以大家看贴都不仔细了。连带着火气越来越大，连“结婚后收入2倍”都质疑出来了，理科基础都扔光了。

在我的原文中，有哪一句说明“单身汉”可以在六年内还清贷款了。



单身汉的“贷款/收入比”上限是8.56倍。而结婚了以后，该比例有望压缩到4~5倍。

考虑到收入的增长，结婚夫妇才有可能，在6年左右还清贷款。

您，去结婚了吗？




在上一例例子中。如果考虑到妻子的收入和积蓄。按妻子60%计算；

第一年：120000 妻子72000 开销-60000
第二年：134400 妻子80640 开销-60000
第三年：150528 妻子90317 开销-60000
第四年：168591 妻子101155 开销-60000
第五年：188822 妻子113293 开销-60000
第六年：211481 妻子126889 开销-60000
--------------------------------------------------------
累计： 1198116


夫妻二个人一起还款，完全有可能在六年内还清贷款。考虑到妻子“婚前”积累的首付，速度还要更快一点。



6）年增长12%的基础


然后谈到了愚蠢空军，永远都教不会的一个问题。

和往常一样，哪怕我们在上一篇《我们需要多少年还清贷款》中，已经预先申明到了“不要哭穷生病，失业，金融危机，希腊风暴等等事宜。。。。。。。。”

可一旦在网上看见唱多文章，信心失落者第一反应就是“维持收入已经不错了，你还想加薪”?




在他们眼中，一个26~27岁如日中天的锐气青年，连10%的加薪幅度都不敢自信。还是傻空本身就是一群社会渣滓，烂泥扶不上墙。

好了，我再给你最后一次机会。每年12%的加薪，你说你达不到。那么每年7%的加薪呢，这可是一般公司的普通加薪幅度。再退一步，每年加薪5%呢。




很多人都没有仔细看出，上一篇《我们需要多少年还清贷款》中，其实我们的条件是放得极松的。

有一件事我根本没和各位说，只要你买了房，你的收入就会立即增长30%！




为什么呢，因为一旦你买了房，你就可以动用你的公积金。这部分法定为你工资的7%。公司再缴7%，合计是你工资的14%。

但鉴于上海有公积金上限规定，部分高收入人群达不到14%。那我们打个折扣，按10%计算。

也就是说，只要你买了房，你就可以用公积金冲。死钱变活钱，相当于收入增长10%。而且是税后的。



其次，你买了房子，你就会有“虚拟房租”。

房子是个宝。房子本身，就会带给你源源不断的收益。房子可以住可以出租。

买了房子，你可以出租给别人，获得“租金收入”。你也可以自己住，自己住你就省下了原有的租金开销。按经济学术语，也叫“虚拟租金”。



一般以1000000贷款计算，按最苛刻的首付比例，买的是1400000的房子。

按最最差的租金收益率，1400000也可以获得28000元/年的租金。折合每个月2333元。

是你收入的23.3%。




房子是一笔巨大的财富，房子是可以用的。

只要你买房，你立即可以获得10%的公积金，和23%的房租收入，相当于工资增长33%。

还是税后的。



其实，很多月薪10000的朋友，买了房子按揭成为房奴，每个月也就多支出2000元钱。





7）贷款应该是收入的多少倍。


答案是：20倍

20倍才是对你最有利的，财务最优化的结构。




这一节才是本篇的主题，才是本篇的精华。但是我们就不展开了，展开了俺们靠什么吃饭涅。具体推衍可参见第六节。



8）原文意义


嗯，最后说一下，我写的那篇《我们需要多少年还清贷款》的意义。

这一篇文章，阅读转载率其实并不高。



相应的，因为主要贴在房产网站，阅读的都是房地产专业人士。也算是有一点基础知识的。

你们的阅读，和理解能力，真的很让人失望。



整篇文章，最重要的是最后一句：“房贷这东西，只要你贷了，只要你认认真真对待他，你就可以在六年内还完”。

这句话，不是抱怨房价太高。不是抱怨房贷太贵。




这句话，是抱怨央行对房贷卡得太紧！

如果央行规定，房贷不能超过收入的50%。那你就一定能在六年之内还清。

如果央行规定，房贷不能超过收入的30%。那你就一定能在三年之内还清。

如果央行规定，房贷不能超过收入的5%。那你就一定能在三个月之内还清！！




央行规定，房贷不能超过收入的50%。这根本就是一条毫无道理的规定。

客观认为，房贷不得超过收入的100%，比较合理。




（[email protected]，2010年5月22日晚）