2010年了，zf又出台相关政策来“抑制”房产价格的过快上涨了（请注意：抑制上面加了引号）：提高二套房的首付比例，酝酿加息，物业税的呼声也越来越高了。于是傻空们又开始欢欣鼓舞了，期待着房价的暴跌甚至崩溃的那一天了。只是傻空们似乎不知道，或者是故意忘却了一个事实：那就是政府现在的这些所谓的“抑制”手段，早就在2003年——2007年反复用过几次了，现在只不过是故伎重演而已。在当年政府出台这些相关政策时，傻空们也是一片欢欣鼓舞的状态，房观里面好不热闹，一片欣欣向荣的景象，对zf也是感恩戴德的。当年的房观只有一个人是清醒的，那就是房观公认的先知人物：孤独的思想。他在当年政府每次出台相关的“抑制”政策时，总是能准确的预测到当年的房产市场走势。只是先知注定是孤独的，孤独的思想每次在房观预测时，总是遭到对政府持乐观态度的傻空们的围观。也许是终于不堪其扰，先知到底是走了。昔人已乘黄鹤去，白云千载空悠悠！先知已经离去好几年了，房观也已沦为泼妇骂街的栏目。现在政府终于又出台“抑制”政策了，房观的傻空们又乐了，本人为此深感杯具！觉得有必要将先知当年经典的文章再次翻出来，其目的有两：一是希望对盲目乐观的傻空们有所感悟，能够幡然醒悟；二是以此对房观的先知人物——孤独的思想致敬！
闲话不说，此后的跟帖，将陆续上传当年先知的经典文章。


孤独的思想是我在房观最佩服的人了，他早在2004年开始，每一年都能准确的预测到房价的走势。政府现在出台的所谓政策在2004年到2007年早就演过一遍了，现在只不过是故伎重演而已，给你一个孤独的思想的帖子汇总的链接，希望对大家有所帮助，也希望大家能像我去年那样幡然醒悟！

股市论谈』全流通醒世箴言之大财主和破瓦罐


作者：孤独的思想 提交日期：2004-7-1 19:15:00




有一个大财主，从先辈那里继承了一大批瓦罐，祖上留下规矩：这些瓦罐只能自己保留，绝对不能出售，因为这些瓦罐本来就不是他自己的，而是以“收归公有”，“集中管理”的名义从村民那里搜刮来的，所有权是全体村民，所以当然不能随便出卖流通，是为“非流通瓦罐”。

然而，经年累月，这些瓦罐颇多破损，有的一碰即碎，有化为尘土的风险.大财主就开始动这批瓦罐的主意了，他想“这些破玩意即不能吃，也不能穿，留着真是个累赘，不如卖掉，换些真金白银回来，不亦乐乎？”但是，这里有一个小问题：他财主并不真正对瓦罐拥有所有权，现在把它们卖掉，还要把它们卖给原来的主人--其他村民，同时还要让那卖得的银两落入自己的腰包，总有点名不正言不顺的感觉。

怎么办呢？财主眼珠一转，计上心来。“我就来个奉献公益事业，拉社保基金当遮羞布。我卖瓦罐不是为了自肥，而是为了充实社保基金，说道底还不是为了大家？取之于民，用之于民嘛，谁敢说半个不字？况且我也不说卖，就说是减持，瓦罐减持，还显得咱大度呢！”

说干就干，别看财主平时干公事拖拖拉拉，村里伢子的教育经费问题研究了十年都没解决，办起这个事来倒是雷厉风行。很快，村子里到处挂满了横幅“瓦罐减持是财退民进的重大举措”，“充实社保基金，大力推动瓦罐减持”，“瓦罐减持是和国际接轨的唯一正确道路”......总而言之一句话--“瓦罐减持是大利好”！

场面倒是做的很热闹，但村民们似乎并不买帐，认购一点都不踊跃。瓦罐减持还引起了村里瓦罐交易市场的巨幅动荡，几乎崩盘，财主瓦罐还没减几个，价格就跌得面目全非的。看看捞不到什么油水，财主只好宣布“停止瓦罐减持”。

冬去春来，那堆积如山的破瓦罐却始终是财主心中挥之不去的痛，无奈，只好求助于师爷。此人一向诡计多端，这次果然也不含糊，登时就想出一条锦囊妙计。他说：“做买卖这事，不能霸王硬上弓，你硬要把垃圾往人家怀里塞，人家肯定避而远之。得想个法子，让他们心甘情愿地买咱的东西，咱不卖都不行，这样才是上策。这就叫请君入瓮。”

“哦？如此则甚好。但怎么才能让他们入瓮呢？”

“这有何难，您就看我的手段吧！”

过了几天，村里忽然来了几个衣衫褴褛但却气宇不凡的奇人，他们经常聚在一起高谈阔论，大力抨击村里的种种弊端，尤其是对大财主之类的为富不仁者更是切齿痛恨，时常高声叫骂，为村里的弱势群体大鸣不平，奇人们的这种做派很快赢得了村民的好感，因为他们的确被大财主压迫的很惨，又敢怒不敢言，现在有人要为自己主持公道，当然欢欣鼓舞，视他们为难得的知音。

更使村民们感兴趣的，是奇人们经常谈到的“独大”、“割裂”、“分置”和“全流通”之类的问题，村民们不太懂，就向他们请教，奇人们也非常豪爽仗义，对村民的问题有问必答，还经常举办义务培训班，长篇大论、连篇累牍地讲述他们的新观点，其核心内容就是：村民受压迫、受剥削的根源不是别的，就是大财主家的破瓦罐，是破瓦罐决定了财主的垄断地位和支配地位，是破瓦罐让财主能够为所欲为，是破瓦罐让财主肆意侵害村民们的利益，是破瓦罐让村民们血本无归.....总而言之，对财主来说，破瓦罐就是传家宝和聚宝盆，对村民来说，破瓦罐就是万恶之源。

而大财主一家就拥有如此之多的破瓦罐，显然就是“瓦罐独大”，那么多破瓦罐却不流通，不拿出卖给穷人，显然就是“瓦罐割裂”，“瓦罐分置”，而村民们要想摆脱“瓦罐独大”和“瓦罐分置”的压迫，唯一的办法就是要求“瓦罐全流通”！迫使财主卖掉自己的“传家宝”！只有所有村民都拥有了自己的破瓦罐，才能改变自己的命运！

为了达成这个目的，悲天悯人的奇人们还设计了无数“瓦罐全流通”方案，以显示他们救民于水火的拳拳之情！村民们虽然听得似懂非懂，虽然对那些深奥艰涩的全流通方案不甚了了，但想到奇人们是在设身处地地为自己着想，是为自己谋福利的，当然要对奇人们的义举全力支持了！

奇人当中，尤以一个叫“放卫星”的表现最为强眼，据说，他是最早发现“独大”和“割裂”问题的人，对“瓦罐全流通”问题有深刻的认识，其远见卓识非同凡响。他不仅文采飞扬，富于激情，更重要的是，他非常敢于对大财主们说“不”，他经常“路见不平，拔刀相助”，毫无顾忌地揭露大财主的种种恶行，义愤填膺地发表对各种不法行为的看法，因而逐渐获得了村民们普遍尊重。

日复一日，放卫星们在村里的声誉日隆，人们已经将他们看成自己的代言人和救世主，虽然也有人表示了疑惑，因为他们知道大财主的脾气，他是从来容不得有半点杂音的，但这次居然能忍这么久，放卫星们不仅未被封杀，反而还越来越风光，着实有点奇怪。不过，疑惑是暂时的，因为关于“瓦罐全流通”的理论已经越来越深入人心，放卫星们已经当仁不让地成为村民们推举的村民协会会长，正式代表全体村民向财主叫板了。

而大财主呢，却总是对全流通问题遮遮掩掩，似乎不愿提及这个问题，有人提出的全流通方案，也被干脆利落地否决了。这似乎更引证了放卫星们的理论：大财主是不愿意失去“传家宝”的，他们根本不情愿进行“瓦罐全流通”。这样一来，更激起了村民们的愤怒。“凡敌人反对的，我们都要支持”，放卫星们顺势掀起了“积极果断解决全流通问题”的大游行，一时间，“支持全流通”的口号响彻云霄，人们把大财主的家门围的水泄不通。放卫星本人更是发出了震撼人心的誓言：“全流通一日不行，吾一日不还”！

终于，也许是被如此场面所感动，大财主满脸疲惫地出现在人们面前，他用无奈的语气说道：“好吧！，既然这样，我也只好顺应民意而为了，虽然破瓦罐是我的传家宝，但为了全体村民的利益，我也只好打破非流通的古训，将它们卖给诸位了。只是希望父老乡亲能给我少少薄面，价钱不要压的太低，不要让我折得太多啊！”说罢，他又长长叹息一声“嘿，真是愧对列祖列宗啊！”此时，人群已经完全沸腾了，村民们以为自己终于赢得了最终的胜利，放卫星们成为理所当然的大英雄。然而，没人注意到，在财主掩面叹息的一刹那，向放卫星投去了无比赞许的目光，师爷和放卫星也会意地露出地狡黠的微笑。

瓦罐全流通热火朝天地开展起来，具体方案是放卫星们参与制定的，当然了，他们作为忠心耿耿的代言人和全流通的发起人，村民们有什么不放心的呢？

大财主家原先放破瓦罐的仓库很快就空了，代之满满几屋子的真金白银，白天他经常装模做样地悲痛地干嚎几声，但夜里常常会笑醒。

而村民们开始都很高兴，因为家家户户都如愿以尝地得到了或多或少的几只破瓦罐，总算赢来了盼望已久的“全流通”，“瓦罐独大”和“瓦罐分置”问题都不存在了，感觉一下轻松了许多。但不久他们就发现有些不对头，买来的破瓦罐没什么实用价值不说，也不能让自己显得更有权势。大财主仍然是大财主，依然权势逼人，而且好象比以前更有钱、更有势力了，而自己却因为买了破瓦罐反而更显囊中羞涩了。同时由于破瓦罐太多，自己原有的
瓦罐也大大贬值了，想要把它们卖掉吧，家家都一大堆破瓦罐，你卖给谁去？这一场激动人心的“全流通”下来，村民们反而变的更穷了。

这时，有几个村民想起了放卫星，“咦，放卫星呢？他不是说一全流通就什么都好吗？怎么会这样呢？咱得问问他！”

然而他们忽然发现，放卫星们早就无影无踪了！

不过后来，据说有人看到放卫星和财主的师爷一起穿着金缕玉衣、乘着八抬大轿到处游山玩水，又有人说亲眼看到放卫星和财主本人一起被几个漂亮MM左拥右抱，把酒言欢......咳！都是传说，谁知道呢？

『房产观澜』 [经验交流]加息和开征房产税将彻底断绝普通民众的买房梦！


作者：孤独的思想 提交日期：2005-3-29 14:36:00

加息和开征房产税将彻底断绝普通民众的买房梦！

央行提高房贷利率，财政部征收房产税，据说可以抑制需求，从而降低房价，但其本质上都是进一步增加购房者的购买成本，使普通民众的买房梦变得愈发遥不可及。

因为，老百姓之所以抱怨房价过高，实际上是在抱怨购房成本的高企使得自己买不起房，而为了能让大众买的起房，当然是要用各种办法降低百姓的购房成本。房价仅仅只是购房成本的一部分，老百姓真正希望降低的，是购买住房的总体成本。而总体购房成本不止包括房价，同时还包括贷款利息和各种税费。很明显，贷款利息支出是老百姓负担的一个大头，有时利息的总和几乎超出房价本身，而各种税费的负担也不轻，如果按照财政部的说法，征收房产税已成定局，那么购房者将必须终生缴纳房产占有税，且该税率将随土地的增值而不断调高，这样一来，购房成本更是高得惊人。

且不说提高房贷利率和征收房产税是否真能降低房价，即便是按照某些御用学者的估计，房价真的有所降低，但与此同时，老百姓需要负担的利息和税费却大大增加，老百姓的总体购房成本不仅没有降低，反而会进一步上升，老百姓将更加买不起房，这难道就是政策制定者的初衷吗？

更何况，提高贷款利率和征收房产税也根本无法降低房价。所谓通过抑制需求来降低房价的是说法是完全错误的。这是因为，住房并不是象某些人所宣称的那样，是“可有可无的奢侈品”，住房恰恰是人民正常生存的必须品。衣食住行乃人类的基本需求。没有房子，难道让大家都睡大街吗？都去租房？谁喜欢过寄人篱下、颠沛流离的生活？任何生物都有属于自己的的小窝，这是赖以生存的前提，更何况人呢？所以，对房屋的需求，完全是刚性的，它是仅仅在“食”之后“行”之前的生活必须品。人们可以暂缓购买房屋，但对房屋占有的需求乃是不可阻挡的天然本能，也是人类的最基本人权。所以，不管购房成本提高多少，为了维护正常的人类尊严，人们最终还是会咬紧牙关去买房，这就和一个饥饿的人可以用黄金换粮食是一样的道理。所以，人民住房的需求是不可能抑制住的，这种需求可能会被强行推后，但绝不可能消失，积累到一定程度，最终还是会爆发出来，这也是房产商敢于肆无忌惮地炒高房价的一个根本原因。所以，所谓“通过提高购房成本抑制需求来降低房价”的说法纯属无稽之谈！

这次提高贷款利率和征收房产税还有一个借口，那就是“打击炒房”，这更是一个不堪一击的论调。谁都知道，真正的炒房大户大多资金雄厚，用不着贷款，即便有贷款，投机者也基本都是快进快出，打的就是短平快，房子在手里超过两年就差不多是极限了，你利息提的再高，对他来说影响甚微。基于同样的原因，房产税对他们来说也基本毫无影响。因此，提高贷款利率和征收房产税的打击对象，只能是真正需要住房的普通老百姓。

那么，央行和财政部的决策者们是否真的都是蠢蛋，不知道自己在做什么，是“好心办坏事”呢？非也，要知道，在中国的官场上，达到那种级别的官员，不说是人精，起码也不是笨蛋，他们非常清楚自己在做什么，那就是：尽可能地利用一切机会为自己谋取暴利。至于“为人民的长远利益着想”，为了“戳破房地产泡沫”云云，那不过是愚民和欺人的幌子而已，反正自己的权力也不是来自人民的选票，何须考虑人民的疾苦，何苦对人民负责呢？

退一万步说，就假设这次提高房贷利率和征收房产税真的导致房价降低了，那也不过等于将原先属于房产商的那部分利润挪到了央行和财政部，表面上房价似乎降了，但老百姓的购房成本不仅不会有丝毫降低，反而还会进一步上升，这对于未购房的老百姓并无任何实惠可言。同时，由于房价下落，而贷款利率升高，开征房产税，导致原先贷款购房的普通百姓也将遭受重击。

总而言之，在这场游戏中，不管是否已经买房，所有的普通百姓都是输家，央行和财政部本身才是真正的赢家。

『房产观澜』 [咨询互助]忽然发现降低房价的最好办法--涨价！


作者：孤独的思想 提交日期：2005-3-29 14:31:00

我忽然发现了降低房价的最好办法--涨价！

按照央行和财政部的逻辑，他们提高贷款利率和征收房产税的目的都是为了降低房价。他们的道理是这样的：通过提高贷款利率和征收房产税，实际上等于抬高了购房成本，这样就可以抑制需求（包括正常消费需求和炒作需求），需求下来了，能买房的人少了，房价自然也就下来了。

理解了这个道理，我忽然想到，其实何必那么麻烦呢？既然通过抬高购房成本、抑制需求可以降低房价，那么房价上涨本身就可以提高购房成本、抑制需求，何不直接通过提高房价来降低房价呢？

用提高房价的方法来降低房价---这显然是极其荒谬的，但用央行和财政部的逻辑却完全可以解释的通：由于房价上涨了，房子的购买和炒作成本增加，因此，消费需求受到抑制（包扩正常需求和炒作需求），需求减少了，能买房的人少了，房价自然也就下来了。所以--提高房价是降低房价的最好办法。

同理，现在大家都叫喊教育费用太高，小孩上不起学。那么如何降低教育费用呢？当然是涨价，因为涨价教育成本增加，需求受到抑制，能交学费的人少了，学费自然也就下来了。

同理，如何降低医疗费用呢？最好的办法还是涨价，医疗费用上涨了，病人看病的成本增加，能看得起病的人就少了，需求就受到了抑制，需求减少了，医疗费用自然也就下来了。

同理，如何让吃不饱饭的人民吃上饭呢？最好的办法还是涨价，粮食价格上涨了，购买成本增加了，能买得起粮的人就少了，因此需求减少，需求受到了抑制，粮食价格自然就下来了，人民也就吃饱饭了。

综上所述：降低房价的最好办法是提高房价。

『房产观澜』 [经验交流]重炮轰击央行与财政部的荒谬政策


作者：孤独的思想 提交日期：2005-3-31 12:15:00

重炮轰击央行与财政部的荒谬政策
第一个问题：

放着房价高企的始作俑者-地方政府与大型房产商不管，纯粹打击无辜消费者，这种政策就能降低房价？

其实房价高企的原因根本不是普通消费者造成的，其始作俑者原本就是地方政府和处于垄断地位的大型开发商，正是他们，为了自己的政绩，为了好看的GDP，也为了不断充实自己鼓胀的荷包，不惜一切手段联合将房价不断炒高，他们才是导致房价畸形高的真正罪魁祸首！而那些所谓的炒房团相对他们来说只不过是闻风而动的小角色而已，充其量起到了配合的作用，即使那些被大肆渲染的所谓炒家，也并非能够呼风唤雨，他们不过是被当成了掩人耳目的活靶子和替罪羊。央行和财政部放着那么明显的大老虎不打，放过房价高涨的真正的始作俑者，却偏偏把利斧砍向无权无势的无辜消费者，如此舍本逐末，房价怎么可能真正降的下来？？？

实际上，连决策者自己都非常清楚，他们的政策其实根本无法降低房价
大家看看那些头头们的原话就可以明白：

央行副行长：“从短期看，购房者会增加一些利息支出，但如果金融政策和其他政策能够把房地产价格上升过快的势头抑制下来，其实是保证了消费者的根本利益。”

大家请看明白了，该政策的出台是基于虚无缥缈的“如果……”。那么“如果”房价没降，利息和税费却上去了，老百姓还用活吗？

这充分说明：央行的决策者自己也早已清醒地认识到，提高房贷利率根本不可能降低房价，所以，他们经常强调“一定要有其他措施的配合”，所以，他们只敢说“如果”。

房价会不会降是“如果”，但老百姓要多交银子却不是“如果”，央行和财政部狠赚一大笔也不是“如果”，这些都是铁板定钉的事实！

第二个问题：

税局为什么不对直接对大型房地产商的征税？而偏偏要对准备买房的和已经买房的无辜消费者征税？

既然政府要捅破房地产泡沫，就说明这里面存在暴利，而牟取暴利是我国工商管理条例中明文禁止的。既然如此，税局、工商部门为什么不可以对过高的房地产价格进行限制，直接对存在暴利状况的房地产商进行处罚和征收重税，让他们不敢肆意拉抬房价，这样为什么不可以？为什么偏偏要打击高价的承受者、受害者、属于弱势群体的消费者和未来的买房者？

第三个问题：那些利息和税负真象某些人宣扬的很少吗？

新开征的房产税绝对是一辈子的重负，那可是每月都要交的啊，而且税率还每年都可以随时上调呢，你算算一辈子你总共要多交多少钱？估计算也算不清，因为税率什么时候涨，涨多少，都是人家说了算的。贷款买房者的利息更加不用说了，今天涨一点， 明天又涨一点，后天再涨一点，加在一起就非常可观了，还仅仅是一点点吗？

所以，最关键的问题是：央行和财政部的政策应该砍向谁？现在的事实是：所有的政策都指向无辜的普通消费者，而真正在幕后操纵房价的大老虎：地方政府和大型开发商却毫发无损。显然，这种政策所带来的后果只能是：央行与财政部攫取巨额社会财富，房价照涨不误，老百姓无端承受更多利息和终生不断增长的税赋，原本还有一线希望的人将彻底断绝买房梦。

『房产观澜』 [经济杂谈]逻辑死结：关于房地产税的几点疑问(转载)


作者：孤独的思想 提交日期：2005-3-31 11:48:00

逻辑死结：关于房地产税的几点疑问
文章提交者：二十二画生 加贴在 经济风云
逻辑死结：关于房地产税的几点疑问

近日，随着财政部官员的表态，房地产税成为人们议论的焦点。笔者认为，在我国内地征收房地产税应该慎之又慎，因为在目前来看，房地产税至少存在以下几点疑问难以解答。
第一，房地产税向谁征收？是向房产所有者征收，还是向土地所有者征收？这一问题看似简单，但实质上却是房地产税的要害所在，甚至构成房地产税的逻辑死结。
在土地私有的国度，存在房产从属于地产的物权关系，所谓的房地产税或者“物业税”基本上等同于“地产税”，房地产税作为财产税从而成为一个普遍实施的税种。但我国的情况完全不同——商品房用地全部属于国家所有，私人只能拥有土地最多70年的使用权和房产的所有权。这种房产和地产分离的物权关系使房地产税陷入逻辑悖论：征收房地产税的核心依据在于，土地升值带来了房产的升值，按照谁受益谁付费的税收公平原则，房产所有者应该纳税，但问题是，土地的升值仅仅是国家或者政府财产的升值，如果房产所有者没有把房产出租，土地升值不会给房产所有者带来任何收益。需要注意的是，在最多70年的土地使用期内，房产所有者不但没有享受到任何收益，其房产的价值反而在不断折旧过程中，所以房产所有者实际上只是一个70年的长期租住者而已。显而易见，向房产所有者征收房地产税，难逃“名不正”之嫌！而向土地所有者征收则属于政府向政府征税，实属荒唐！
第二，房地产税的征收将刺激还是抑制泡沫？
有人认为房地产税一旦开征，以往在房价当中一次性缴纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。这既有利于遏制政府为求财政收入而卖地的短期行为；也有利于降低房价，从而抑制泡沫，保证房地产行业健康、持续的发展。但现实不会如此简单。因为开征房地产税后购房者的购房成本似乎会降低，但开发商的开发成本则降得更直接、更明显，甚至几乎无成本。这样，开发商可以更为从容的囤积更多的土地，在房子供求双方的谈判地位上消费者将更为弱势，房价可能不但不会下跌，反而可能出现税征了、房价更上涨了的“房地产黄宗羲定律现象”，房地产泡沫不降反升。
第三，房地产税的征收能否有助于解决或者缓解民众的住房问题？
通过开征房地产税调控房价的初衷是好的，但是由于房地产税的调控对象是消费者，其对民众的住房问题的影响并不乐观甚至是悲观的。首先，房地产税的征收可能使大家“养不起”房子。房地产税是随着土地房产的增值而水涨船高的，那么对于多数人而言，购房的门槛似乎低了，养房门槛却高了。许多人终其一生所有可能买的起房子，却可能会养不起，而“养不起”最终将变为“买不起”。其次，房地产税征收将使房租猛涨。一方面，房地产税使更多人买不起房子，但这部分人的住房需求却并没有消失，他们必然转向租房，租房的需求增加；另一方面，物业税使购房出租者所负担的成本增加，很多人将退出这个市场，租赁市场的供给下降。在这种供需的双向错动之下，租金必定节节高升。
显然，存在上述疑问的房地产税如果贸然实际征收，带来的恐怕不仅仅是福音。

『房产观澜』 [经验交流]提高贷款利率和开征房产税将对空方带来更大打击！！


作者：孤独的思想 提交日期：2005-5-25 09:51:00

提高贷款利率和开征房产税是针对每一个老百姓的，无论空方多方，谁也难逃此劫！有些人以为暂时没买房就可以逃得过，就可以对以前那些买房者冷嘲热讽，这是十分幼稚的。我现在没买房，但是房东已经要准备给我加租了，说是利息增加，没办法，如果明年开征房产税，房租还要增加。我第一反应是不续约这个房东，但转念一想，其他房子的利息和税费不也同样增加吗，这些负担最后还不是都被转嫁给租房者？

而且，现在的无房者以后总归是得买房吧？总不可能一辈子拖家带口地到处漂泊吧！但人家已经明确说明“宏观调控不等于抑制房价”，明确指出“房价必将稳步上涨" 了，在这种情况下，还要提高贷款利率和开征房产税，大家的负担岂不是更重？买房岂不是更加成为一个无法实现的梦？

何况，大家不要忘了，政策今天可以这个理由牺牲一批人，打击一批人，明天同样可以另外的理由打击另一批人，牺牲另一批人，不要以为今天暂时没有伤及自身的利益就可以高枕无忧，说不定哪天就会轮到自己的头上。这不是没有先例的事情。

永远不要忘记这段至理名言：

“他们（纳粹）最先杀共产党人时，我不说话，因为我不是共产党人；然后他们来杀犹太人，我不说话，因为我不是犹太人；随后他们来杀工会会员，我不说话，因为我不是工会会员；其后，他们来杀天主教徒，我不说话，因为我不是天主教徒；最后他们杀我的时候，再也没有人说话了。”

『房产观澜』 [经验交流]提高贷款利率和开征房产税将对空方带来更大打击！！


作者：孤独的思想 提交日期：2005-5-25 09:51:00

提高贷款利率和开征房产税是针对每一个老百姓的，无论空方多方，谁也难逃此劫！有些人以为暂时没买房就可以逃得过，就可以对以前那些买房者冷嘲热讽，这是十分幼稚的。我现在没买房，但是房东已经要准备给我加租了，说是利息增加，没办法，如果明年开征房产税，房租还要增加。我第一反应是不续约这个房东，但转念一想，其他房子的利息和税费不也同样增加吗，这些负担最后还不是都被转嫁给租房者？

而且，现在的无房者以后总归是得买房吧？总不可能一辈子拖家带口地到处漂泊吧！但人家已经明确说明“宏观调控不等于抑制房价”，明确指出“房价必将稳步上涨" 了，在这种情况下，还要提高贷款利率和开征房产税，大家的负担岂不是更重？买房岂不是更加成为一个无法实现的梦？

何况，大家不要忘了，政策今天可以这个理由牺牲一批人，打击一批人，明天同样可以另外的理由打击另一批人，牺牲另一批人，不要以为今天暂时没有伤及自身的利益就可以高枕无忧，说不定哪天就会轮到自己的头上。这不是没有先例的事情。

永远不要忘记这段至理名言：

“他们（纳粹）最先杀共产党人时，我不说话，因为我不是共产党人；然后他们来杀犹太人，我不说话，因为我不是犹太人；随后他们来杀工会会员，我不说话，因为我不是工会会员；其后，他们来杀天主教徒，我不说话，因为我不是天主教徒；最后他们杀我的时候，再也没有人说话了。”

『房产观澜』 [经验交流]我无房，但我坚决反对针对有房者的所谓“房产新政”！


作者：孤独的思想 提交日期：2005-5-27 10:31:00

我是无房者，但我坚决反对通过“提高贷款利率和开征房产税”这样所谓的“新政”来“抑制房价”，这根本不可能减低房价，原因我之前说过很多，兹不赘述。

但我发现，有些无房者总是喜欢对已经买房子的人冷嘲热讽，以为政策打击了有房者，自己就占了大便宜，这种看法实在是短视至极！大家应该明白，象我们这些无房者早晚都是要买房子的，大家其实都是一条线上的蚂蚱，无房和有房者的角色是随时可以互换的。而我们这些无房者一旦买了房子，同样要受高利率和房产税的盘剥，利从何来？

我们还应该明白，永远都有没房子的人，永远都有人盼房价下跌，当我们能买得起房的时候，就代表所有人都能买房了吗？肯定不是，肯定还会有大批买不起房等待房价下跌的人，如果政府始终以这个借口来对已买房者提高贷款利率和开征房产税，我们又该怎么办？按照这种逻辑发展下去，实际所有的普通百姓都难逃一劫。

所以，以提高购房成本、打击购房者的办法来“抑制房价”，这个思路根本就是完全错误的，它所能产生的唯一后果就是普通百姓造受耕种的盘剥，政府部门继续聚敛巨额社会财富。

房价高企的根源在于政府对土地和垄断以及政府官员与开发商的合谋赚取暴利，这个根本性的问题不解决，其他的一切只针对消费者的所谓“抑制房价”措施都不可能成功，反而会进一步加重普通百姓的生活负担，甚至产生恶性循环--房价越来越高，老百姓的利息和税负也越来越重，广大中低收入人群将终生陷入无助无望、万劫不复的境地。

这个道理并不复杂，但却有很多无房者被有人故意释放的各种眼花缭乱的理论烟幕蒙蔽了双眼，跟着人家瞎起哄。大家应该明白，央行和税局及其吹鼓手之所以大力推动这种“新政”，是因为他们能从中获取巨额收益，我们如果也跟着叫好，跟被人买了还帮人数钱的蠢蛋有什么区别？

『房产观澜』 [经验交流]为什么说新政“二手房征收营业税”目的在于拉抬房价？


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作者：孤独的思想 提交日期：2005-6-10 11:54:00


首先声明：我迫切希望房价下跌甚至暴跌，但目前以征税为核心思想的所谓“新政”却根本无法降低房价。我认为：和多数人的想法恰恰相反，新政“对二手房交易征收营业税”的目的就在于继续维持甚至拉升房价！为什么呢？某些性急的人先不要骂，且听我慢慢道来。

我发现有的人在认识上有一个误区，认为加税就能降价，这其实是被舆论刻意误导的结果。加税就能降价？哪本经济学有这样的定律？事实恰恰相反--其实减税才能降价！

商品的价格不可避免要受到成本的直接影响，税收本身就是商品成本的组成部分，一件商品的价格中其实是包含了税收的，税收越高，卖出商品的成本越高，其价格必然越贵，就如同进口汽车，原先进口车加收100%关税，价格居高不下，后来关税降了，价格也随之下降。一件商品，本来卖10元，你再征10元的税，他还能只卖10元吗？那不是明摆着亏本吗？他除了涨价出售外别无他途！

这其实都是非常浅显的道理，但却有人刻意放出烟幕弹，大玩偷梁换柱、偷换概念的把戏，现在居然可以把“加税可以降低房价”的荒谬理论弄得深入人心了，但凡一说降价就想到加税，你说滑稽不滑稽？真是“三人成虎”“众口砾金”啊！不得不佩服用统一宣传口径进行舆论引导和媒体控制所形成的强大洗脑效率。

所以，加税不仅不能降价，反而会促使价格进一步飙升！去年杭州的房价就是一个活生生的例证。

有人难免会问了：新政既然号称是要“打击炒房，稳定房价”，那为什么要用会导致房价上升的加税措施呢？

说起来挺有趣，现在很多人骂建设部是“房托”，这个我非常同意，但是与此同时，他们却又支持以“征税”为核心的所谓“新政”，我真的很诧异于他们忘记关键事实的能力和奇差的判断力：出台新政的七部委到底是谁？建设部也是其中之一啊！既然出台政策的人是“房托”，这样的政策怎么可能真是降低房价的呢？

其实，新政的核心目的在于：大力挤压甚至冻结二手房市场，封杀这一开发商眼中最有威胁的竞争对手，为新盘价格的进一步拉升铺平道路！

我们大家一定要明白：不管是房虫也好，“温州炒房团”也好，其他投资者也罢，他们其实绝大部分都来自于社会公众，并非ZF的“嫡系部队”，那ZF的嫡系是谁呢？当然是开发商。政府官员可以从开发商那里直接得到巨额的利益输送，却无法直接从民间二手房的交易中获取收益。这是因为：二手房的销售是分散的，是一种民间的交易，虽然不排除有部分官员参与其中，但这个市场总体上是游离于政府和开发商结成的钢铁同盟之外的，其价格走势不受开发商的直接控制。

与此同时，就像我之前说过的，由于70年使用权的问题，中国二手房房价的总趋势其实是不断下跌的，当然，暂时的疯狂炒作是有，但这种偏离价值规律的炒作不可能持久，二手房的总体价格趋势只会越来越低。随着时光的推移，市场上低价的二手房会越来越多，而这个日益庞大的低价房产市场的存在，必将对新盘价格的拉升造成了非常大的障碍，因此，ZF和开发商将日益感受到二手房市场对新盘价格垄断同盟构成的直接威胁。我敢说：大片低价二手房的存在，绝对是开发商们心中最大的痛！

一个现实的例子是：广州的房价也曾经历过疯狂的炒作期，但热潮过后，就一路不回头地往下跌，任开发商喊破喉咙新盘价格也飚上不去，原因何在？大量低价二手房的存在发挥了重要作用！它们不仅为市民提供了更多的选择，破除了新盘的市场垄断，同时更像一个千斤坠一样拽着房价不断往下沉，开发商即便全部结成价格同盟也是有心无力，因为他们无法对抗一个分散的、民间的、庞大的低价二手房市场！

所以，新政针对二手房的征税措施，有一箭三雕的效果：
1、暂时冻结二手房的销售，对开发商来说，就等于消除了一个有力的竞争对手，新盘价格拉升更加轻松！
2、即便是有少量二手房出售，对新盘威胁也不大，同时由于必须缴纳高额税收，政府财政增收；
3、对二手房征税，直接增加了交易成本，二手房每转手一次，成本就增加一些，这样可以起到维持甚至拉升二手房价格的效果，从而一劳永逸地消除低价二手房对新盘的威胁。

总而言之，以“打击炒房稳定房价”为名出台的所谓新政，不过是既得利益集团清除对手、巩固价格同盟、维护市场垄断的又一利器，从而为他们继续长期牟取超额垄断利润铺平道路。

就用建设部政策研究中心主任陈淮的语录作为本文的结束语吧，大家慢慢品味一下，必能发现很多有趣的东西：

“近期政府出台稳定房价的政策中，真正有新意的是税收工具，这是今年房地产调控政策的一大看点。价格不是最核心的，税收才是最核心的。”

“比如对非普通居民住房征收营业税，必然导致这部分住房的买方价格上涨，而不是下跌。”

“在对银根和地根的调控不足以达到稳定房地产市场的情况下，政府将更多地动用税收手段，尤其是对房产的持有环节征税。”

“今后购房者的主要风险并不是房价，因为大多数城市房价有可能涨也有可能跌，但跌的幅度并不会像人们所想像的那么大，这是由我国城市化进程和有限的土地资源等因素决定的。”

『房产观澜』 [经验交流]新编笑林广记：房价上涨了，到底谁的错？


作者：孤独的思想 提交日期：2005-6-30 11:31:00

房价涨了，到底谁的错？？？

注：本文内容纯属虚构，如有雷同，纯属巧合。

房价涨了，老百姓买不起房子，叫苦连天，民怨鼎沸，于是乎开始追究责任：

矛头首先直指牟取暴利的开发商！

开发商却一脸苦相，大倒苦水：其实我们那里有那么高的利润啊！利润率10%就很不错了！！表面上看我们赚钱，其实从批地到建筑几十环节都要拿真金白银去打点，这都是成本啊！尤其是这两年政府实行土地拍卖招牌挂以后，土地成本翻了几倍！成本那么高，我们又不是活雷锋，我们也得赚钱是不是？

所以，房价上涨就因为地价成本提高了！！

政府官员一听，老大不乐意，把脸一板，振振有词地说：地价高房价就一定高吗？你开发商不会压低价格去卖吗？就不能少赚点吗？地价关乎国家利益，绝对不能降！！

开发商嬉皮笑脸地靠近政府官员：我少赚点可以，就怕到时候没钱孝敬您老人家就不太好了吧！

政府官员一听，口气马上软下来：那倒也是，看来你那一块也降不得，责任也不在你。那房价为什么涨呢？谁是罪魁祸首呢？不给老百姓一个交待，他们造反怎么办？

御用专家：其实我早看出来了，房价上涨都是老百姓惹的祸！没有那么多老百姓买房，房价怎么可能涨呢？人家买你也买，你有那么多钱吗？你们不是盲目跟风是什么？你们不跟风房价怎么会涨呢？中国人就是素质低，没钱还非想卖房子？？房子价格高，你买不起，可以不买嘛，可以租嘛！为什么非要买呢？传统观念害死人啊！！所以，要降低房价，就要从整治老百姓入手！！

政府官员、开发商：甚是甚是！专家就是专家，看问题就是深刻！不过直接说整治老百姓，好像有点名不正言不顺吧！

御用专家：这个好办，咱就说是“打击炒房”“抑制需求”。就说房价都是炒房团炒起来的，房价上涨就是因为你老百姓需求太旺、盲目跟风造成的。这样一来，你只要一买房就有“炒房”的嫌疑，就有为房价推波助澜的嫌疑！然后我们就再以“打击炒房”、“抑制需求”的名义光明正大地整治老百姓，我们可以狠狠地加他们的利息，狠征他们的税，他们还不敢反对，一反对咱就给他扣上“炒房”的大帽子，他就只有乖乖地交钱！

政府：这个办法妙啊！即可以给大家一个交待，显得咱确实想降低房价，又可以把责任都推到炒房者和跟风老百姓身上，同时，最重要的，咱又可以增加一大笔长期稳定增长的税收和利息，真是一箭三雕啊！！

开发商：高！实在是高！！这样一来，以后房价再怎么涨，咱都可以说是炒房团干的，都是老百姓盲目跟风、自己投机造成的，跟我们一点关系没有啦！我们就在后面大块吃肉，大碗喝酒，偷偷地乐就行了！！哈哈哈哈！！

政府官员：办法好是好，不过炒房的毕竟是少数，还基本上都集中在上海，怎么能让老百姓相信全国的房价都是他们炒起来的呢？

御用专家：这有何难？您手上强大的宣传机器是干什么用的？夸大其词和大肆渲染是咱的拿手好戏啊，咱就天天说，月月讲，谎言重复一千遍就成为真理啊！！然后我再反串一下“百姓代言人”的角色，明里暗里的发点内幕消息什么的，不怕他们老百姓不上钩！！

政府官员、开发商：好好好！！就这么办！！赶明咱就开始大张旗鼓地推出稳定房价、打击炒房的政策！！好好地“维护老百姓的利益”，咱也“全心全意地为人民服务”一把！！咱喝了他们的血，榨了他们的钱！他们还得夸咱们是“为人民服务”！！实在是妙计妙计啊！！

政府官员、开放商、御用文人：哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈！！

『房产观澜』 [经验交流]“加息加税抑房价”与“撑死老虎”的故事


作者：孤独的思想 提交日期：2005-7-2 16:05:00

很久以前，有一个小山村，山上有只老虎异常凶猛，吃人无数，后来终于被人抓起来了。大家就聚在一起商讨如何处置它。

“杀！”所有人都这么说，大家都认为老虎罪恶滔天，必欲杀之而后快，但在如何处死它的方式上却发生了分歧。

有人说要用刀砍，有人说要用棒杀，还有人要把它吊死.....正在大家争论不休的时候，一个陌生人的声音出现了：“我主张撑死它”！

这个陌生的志士虽然大家以前没有见过，但看上去慈眉善目的，而且声音洪亮，充满正气：“这只老虎太可恶了！村民们太可怜了！！我一定会帮大家相出一个最好的办法处罚它！大家看我的吧！”然后，志士自我介绍说他叫“容宪易”，曾经在“村外生活多年”，是处置老虎方面的“专家”，而且就生性爱为老百姓打报不平，从不计较个人得失。然后，他滔滔不绝论证了为什么不能用刀砍棒杀的方法杀死老虎，说是可能会遭到冤魂索债，会害死全体村民等等，只有他的方法是最安全最有效的，还列举了一系列如何撑死老虎的方案及细节。总之，用他的方法处死老虎，肯定没错的！

大家被“容宪易”的凛然正气和一心为民的诚意所打动，而且既然人家是“专家”，自然有不凡之处，就放心让这位志士进行杀虎计划。

村民们哪里知道，这位所谓“志士”原来是狐狸精变的，其实是老虎的死党，这次化身为人形，就是要打着杀虎的名义来救老虎的！

接下去发生的事情大家可以想象，容宪易要求村民每家每户每天都要提供上好的猪牛羊肉，用来“撑死”老虎，大家纷纷表示支持！不过其中有个村民比较聪明，不支持这种做法，但马上遭到其他村民的指责：“人家要杀虎，你却不支持，难道你想让老虎活下来不成？”聪明人只好禁声。

老虎当然知道狐狸精的诡计，心照不宣，配合默契。“撑死老虎”的措施刚一实行，老虎就猛吞几只肥牛，然后装模作样地大呼“啊呀，受不了啦，不行啦！”一副行将就木的样子。村民看到这种情况都很高兴，以为撑死老虎的措施真的发挥效力了，就欢欣鼓舞地奔走相告：“老虎就快死了！”

但过了几天，老虎就是不死，聪明人又提出质疑，容宪易就大肆宣扬说：“不要着急，老虎就快要被我撑死了，快不行了，大家再耐心等几天，老虎一定会死的！”，又等了几天，老虎不仅没死反而更精神了，有部分村民忍不住了，容宪易看势头不对，就急忙对大家说：“这说明我们的措施还是太温和了，看来需要下猛药才行！必须加大撑死老虎的力度，老虎食量太大，按照现有的力度，很难撑得死，看来每家都必须加大生肉的供应量才行！”这时，就听到那个聪明人又嘀咕说：“老虎一直活得好好的啊，根本没有撑死的迹象，这办法灵不灵啊？”，容宪易听到后勃然大怒，吼道：“那个谁谁谁，你胡说什么？大家都说老虎快死了，你偏说它活得好好的？你究竟什么用心？你和老虎究竟什么关系？我看你就是虎托！！”众人一听这话，群情激愤，对刚才乱说话的人怒目而视，甚至有人要对他拳脚相加，聪明人见势不妙，只好灰溜溜地逃掉了。

从此，山村里再也没有人反对容宪易“撑死老虎”的措施了，老虎就这样天天被好肉供着，连捕食都不用了，暗地里笑开了花！不仅一直没死，反而长得越发膘肥体壮，还生了好几只虎仔，总食量愈发惊人。而容宪易白天人模人样的，一到晚上，就原形毕露，跟着老虎一起大块朵颐，好不痛快！最惨是村民，他们宰杀了所有的牲畜，甚至不得不供上自己的儿女血肉，用于“撑死”老虎，生活过的越发困苦，度日如年，但他们都默默忍耐着，因为他们相信：“只要再耐心等几天，老虎就一定会死的，一定会死的，一定会死的……”

『房产观澜』 [经验交流]简要归纳本人关于中国房产的一些基本观点


作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-2 15:39:00

本人之前发的很多帖子，从不同的角度对中国房地产的现状进行了分析，有些网友由于未能看完本人的全部帖子内容，仅根据个别帖子表面上的不同就作出了本人“思维混乱”的结论，为了澄清事实，解答部分网友的疑问，特再次重申本人的一些基本观点：

其实我的观点始终如一：“加息加税政策不能降低房价，反而会加重普通购房者的负担”。所有的论题都是根据这个论点而展开。

一、中国二手房房价的总体趋势必然下跌，这是由70年使用权的特殊国情决定的。当然，如果继续实施提高交易、保有成本等的措施（如开征房产税、二手房交易税、提高贷款利率等），则二手房的下跌趋势可能会被人为延缓。

二、加息加税对普通百姓的伤害要远远大于对炒房者。一个显而易见的事实是：炒房团的购买力大于普通购房者。假设加息加税措施能够打击炒房，那它势必同时会对普通购房者带来更大打击。又假设该措施能炒房者暂时退却，使房价下跌，直到降到老百姓能买的起的程度，但问题来了，既然普通百姓都买得起了，炒房团不是更加能买得起吗，房价不是又很快被拉升了？

所以说，要从根本上降低房价，以“抑制需求、打击投机”为思路的“加息加税”政策是行不通的。

降低房价的根本解决办法是扩大供给，降低成本，鼓励竞争，压缩政府和开发商的利润（包括巨额的内幕交易费用）。

三、在中国土地垄断和官商勾结的基本国情下，“加息加税”措施不仅不能降低新盘价格，反而有可能进一步拉抬新盘房价，同时加重已购房的普通百姓的负担，使未购房者更加难以买得起房,本来部分穷人可以通过购买廉价的二手房解决住房问题，但加息加税措施将使他们买廉价二手房的希望成为泡影，要么咬牙购买昂贵的新房，要么只有终生不买房。

四、已购房者和未购房者（所谓的“多方”和“空方”）其实并不是对立关系，他们其实都是普通百姓，他们的角色是可以互相转变的，多方的对手不是空方，空方的对手也不是多方，他们唯一的区别是：一方已经承受了高房价，而另一方由于不愿意承受过高的房价正在观望。但真正能令多方利益受损的不是空方，能使空方利益受损的也不是的多方，真正能给大家的利益带来重大影响的其实是某些掌控大权和大量社会资源的官商集团，正是他们，从一开始就不断地恶意拉抬房价，不断从中牟取暴利，只有他们，才有能力操纵房价，才是中国房价畸高的罪魁祸首。

ymwdj,当初看到孤独的思想的帖子的人是很多的，只是他们都不相信孤独的思想的预言，对他百般围攻甚至谩骂，他们宁愿掩耳盗铃，相信牛刀，时寒冰和易宪容之类的人物啊。后来经过时间的证明孤独的思想的预言都是正确的，只可惜，他们后悔已经来不及了。孤独的思想也已经离去，现在不知在何方啊！

『房产观澜』 [经验交流]彻底戳穿“加息加税可以降低房价”的谎言！


作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-12 11:36:00

在土地垄断和官商勾结的基本国情下，加息加税究竟能否降低房价？

我的观点很鲜明：加息加税不可能降低房价，只会进一步增加普通购房者的负担。

理由如下：

论点一、其实减税才能降价，加税只会导致房价进一步上升。

1、最现实的例子：关税壁垒。国家为保护国内汽车工业，对进口汽车征收100%的关税，因此进口车价格居高不下。而随着中国加入WTO，关税也逐步下调，与此同时，进口车价格也随之明显降低。随着进口车价的降低，国产车价格也开始大幅度下滑。

2、一件商品，本来卖10元可以回本或盈利，如果再另外征税如（征10元），那么他就不可能只卖10元，因为如果再卖10元就会血本无归，那还不如不买。在这种情况下，任何一个理性人唯一的选择就是涨价，而且一定要涨到20元才可能回本或盈利。

3、杭州、南京等地实施二手房营业税以来，都导致本地房价进一步迅速飙升。

4、建设部政策研究中心主任陈淮自己承认：“比如对非普通居民住房征收营业税，必然导致这部分住房的买方价格上涨，而不是下跌。”

以上均说明，加税必然提高商品价格，而减税才可以降低商品价格。


论点二：对二手房征税无法降低房价，反而会进一步拉升新盘价格。

对二手房的征税措施实际是提高了二手房的交易成本，打击了二手房市场，这对新盘市场是一个利好，等于清除了其最大的竞争对手，从而保护了新盘市场，对开发商拉抬新盘价格是十分有利的。因此，对二手房征税不仅无法降低二手房价格，反而会进一步拉升新盘价格。


论点三、“抑制需求”来降低房价的思路是错误的，加息加税对普通百姓的伤害要远远大于对炒房者。

1、炒房团的购买力大于普通购房者。假设加息加税措施能够打击炒房，那它势必同时会对普通购房者带来更大打击。

2、又假设该措施能炒房者暂时退却，使房价下跌，直到降到老百姓能买的起的程度，但问题来了，既然普通百姓都买得起了，炒房团不是更加能买得起吗，房价不是又很快被拉升了？

3、部分投机者可以消灭，但资金不会被消灭，市场上永远都有富余的资金，一批投机者消灭了，另一批投机者裹挟着资金会卷土重来。

4、当政策强硬到能迫使所有投机者撤出的程度（如利息极高、税收极高时），那么普通百姓自然更加不敢涉足，而一旦政策有所松动，老百姓都敢于购买时，那么炒房资金当然更加敢于买进了，而且他们会比普通百姓动手更快，在普通百姓还未反应过来之前，房价势必会在短期内再次飙升，普通百姓不可能占到便宜。

5、就像通过禁止大家吃饭来降低粮价一样，大家要求粮价降低的目的就是要吃饭，你反而通过不让大家吃饭来降低粮价，这种逻辑是荒谬的。正确的方法是扩大供给，而不是抑制需求。

6、房价高企的最初原因并不是“投机”造成的，投机现象的出现只是房价不断攀升的结果，而不是原因。而这一波房价的大幅度攀升实际是土地高价拍卖的结果。地价接连翻翻必然导致人们对房价有更高的心理预期。

7、通过提高购房成本的办法并不能打击投机，因为，房价上涨本身就是提高购房成本，炒房者连房价上涨都不怕，还怕增加的那些短期的税收和利息吗？

8、炒房者都是做短线，短期的利率上涨和税收对他们影响不大，但真正购房自主者是要长期使用住房的，长期的利息和税收增加对他们的影响非常巨大。

9、永远都有没房子的人，永远都有人盼房价下跌，当我们能买得起房的时候，就代表所有人都能买房了吗？肯定不是，肯定还会有大批买不起房等待房价下跌的人，如果政府始终以这个借口来对已买房者提高贷款利率和开征房产税，我们又该怎么办？按照这种逻辑发展下去，实际所有的普通百姓都难逃一劫。


所以，以提高购房成本、打击购房者的办法来“抑制房价”，这个思路根本就是完全错误的，它所能产生的唯一后果就是普通百姓造受更种的盘剥，政府部门继续聚敛巨额社会财富。降低房价的根本解决办法是扩大供给，降低成本，鼓励竞争，压缩政府和开发商的利润（包括巨额的内幕交易费用）。

论点四：加息不会降低房价，反而会进一步拉抬房价

1、加息对房地产投机者影响不大，他们本来就是赚短差，利率变动只对长期投资有较大影响。

2、由于贷款利率增加，直接导致房地产大宗贷款风险加大，新的、实力较为欠缺的地产商不敢贸然进入。地产行业由于缺乏新鲜血液加盟，地产商之间的竞争削弱，大财团的垄断加剧，对价格的控制力增强。

3、利率增加使原有房地产商也不得不缩小投资规模，直接制约了新楼盘的开发数量，致使空置房面积减少，有效供给急剧降低，现有楼盘日益紧俏。

4、由于加息提高按揭成本，会促使部分本来有能力消费高档住宅的人群被迫选择中低档住宅，导致中低档住宅需求旺盛，价格提升。

5、由于利率的增加，现有房地产商的资金成本增加，必然会有一部分转嫁给消费者，这也是促使房价持续上涨的又一动因。

6、提高贷款利率使得普通购房者的住房持有成本增加，如果他要出售住房，这部分成本会累计在价格之中，导致房价上升。

所以，综合来看，加息不但不会抑制房价，反而会促使房价进一步攀升，房地产泡沫进一步扩大。


论点五、上海的“房价降低”只是特例，其他地区依然继续上涨。

1、上海房价本来就过度虚高，降低一点并不困难；

2、数据未必完全真实；

3、即便真的降低，那也是政治高压下的结果，并不是加息加税造成的。


论点六：真正应该降的不光是房价，而是整体购房成本。

1、老百姓之所以抱怨房价过高，实际上是在抱怨购房成本的高企使得自己买不起房，而为了能让大众买的起房，当然是要用各种办法降低百姓的购房成本。

2、房价仅仅只是购房成本的一部分，老百姓真正希望降低的，是购买住房的总体成本。而总体购房成本不止包括房价，同时还包括贷款利息和各种税费。

3、贷款利息支出是老百姓负担的一个大头，有时利息的总和几乎超出房价本身，而各种税费的负担也不轻，如果房产税正式开征，且该税率将随土地的增值而不断调高，这样一来，购房和保有成本更是高得惊人。那么老百姓即便能买得起住房，也养不起了。

这并不是我们想要的结果。


论点七：新开征的物业税不具有合法性

1、其实房地产税已经缴一遍了

其实你买房子之前建筑商都已经缴一遍了，什么城市建筑税、方向调节税、土地转让税、农田耕地税等，总共是六税一费都缴过了。在洛杉矶房地产税最高是 1.2%，大陆现在上海试行的是3%。大家算一算，50万一个房子，一年就一万五千块，一个月大约一千两百块。百姓买了房子，一个月要交两三千，一下子又额外增加了一千两百块的房地税，老百姓能受得了吗？这对老百姓的压力就非常大了。

2、中国土地不属私人 使用权不应交地产税

中国的土地到现在为止都不是私人的，只有70年的使用权。换句话说我跟中国政府租了70年地皮盖了房子，而且租金是一次交清。这和美国的简易可移动房(mobil house)没有什么区别。在美国你租块地皮盖房子是不交税的，交税的是土地拥有者。按照国际上普遍观点，房屋是属于财产税。房屋脱离土地是不会增值的，房子建完之后70年内会老化的，会折旧。土地是国家的，房屋不增值，土地增值。

附1： 真正能降低房价的若干建议：
一、政府每年从出卖土地的财政收入中拿出至少80%，大量修建经济适用房，以平抑房价，满足中低收入阶层之急需。土地本来就是归全国人民所有，本来就不是政府部门的私家财产，取之于民用之民乃天经地义！
二、用现成的工商管理反暴利条例直接打击开发商，有暴利嫌疑的一律不得发售；
三、降低房地产行业进入门坎，鼓励充分竞争（现在所谓挤压房地泡沫的做法起到的效果恰恰相反，反而维护了大型开发商的垄断地位）；
四、政府部门运作公开化、透明化，接受大众监督，严厉打击官商勾结，拉抬房价的行为。

附二、美国是如何实现居者有其屋的

美国重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供了制度保证。如《合众国住房法》，就规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划。《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅

税收实行减免优惠

美国自住房减免税额达2750美元

『房产观澜』 [经验交流]房价、油荒、垄断与央行的禁止期房销售建议


作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-18 13:43:00

有人说,央行禁止买卖期房是为了提高住房质量，提高开发商的进入门槛，从而淘汰一批中小开发商，保护消费者利益。我不能苟同这种观点。

靠提高门槛来保护消费者利益，看似有理，实则缪矣。

假如哪一天有关部门以保证某商品的质量为由，把大批生产该商品中小企业取缔，而只保留极少数大型公司垄断市场，那么该商品价格会不会上涨？

最近的油荒就是一个典型的例子，在中石油、中石化的垄断经营下，全民都受到要挟，油价必须不断攀升，否则他们就断你的油？你有什么办法？而以前有大批社会加油站存在的时候（现在这些私营小油站基本已被中石油和中石化全部吞并），他们无法垄断市场，是断断不敢如此任意胡来的。

中小私营油站固然可能有假冒伪劣问题的存在，但如果没有这些小油站的竞争和制衡，市场完全被大石油公司垄断，那么消费者面临的将不仅仅是劣质油的问题，而是根本加不到油的问题了。以前你觉得小油站品质不好，你可以不选，如果你囊中羞涩，但又急于用油，即便质量差点也可以忍受，但现在消费者连选择的权利都没有了！这次的大油荒就是一个活生生的案例！！！

房子也是如此，小开发商的房子质量可能不算好，但它可能价格便宜，对于要求不是太高的穷人来说，也可以作为一个选择，最重要的是，它制约了大公司房价的攀升，因为人们自然会比较，凭什么你的价格就比人家高一大截？你到底好到哪里去？在这种情形下，大开发商迫于竞争压力，势必不敢随意涨价。

而一旦中小开发商被各种人为设置的门槛赶出市场，大开发商没有了低价竞争者的压力，就可以肆无忌惮了。到那个时候，别说它价格高，即便是价格高的同时质量也差，你又能奈何？你有别的选择吗？谁又能保证大开发商的房子就一定质量好呢？

其实，任何人为提高房地产开发门槛的做法都是在变相拉抬房价。房屋质量的提高是在正常的市场竞争中优胜劣汰，自然实现的，它不能依靠人为提高行业门槛来解决。

央行建议禁止期房销售，这无疑是提高了房地产开发的门槛，部分实力不济的小开发商可能会资金断裂，甚至可能破产。但作为消费者，我们应该明白，开发商数量减少，市场资源被少数大型开发商垄断，对我们来说并不是件好事。

也许（仅仅是也许），房屋的质量上去了，但更多的可供选择的低价房消失了。更何况，在市场垄断的状况下，价格高并不意味着质量也高。

真正能降低房价的办法是降低房地产开发的门槛，鼓励中小开发商参与竞争，只有竞争对手多了，市场实现充分竞争，才有可能出现“价格大战”，房产价格才能被拉低。否则，大开发商对市场的控制程度越高，价格同盟越容易建立，房价就越坚挺。

因此，任何人为提高开发门槛的做法对于大型开发商都是有利的，都是在帮助他们清除竞争对手，实际就是在变相拉抬房价。

就像买衣服，有些人就喜欢买地摊货，当然他们也知道那些衣服质量不高，但图的就是便宜啊！更何况，在地摊上淘出物美价廉的好衣服的也大有人在。

如果把那些地摊货全部封杀，你再想买便宜衣服，上哪找去啊？只好买贵的了。但贵的是否就一定质量好呢？不一定吧！但衣服总体价格上扬是一定的了。

中小开发商、期房就像那些地摊货，也许他们的东西不怎么让我们放心，但起码给我们提供了更多的选择，加大了供应量，货比三家不吃亏。而一旦大量的中小开发商被淘汰，期房完全禁止销售，地摊货都没有了，那我们唯一的选择就是买高价的“精品”了！

但是不是人人都必须消费“精品”呢？谁又能保证那些所谓的“精品”是真正的精品呢？

比如作为我个人来说，出于规避风险的考虑，以我保守求稳的性格，我可能会觉得买现房比较稳妥。

但从另一方面说，期房价格比较低，而且加大了市场的总供给，对于平抑房价是有好处的。而消费者是否选择期房，要根据各人的不同情况和需求而定，不能一概地说好好和不好。

所以，央行强制性地要求禁止期房，表面上是维护消费者利益，实际是剥夺消费者的选择权，人为缩小了市场房产的供应量，短期内势必将拉升房价，长期看将打压、排挤中小开发商，使大开发商的垄断地位得到进一步加强，更有利于房价长期在高位维持甚至不断拉升。

房产观澜』 [经验交流]绝非天方夜谭：50万的房子要缴30万的房产税！！(转载)


作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-30 14:05:00

房地产税前景预测 专家测算:安全税率为0.8%

news.longhoo.net　　2005-4-1 10:16:49　　推荐本稿　　短信订阅

【龙虎网讯】有消息说南京将是继北京、上海之后，开征房地产税的第二批城市。在房价居高不下的今天，老百姓对房地产税这个陌生的名词怀有渴盼，又抱有一份疑虑。随着央行两次个人房贷利息上调，买房养房成本的悄悄增加，使踏踏实实过日子的老百姓神经为之敏感。那么，当房地产税进入房地产市场之后，普通老百姓买房养房的成本会发生怎样的变化?施行房地产税后，购房者的承受能力如何?记者请专家就此算了一笔精细账，为已购房者和未购房者提供参考与借鉴。

理论:安全税率是如何测算的

房地户税税率多少比较合适?国土资源部土地勘测规划院曾委托南京大学城市与资源学系以假设开征法进行了测算，该系博士生导师黄贤金教授调查测算房地产税税率为0．8％。其假设前提是：开征房地产税后，为保证政府财政收入不减少，数据以土地出让金及拟与房地产税合并的税费为税基进行测算。

税率为0．8％时，虽然政府的利益有了保证，那么老百姓的利益呢?黄贤金教授认为，这需要测算居民家庭税负变化，以家庭为单位，并依据家庭收入房价比进行测算。设房地产税年税率r=O．8％，物业现值为V，根据我国目前的情况，收入房价比(用R表示)在1：6至1：8较为合理，则家庭年收入(I)为V／6-V／8。

房地产税税负=(当年不动不财产税征收额／当年家庭纯收入)x 100％=Vx r÷(Vx R)=r／R

按照收入房价比1：6-1：8计算，在不动产财产税率为O．8％的情况下，房地产税税负占家庭年收入的4．8％-6．4％时，可见，具有一定的承受能力。黄教授认为，对于居民来讲，实际承受的不动产财产税税负可能更低，这是因为：一是政府可能仍然会有部分来自土地出让金的收入，从而房地产税税率可能低于O．8％，二是除了居民外，企业等部门将是房地产税的主要纳税主体，从而也将可能降低居民的实际税负，使居民税负能够实现低起点运作。

实例:买套房子得花多少本钱

房地产税开征能否平抑房价?专家学者们对此观点不一，目前主要有两种见解。

观点一：房价取决于市场供求关系等许多因素，不能说房地产税开征就能降低房价。但是，如果房地产税征收面广，涉及城市、农村的居住用户、经营性和非经营性房地产等项目时，房地产税税率可以处于0．2%～0．5%(假定维持不变)这样一个低水平之间。

观点二：房地产税税率为0.8%（假定70年维持不变）。

根据这两种观点，房地产税开征后，人们买房究竟得花多少钱呢?我们以下面一个实例向读者说明。/何先生看上了城中皇册家园一套116平方米三室两厅的房子，该楼盘现在均价7000元／平方米，总价是是116x7000=812000元。


总价 年税率 70年应征税 合计

观点一 812000 0.20% 113680 925680

观点一 812000 0.50% 284200 1096200

观点三　 535920 0.80% 300115.2 836035.2

=================================================

大家看到没有，如果按专家建议的0.8%的年税率， 总价535920元的房子仅房产税就需要交纳300115.2 元！！！！！

而且不知是什么原因，这篇文章并未对812000的那套房子按照0.8%的年税率计算，只计算了50多万的那套。有心的人不妨可以算一算！

房产观澜』 [经验交流]绝非天方夜谭：50万的房子要缴30万的房产税！！(转载)


作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-30 14:05:00

房地产税前景预测 专家测算:安全税率为0.8%

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【龙虎网讯】有消息说南京将是继北京、上海之后，开征房地产税的第二批城市。在房价居高不下的今天，老百姓对房地产税这个陌生的名词怀有渴盼，又抱有一份疑虑。随着央行两次个人房贷利息上调，买房养房成本的悄悄增加，使踏踏实实过日子的老百姓神经为之敏感。那么，当房地产税进入房地产市场之后，普通老百姓买房养房的成本会发生怎样的变化?施行房地产税后，购房者的承受能力如何?记者请专家就此算了一笔精细账，为已购房者和未购房者提供参考与借鉴。

理论:安全税率是如何测算的

房地户税税率多少比较合适?国土资源部土地勘测规划院曾委托南京大学城市与资源学系以假设开征法进行了测算，该系博士生导师黄贤金教授调查测算房地产税税率为0．8％。其假设前提是：开征房地产税后，为保证政府财政收入不减少，数据以土地出让金及拟与房地产税合并的税费为税基进行测算。

税率为0．8％时，虽然政府的利益有了保证，那么老百姓的利益呢?黄贤金教授认为，这需要测算居民家庭税负变化，以家庭为单位，并依据家庭收入房价比进行测算。设房地产税年税率r=O．8％，物业现值为V，根据我国目前的情况，收入房价比(用R表示)在1：6至1：8较为合理，则家庭年收入(I)为V／6-V／8。

房地产税税负=(当年不动不财产税征收额／当年家庭纯收入)x 100％=Vx r÷(Vx R)=r／R

按照收入房价比1：6-1：8计算，在不动产财产税率为O．8％的情况下，房地产税税负占家庭年收入的4．8％-6．4％时，可见，具有一定的承受能力。黄教授认为，对于居民来讲，实际承受的不动产财产税税负可能更低，这是因为：一是政府可能仍然会有部分来自土地出让金的收入，从而房地产税税率可能低于O．8％，二是除了居民外，企业等部门将是房地产税的主要纳税主体，从而也将可能降低居民的实际税负，使居民税负能够实现低起点运作。

实例:买套房子得花多少本钱

房地产税开征能否平抑房价?专家学者们对此观点不一，目前主要有两种见解。

观点一：房价取决于市场供求关系等许多因素，不能说房地产税开征就能降低房价。但是，如果房地产税征收面广，涉及城市、农村的居住用户、经营性和非经营性房地产等项目时，房地产税税率可以处于0．2%～0．5%(假定维持不变)这样一个低水平之间。

观点二：房地产税税率为0.8%（假定70年维持不变）。

根据这两种观点，房地产税开征后，人们买房究竟得花多少钱呢?我们以下面一个实例向读者说明。/何先生看上了城中皇册家园一套116平方米三室两厅的房子，该楼盘现在均价7000元／平方米，总价是是116x7000=812000元。


总价 年税率 70年应征税 合计

观点一 812000 0.20% 113680 925680

观点一 812000 0.50% 284200 1096200

观点三　 535920 0.80% 300115.2 836035.2

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大家看到没有，如果按专家建议的0.8%的年税率， 总价535920元的房子仅房产税就需要交纳300115.2 元！！！！！

而且不知是什么原因，这篇文章并未对812000的那套房子按照0.8%的年税率计算，只计算了50多万的那套。有心的人不妨可以算一算！

『房产观澜』 [经验交流]关于“加息降房价”的奇怪悖论


作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-31 15:27:00

关于“加息降房价”的奇怪悖论

有一种说法是：加息可以降低房价，但同时又不会对普通贷款购房者造成太大负担。

但问题来了，既然加息对普通贷款购房者都无法造成太大负担，又何以对炒房者造成压力呢？既然无法对他们造成压力，又如何能逼迫他们抛售呢？

而如果要达到让炒房者抛售的效果，那就一定得让他们痛，但他们都觉得痛了，普通贷款购房者就不痛了吗？

不要说什么一加息“炒房者利息会增加多少万”，而“普通贷款购房者利息只会增加几百块”，所以对“加息对炒房者的影响要远远大于普通购房者”之类的低智商的话，要知道，资金实力一百万的人损失一万与资金实力1万的人损失100，其损失比例是完全一样的，甚至可以说，即便是损失比例相同，后者的“心痛指数”也要远高于前者，因为谁都知道：穷人的钱更珍贵！！

而且，这里的普通购房者不仅指已经买房的人，也包括未来的购房者，即现在的无房者，因为只要你贷款买房，就必然要承受高利息之痛，我们可以假设，假如你觉得房价合适了，买的起了，也感觉不到高利息的痛，可以动手买房的时候，那么炒房者会和你有同样的感觉，他们没有理由不出手，那么房价肯定将立即飙升，所以你根本不可能有买到低价房的机会。


这样一来，悖论出现了：降房价本来是要减少购房者的负担，而加息要么无法降价，而一旦达到要降房价的效果，则必然同时让普通购房者的负担更重。

-----号称为了降价，为了减负的政策，到头来最终效果却是给普通百姓带来更重的负担。这显然是一个很滑稽的事情。

由此我们不难看出：加息不可能降低房价，“加息降房价”的理论基础从根本上就是错误的，完全是一个逻辑死结，是一个不可能实现的悖论。

『房产观澜』 [经验交流]关于“加息降房价”的奇怪悖论


作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-31 15:27:00

关于“加息降房价”的奇怪悖论

有一种说法是：加息可以降低房价，但同时又不会对普通贷款购房者造成太大负担。

但问题来了，既然加息对普通贷款购房者都无法造成太大负担，又何以对炒房者造成压力呢？既然无法对他们造成压力，又如何能逼迫他们抛售呢？

而如果要达到让炒房者抛售的效果，那就一定得让他们痛，但他们都觉得痛了，普通贷款购房者就不痛了吗？

不要说什么一加息“炒房者利息会增加多少万”，而“普通贷款购房者利息只会增加几百块”，所以对“加息对炒房者的影响要远远大于普通购房者”之类的低智商的话，要知道，资金实力一百万的人损失一万与资金实力1万的人损失100，其损失比例是完全一样的，甚至可以说，即便是损失比例相同，后者的“心痛指数”也要远高于前者，因为谁都知道：穷人的钱更珍贵！！

而且，这里的普通购房者不仅指已经买房的人，也包括未来的购房者，即现在的无房者，因为只要你贷款买房，就必然要承受高利息之痛，我们可以假设，假如你觉得房价合适了，买的起了，也感觉不到高利息的痛，可以动手买房的时候，那么炒房者会和你有同样的感觉，他们没有理由不出手，那么房价肯定将立即飙升，所以你根本不可能有买到低价房的机会。


这样一来，悖论出现了：降房价本来是要减少购房者的负担，而加息要么无法降价，而一旦达到要降房价的效果，则必然同时让普通购房者的负担更重。

-----号称为了降价，为了减负的政策，到头来最终效果却是给普通百姓带来更重的负担。这显然是一个很滑稽的事情。

由此我们不难看出：加息不可能降低房价，“加息降房价”的理论基础从根本上就是错误的，完全是一个逻辑死结，是一个不可能实现的悖论。