arcyfree,孤独的思想确实是苦口婆心啊，只是当年的傻空们愣是不买账，愣是把本来是点化他们的人给骂走了，是不是杯具？可怜之人必有可恨之处啊！

『房产观澜』 [经验交流]关于“加息加税不能使房价下跌”的经典问答


作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-31 16:22:00

问：为什么你会认为加息加税会使房价下跌？

回答：因为炒房者抛售

问：为什么他们要抛售呢？

回答：因为他们顶不住了，利息税费太高了

问：他们顶不住，普通百姓就顶的住吗？就不怕高利息高税费吗？

答：我们等他们抛到一定程度再买，那时房价跌了，所以不怕。

问：但那时房价便宜了，普通百姓都买的起了，炒房者不就更加买的起了？普通百姓都不怕30年的高利息高税费，炒房者会怕2-3年的高利息高税费吗？你认为普通百姓会比他们更有资金实力，动作更快吗？

答：.......（抛砖引玉，大家请继续）

房产观澜』 [经验交流]美国加息我们就该加？-论“与国际接轨”和“中国国情”


作者：孤独的思想 提交日期：2005-9-1 10:16:00


有人用美国格林斯潘的例子来证明加息可以抑制房价，但他们可能忘了：美国是市场经济国家，中国是权力经济国家，美国土地私有，中国土地公有，美国私人有建房权，中国的建房权垄断在政府和开发商手中，美国是民主社会，公共决策受公众广范监督，中国是权力社会，很多决策是暗箱操作......，所以，在很多关键性的经济因素完全错位的情况下，两者并不具有可比性。在美国适用的经济理论，在中国未必行得通。

还有一个关键点：美国银行有固定利率，中国没有固定利率，只有浮动利率，所以，美国加息对原有普通贷款买房者的伤害不大，因为他们的利率是固定的，而中国贷款购房者则全部是浮动利率，贷款利率上涨对所有无辜普通购房者都会产生巨大伤害。

而且，最关键的问题是：中国房价整体畸高的原因是什么？投机其实只是一个次要因素，最根本的原因在于土地垄断和官商勾结，他们联手拉抬房价谋取暴利。即便消灭所有投机现象（而事实上这几乎不可能），中国的房价仍然会远高于平均消费水平，在这种情况下，加息加税无疑进一步抬高了购房门槛，使普通百姓的买房路愈加艰辛！

我们分析任何问题，都应该切合实际，一切从本国、本地的现实情况出发，而不应该照搬教条，本本主义。就如同当年苏联的经典战争理论是夺取城市，打阵地战，这个理论在苏联行得通，在中国就未必行得通，王明就是照搬苏联的所谓“经典理论”，结果导致红军受到惨重损失，而后来老毛根据中国的实际提出“农村包围城市理论”，却大获成功。这就是一个典型案例。

有些决策者在制定政策的时候，手里有两套法宝，一套是“中国国情”，一套是“与国际接轨”，当制定不利于人民的政策时，如房改，要求大家自己掏钱购买商品房，就说是和“国际接轨”，理由是，人家外国都是自己买房子，没有福利分房的说法，但与此同时，他们却恰恰忽略了人家外国土地私有这个关键因素，中国人并不拥有土地的所有权，土地都属于国家，却要被迫付出昂贵的价钱购买一套只有使用权的商品房，而当人们对此提出质疑的时候，他们又会说这是中国特殊国情决定的。

又比如医改，教改，人家其他国家是免费医疗，免费义务教育，但这一点他们又不与国际接轨了，又强调中国国情了，什么财力不堪重负啦之类，结果导致大家看不起病，上不起学。

又比如所谓“高薪养廉”，据说是新加坡、香港的成功经验，所以要和“国际接轨”，所以五次三番地给公务员加薪。但人家严格的监督制度，对公务员近乎苛刻的约束，廉政公署等等，他们又不和国际接轨了，又强调中国国情了。

韩国首都汉城（现名首尔）只有14辆公务车，这点他们就不愿意接轨，中国现在一个乡镇政府14辆公车都不算多吧？这就是中国国情。

美国有个燃油税，他们就要和“国际接轨”，也要征燃油税，但美国高速公路、大桥绝大多数是不收费的，在美国养一辆车除汽油费外每年仅需170多美元，这点他们又不和国际接轨了，不仅养路费、车船税等等一大堆，而且到处设置关卡，几乎路路收费。全世界总共只有14万公里收费公路，但就有10万公里在中国！这就又是中国国情了.

美国格林斯潘加息了，他们就要和“国际接轨”，但美国购房享受退税，购买第一套住房享受低利率，对出租房屋屋主进行补贴以降低租金，这些他们又不和国际接轨了，又强调中国国情了，不仅不对出租房屋进行补贴，反而变本加厉地对出租屋提高税收，导致这部分成本转嫁给租客，租金上涨。

世界绝大多数国家都是土地私有的，人民买房的同时就买了地皮，具有永久所有权。当然，他们在这一点上就不和国际接轨了，因为中国国情特殊啊！但是，当他们发现香港的使用权制度对自己比较有利后，就立即和香港接轨了！订了个70年使用权制度，迫使人民祖祖辈辈不断花巨资购买有限使用权，但香港是什么情况？香港原先是殖民地啊！英国只租用了99年啊，它搞个使用权无可厚非，因为土地本不是它的，时间到了就要归还的，你搞使用权到底是什么意思？不是说中国是公有制吗?不是全国人民拥有对一切生产资料的所有权吗？但落实到的最后怎么变成绝大多数人都一无所有了呢？怎么就变成必须购买本属于自己的土地使用权呢？不懂吧!但他们不管，就因为对自己比较有利，所以在这方面就和香港这个“殖民地”接轨，就不和其他的国际接轨。

又比如，油价要涨、电价要涨、水价要涨，理由还是和国际接轨，说什么人家的都很贵，中国的油价水价电价便宜的很，所以就该涨，但说到人民的工资水平、福利水平、劳动保障制度，就又不和国际接轨了，就又强调中国的特殊国情了，人家的工会都是工人选举产生，实实在在代表工人权益，这一点咱们就是不和人家接轨，咱就是要让工会成为资本家压迫工人的帮凶，原因还是：中国国情。

所以，不要拿什么美国、英国的加息说事，什么时候中国成为完全市场经济国家了，国家官员民选产生了，权力部门受公众严格监督了，再说这些不迟！

『房产观澜』 [经验交流]为什么说加息加税比高房价更恐怖？


作者：孤独的思想 提交日期：2005-9-13 14:12:00

加息加税最让人恐怖的是它的不确定性，房价再高，相对于加税加息都不算恐怖。因为，房价高，你可以有很多办法对。如：你可以等它降了再买，或者买相对便宜的，小房间，或者买偏远的，或者买旧的二手房等等，但，一旦你买了，就没有什么好担心的了，就可以安安心心过日子了。

但加息加税就不同了，一旦这个潘多拉魔盒开启，一旦加息加税成为一个名正言顺，自然而然的政策，被政府不断使用的话，你就不知道何日有停止的那一天，不管房价是否下跌，只要你买房，那么从你买房的那一天就是你受苦受难受折磨的开始。

你必须一天到晚地担忧下个月会不会再加息？明年会不会再次调高房产税率？这个月的薪水够用吗？能指出不断增加的月供和税费吗？未来利息和税收将高到什么程度？我还能养的起房吗？.....等等等等。

所以说，这种恐怖将是无穷无尽，伴随终生的，比仅仅的高房价不知要恐怖多少倍！！！房价再高，你可以藐视它，甚至可以逃离高房价的大城市，到小城镇买房，可加息加税政策一出，你敢藐视它吗？你逃得出它的手掌心吗？你就是逃到天涯海角，只要你在中国的版图内买房，你就得背上一辈子的税费和利息，而且它们是每年、每月不断增长的，是不受你本人控制的，还有比这更恐怖的事情吗？

房产观澜』 [经验交流]“开征房产税降低房价”谬论出笼的来龙去脉


作者：孤独的思想 提交日期：2005-9-15 17:52:00

其实，“开征房产税”的始作俑者恰恰是开发商。一开始并不是说要征房产税，而是开发商说现在政府一次性收齐70年的土地税，对他们来说成本太高，因此他们希望按年收取，这样他们的资金一下子就宽裕很多，对他们的资金运作非常有利。

后来大家就热烈讨论土地税改革问题，媒体打出醒目标题：“土地税改革可以降低房价”，理由是：由于以前需要一次性付清的税费，现在分70年来收，那么在买房的时候，负担就会降低了，虽然以后每年缴税增加，但起码在买房的时候，房价似乎“降低”了很多，因为这其中原先房价三分之一是税，现在这部分成本分摊到70年，房价当然会大大“下跌”了，而他们提出“税改降价”的理论，恰恰是建立在这样一个理论基础上，即：其实减税才能降价。

但后来又有“专家”说了，以前卖的房子已经收70年的税了，如果以后买房的人按年收取，且每年按照土地增值增加税率，那以后买房的人会觉得吃亏，而且也不好操作。所以干脆另外开一个税种，就是房产税或者称物业税，这个税对所有买房的人都征，这样就对大家都公平了。

大家注意：在这个当中，有人故意偷换了一个概念，那就是把之前所说的“土地税改革”等同于现在的“开征房产税”，以前大家说的土地税分70年征收，就 等于在买房的时候减少了税收成本（至于以后每年征的是否更多还难说），至少在表面上，是可以“降低房价”的，但现在的开征的房产税却完全是另外一个概念，是另行开征的一个新税种，但有人却刻意模糊这两者的概念，借着之前“税改降房价”舆论的东风，大搞偷梁换柱的把戏，大肆鼓吹“开征房产税”可以降房价。

这就是“开征房产税降房价”谬论出笼的来龙去脉。

『房产观澜』 [经验交流]为什么说以“抑制需求”来降低房价不过是数字游戏？


作者：孤独的思想 提交日期：2005-9-21 17:55:00

以“抑制需求”来降低房价对我们来说是毫无意义的。

房价如果因为需求被抑制而降低，同样也会因需求激发而重新高涨。要知道，需求并不是消失，而是被强行推后了。可以这样假设：我们所有人都不买房，结果房价降低一半甚至更多。然而我们终究是要买房的，当我们都觉得价位合适准备购买时，需求会在瞬间被重新激活，房价会在极短的时间迅速飙升，我们不可能占到便宜。

所以，真正能直接有效、快速而持久降低房价的方法是扩大供给，而不是抑制需求。通过抑制需求即使能“降低房价”，那也不过是表面上的数字游戏而已，对于我们毫无实际意义。

感谢大家的回帖，你们的回帖是我继续更新的动力，孤独的帖子太多，一个一个上传真是太累啊。

『房产观澜』 [经验交流]如果“加息降房价”谬论深入人心，那么结果就是......


作者：孤独的思想 提交日期：2005-9-24 11:16:00

任何时候都有很多买不起房的人，都有很多人希望房价下跌，如果“加息降房价”的理论成立，那么央行任何时候都有足够的理由加息，这个理由是冠冕堂皇的---为了降房价，为了让更多人买的起房。

因此，所有的贷款购房者，只有乖乖地引颈就戮，利息涨的再高你也不敢抗议，你抗议你就是炒房团，就是投机分子，就是妨碍别人买便宜房。

就这样，一批又一批的购房者在旁观者的喝彩声中陷入万劫不复的境地，而那些旁观者终究也是要买房，他们同样会被别的旁观者所喝彩，同样的故事会不断重复上演，最后所有的普通百姓都难逃一劫。在这场“杀猪吃肉”的游戏中，唯一的赢家只有吃得脑满肠肥的银行。

『房产观澜』 [经验交流]料事如神的我准确预言未来房产市场和政策走向


作者：孤独的思想 提交日期：2005-9-29 12:17:00

看到一则最新的消息：“中国将继续控制固定资产投资 落实房地产调控措施”，乍看上去为之一振，以为房价一定应声而跌，但仔细研究，发现内里大有乾坤。

新华社发布的会议公报说：第四季度其中一个重点是，“控制固定资产投资规模。”

公报说，要“坚持严把土地、信贷两个闸门，严格控制新开工项目，着力优化投资结构。”

大家注意分析：“控制固定资产投资规模” “严格控制新开工项目”，这意味着什么？毫无疑问，这会使得新增住房供应量大幅度减少，供给不足的后果是什么？有头脑的人们都不难得出结论。

其实，这又是一个以“宏观调控”之名行托市之实的政策！类似的事情在２００４年的宏观调控中其实早已体现的淋漓尽致了。不要忘了，２００４年的宏观调控也是收紧地根，限制固定资产投资，而且被官方认为是成功的，但当年的房价涨幅却创了纪录！

既然看出这个政策的实质，那么，后续的政策我们不难想象：

1、“控制固定资产投资规模” “严格控制新开工项目”使得供应量减少，引发市场恐慌，导致又一轮抢购风和房价飙升；

2、很多忧国忧民的国内“专家”又跳出来痛斥房价泡沫和投机分子；

3、海外部分知名人士也声色俱厉地指责政府的宏观调控措施太温和，不够严厉，要求政府采取强硬措施严厉打击投机，平抑房价；

４、有关部门“顺应民意呼声”，“不得不”采取“强硬手段”，大幅度提高贷款利率，正式在全国范围开征房产税。

我一向对自己的判断非常自信，不信？大家可以拭目以待！

『房产观澜』 [经验交流]一个真实的“谎言”－－地价飚升正是房价上涨的主因！


作者：孤独的思想 提交日期：2005-9-30 11:32:00

房价飙升的根本原因其实是地方政府与民争利，不断地拉抬地价造成的。那些所谓的“谣言”恰恰是房价飙升的根本原因--正是地价的飙升直接拉升了房价！

土地实行招牌挂以来，地价拍卖不断创出新高，价格连番数十倍，去年的831大限，更是直接促成了疯抢土地的局面，造成了地价由之前的每平方几元、几十元飙升至数千元，最近北京、广州都拍出了楼面地价3000元以上的天价土地，而在之前，即使整整一亩地也不过几千、数万就可以搞定。这个涨幅是极其巨大的，房价焉能不涨？

但当有人说出这个事实后，有关部门为掩盖真相，就马上派出大批吹鼓手出来“辟谣”。所谓的“辟谣”，其实恰恰是制造新的谣言，是故意指鹿为马，转移视线。比如有很多“专家”、“学者”、“权威人士”纷纷出来专门“辟谣”说：地价上涨不是房价上涨的原因。他们的理由是，虽然现在的地价上涨了，但开发商之前买的地都很便宜，他们以前建的房子成本很低，完全不必涨价嘛！这种理论乍看似乎有理，实则荒谬至极。道理很简单：不管开发商之前买的地多么便宜，但一个确定无疑的事实是，现在买的地非常昂贵，而且以后的地价还有可能不断上升，在这种明确的预期下，以前购买的便宜地块就成为非常稀缺的物品，既然是稀缺物品，涨价就是必然！除非开发商是活雷锋或者都是慈悲为怀的大圣人。但可能吗？在成本预期大大提升的情况下，怎么可能指望这些唯利是图的商人不涨价？？？

更可气的是，还有有人利用部分民众对容积率、建筑面积等知识的不了解，骗大家说，地价其实并不高，因为楼可以盖得很高，把地价分摊了。但他们隐藏了最重要的事实，买地的时候实际已经确定容积率和建筑面积，所谓的楼面地价实际就是房屋建成后分摊到每平方米的实际地价！那么每平方米3000多元的楼面地价还不高吗？房价要卖到多少才能收回成本？更不要说一心谋财的商人们还要盈利了！

但有关部门却刻意混淆视听，大搅浑水。为了推卸自己的责任，给房价飙升找到一个替罪羊，他们迫不及待地需要树一个转移视线的“靶子”。于是，他们开动几乎所有的宣传机器，隆重推出了“温州炒房团”！开始在各大媒体连篇累牍地大肆渲染“炒房团”和“投机者”，仿佛房价上涨完全是他们造成的，一时间，大家的注意力都被吸引到“炒房团”身上。在宣传机器情绪化的煽动下，“炒房团”被完全妖魔化，几乎成了房价上涨的罪魁祸首。但实际上，我甚至对这样的“炒房团”是否存在都表示怀疑。即使有，我也不相信他们真有那么大翻江倒海的能量。他们既然能炒上海、杭州，为什么不能炒广州、深圳呢？这说明，即使真有所谓“炒房团”存在，那也是因为当地政府给了他们足够理想的环境，根子仍在政府。

但我们不要低估了强大舆论机器无中生有的宣传能力，只要看看最近CCTV对个税起征点问题的报道就可以知道，月入1500的工薪阶层居然可以买M6 ，还居然可以送小孩出国上学！如此弥天大谎都可以堂而皇之地出现在国家级电视台中，还有什么是不可以伪造的呢？

在强大的、一边倒的宣传面前，再加上人们对高房价的痛恨已经冲破了理智的界限，几乎所有人都不假思索地相信了这种报道，他们不再追究房价上涨的深层次原因，把所有的仇恨都指向“炒房团”和“投机者”。而在这种情绪下，有关部门趁机推出所谓“打击投机”的加息加税措施，这个政策名义上是打击投机，实际是针对所有购房者（包括未来的购房者），因为，投机、投资或者是自住其实是很难区分的，当你买房的时候，在别人看来，无法确定你到底是投机、投资还是自住，当你拥有住房的时候，在别人看来，同样无法判断你到底是自住，还是伺机卖出以牟利。这样，有关部门不仅把自己拉抬地价的责任洗脱的干干净净，还可以以“主持公道，收拾残局，打击投机，保护百姓”为名把手伸进所有百姓的口袋，趁机大捞一笔。他们可以一边大口吃肉，一边美滋滋地看着老百姓们自己（所谓的空军、多军）互相残杀，何其妙哉！

牛克思主义,过奖了，我只不过是把孤独的帖子捡起来重新发一遍而已，不过还是感谢你的支持。

『房产观澜』 [水煮房价011号]“炒房团”，或许只是虚构的假想敌


作者：孤独的思想 提交日期：2005-10-20 16:51:00

题记：

前段时间蟹渣渣斑竹提出要组织“团购”，号召上海的“空头”们组成“购房团”，以凝聚大家的力量，买房时尽可能地与开发商谈判，以压低房价，更好地维护购房者的切身权益。我觉得这想法不错，但还是半开玩笑地提醒他：现在“打击炒房”的风声很紧，小心会被当成“炒房团”打击了。他当时颇不以为然，说“团购”怎么能与“炒房团”相提并论？我当时也就一笑了之。不过事后仔细琢磨，发现这里面似乎真的有点不妥：“团购”与“炒房团”的本质区别究竟在哪里呢？－还真不太好说。有人肯定会说，我又不是炒房，自己当然很清楚，我团购是为了买便宜房子，又不是为了投机，怎么会是炒房团呢？但问题是：你自己清楚，别人未必也清楚。在不知情的外人看来，你和“炒房团”其实并没有本质区别，谁知道你买房是为了自住还是为了投机呢？你当然可以辩解说是自住，但谁又能证明呢？谁又能保证你购买新房后的若干年内就一定不会转卖呢？你能保证买到的房子完全没有质量问题吗？一定合自己心意吗？你能保证不会因工作、婚姻、家庭或其他问题而搬家吗？而一旦你由于种种原因将手中的房子转卖了，在别人眼里，你的作为就和所谓“炒房团”无任何区别，你就是可恶的“炒房团”一员！

虽然也许你并没有想要赚钱，甚至可能是亏本，但只要是在两年内（据说这个期限还有可能继续延长）卖出，那么“按房款全额”征收的“营业税”却是逃不掉的了，也就是说，在事实上，你已经被当成“炒房团”或“投机分子”而遭到打击了。而据我所知，仅因发现质量问题，在两年内要求退房、卖房的消费者并不是少数，众所周知，退房的通路早已被堵死，然而要卖房？有没有考虑过被当成“炒房团”的后果？

这其实并不是偶然现象，这种将所有人视为潜在“有罪者”的政策并不止二手房营业税一例。央行三月份对所有住房贷款者提高贷款利率就是更典型的例子，事实上，它是将所有贷款买房者都人作为“投机分子”进行打击了。而以后将要出台的“物业税”则有进一步将斗争扩大化的趋势，它的理论基础不光是“打击投机”，而是“打击囤积”，也就是说，不管你是否交易，只要你购买、拥有了住房，你就有“囤积居奇”的嫌疑，就有可能是潜在的“投机分子”，因此必须额外缴纳“物业税”，按官方的说法就是要提高“住房保有的成本”，让你“买的起，养不起”。

话题再回到蟹渣渣斑竹的团购事情上来，自从我那天开过玩笑之后，他似乎对这个问题也有了兴趣，前天特意邀请我写一篇关于“团购”和“炒房团”区别的文章，我欣然应允，于是就有了此文的诞生：

正文：　　　“炒房团”，或许只是虚构的假想敌


在近一年来的房产市场中，人们广泛谈论着一个名词“炒房团”。据说，这可是个非同一般的团体， 其“穷凶极恶”的程度足以让人谈虎色变。据说这些投机分子有翻云覆雨的强大力量，可以玩弄中国房市于鼓掌之间，其能量之大令人匪夷所思！他们不仅可以随心所欲地拉抬超大型城市的房产价格，更可以轻而易举地推动全国各地房价的上涨，以致于连富可敌国的大开发商和行业巨头们都必须对他们低下高傲的头颅，低三下四地乞求他们的恩赐与怜悯，甚而至于连掌控垄断资源、权倾一方的地方政府都对他们心存忌惮，面对他们的作为也束手无策，徒叹奈何。

由此看来，“炒房团”绝对不是普通的团体，它具有如此之大的实力，可以直接将当前社会中最有权势的两大团体（官员权力集团、开发商巨富集团）踩在脚下。很明显，它一定是一个实力极其雄厚、组织极其严密、成员共同进退的神秘团体，甚至可能是一个有明确纲领和信仰的邪恶组织。否则，它不可能具有如此排山倒海般可怕的力量。

毫无疑问，“炒房团”是有史以来我们所见到的最可怕的敌人，他们是中国房产市场中一切祸乱的根源，他们就是近年来房价飙升的罪魁祸首！只要清除它们，房价即可应声而落！只要彻底消灭他们，定可冲破迷雾、拨云见日，还我清静世界、朗朗乾坤！

所以，我们必须对“炒房团”进行最坚决的斗争。在大部分地区房价持续快速上涨，部分城市飙升到不可思议高度，民怨鼎沸的时候，我们的“组合拳”终于雷霆万钧地出台了！有关部门不由分说地对全体百姓提高贷款利率，并声称对全民征收房产税（物业税）已成定局！当然，这些都是针对万恶的“炒房团”的，而且必定能“切中要害”，直指“炒房团”的“七寸”。我们相信，只要贷款利率提的足够高，税征得足够多，就一定能够痛击“炒房团”，足以让他们全军覆没，遭受灭顶之灾！这难道不是好事吗？当然是好事。虽然可能会对广大普通百姓有所“误伤”，但也是值得的啊！想想看，可以消灭万恶的“炒房团”，我们老百姓即便倾家荡产又何足惜？而且，出于对广大平民百姓的保护，防止他们成为邪恶组织“炒房团”的一员，提前打打预防针“警告”一下也是非常必要的。毕竟，中国人的素质还不够高，需要经常进行“教育”，而“教育”的最有效方式就是拿走他们口袋本来就不多的钱，让他们肉疼，这样才会更有效果，印象会更深刻。

然而，有些问题还是让人不免感到困惑：据说目前中国已经进入了一个利益集团互相“博弈”的时代，中央级的各个部门会经常互相“顶牛”，“博弈”一番，甚至于地方政府都敢于同ZY“博弈”，而那些来自国外的利益集团就更不用说了。前段时间迫于国内企业的压力，国税局准备取消对外企的税收优惠，然而刚一放出风声，就立马遭到几十家外国企业的“博弈”---他们联合抗议国税局的“税收新政”，结果取消税收优惠的事也就不了了之，外企“博弈”成功。即便是现在最臭名昭著的开发商，也敢于公开与中央和大众“博弈”。虽然目前已是千夫所指，万众唾骂，但他们居然也可以经常不断地在各种媒体上作秀，可以滔滔不绝地为自己辩解，甚至还可以“上万言书”，还可以在公开场合与所谓的“民意代言人”现场“PK”…..这种“博弈”可谓轰轰烈烈，光明正大。

但是，非常奇怪：针对实力更为强大的“炒房团”的“博弈”却好像从未出现，从舆论批判到政策打击，从头到尾非常顺利，完全是一边倒的，“炒房团”似乎在一瞬间被废掉全部武功，毫无还手之力。按理说，“炒房团”作为一个实力如此强大的利益集团，面对即将到来的灭顶之灾，他能不着急上火吗？能不四处游说吗？能不明里暗里的搞搞公关，走走上层路线吗？能不施加点压力，输送点糖衣炮弹，使得政策更加有利于自己吗？为何那些所谓“打击炒房”的政策都能出台的如此顺利？威风八面的“炒房团”居然如此不堪一击，不做任何反抗，就悄无声息地接受了对自己最严厉的惩罚，简直就如同一个深宫怨妇，默默承受，毫无怨言！难道它原来竟是一个不过尔尔的纸老虎？

一个毫无战斗力的纸老虎居然在中国翻起如此巨浪，这事着实让人想不通。一定是哪里出了问题。

我们不妨好奇地探索一下“炒房团”的来龙去脉。然而，当仔细研究有关资料之后，我蓦然发现：所谓的“炒房团”，其前身正是“团购”！

就拿被媒体抨击的最厉害，似乎可以呼风唤雨、无所不能的“温州炒房团”来说，他们其实并不是一个庞大、独立的团体，而是很多小型团购队伍的总称，这些团购队伍正式名称其实就是“购房团”，比如“温州晚报购房团”等，其成员无非是一些当地的普通民众，甚至有不少家庭妇女型的人物，如“太太购房团”。这些人其实和大多数的“空头”的想法一样，无非是想用最便宜的价格买到房子，当然如果自己买到的房子能升值，那谁也不会拒绝这样的馅饼。

如此看来，这样结构松散、实力低下的“乌合之众”，在政策打压下不堪一击、且始终保持沉默也属情理之中了，因为他们本来就非掌握话语权的所谓“强势阶层”。

而其实这样的团购形式很早就存在，在各个地方都有，也一直没见翻起多大的浪花。从另一个角度说，团购和有时可以起到“消协”的部分作用，可以有效保护消费者的利益，因为，团结起来的消费者毕竟不像单个的散兵游勇那样好欺负，可以在一定程度上改善购房者相对于开发商的弱势地位。

然而，就是这样的普通的“购房团”、“团购消费者”，如何在一夜之间摇身一变成为中国房产市场中最厉害的大魔头的呢？
在此，我想引用《温州炒房团》一书中的一段话：
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“温州炒房团，响亮的旗号足以令人生畏。至今，南北媒体关于这彪温州军团的追踪特写、深度报道无数，笔端之下，其手段老辣、风卷残云的气势非“疯狂”二字不足以形容。然而，细细翻阅后你会发现，所有此类报道的字里行间，几乎找不到几个炒房者完整的姓名，没有准确的时间，没有详尽的地点，令你始终对自己所看到的描述与真相之间的距离究竟有多大深感困惑。”
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――摘自《温州炒房团》　浙江人民出版社授权连载 作者：胡宏伟

我发现，在２００４年５月份之前，媒体上从未出现过“炒房团”这样的称呼，但从２００４年５月之后，有关“炒房团”的报道却在一夜间铺天盖地而来，席卷整个中国，究竟怎么回事呢？在这里，有必要介绍一下风云激荡、不平凡的２００４年。

是年，中国进行了以“防止经济过热、挤压房地产泡沫”为核心内容的“宏观调控”，全国人民

Jangmb,早就听说孤独被国安请去喝茶了，不知道是不是真的，还有一种说法是出国去了澳大利亚

『房产观澜』 [水煮房价008号]为何说已购房者才是开发商真正的敌人？


作者：孤独的思想 提交日期：2005-10-18 10:08:00

我觉得陈先进网友讲的一句话非常有道理：“在开发商的眼中，朋友就是空方们，因为只有（无房的）空头才是潜在的购房者，而多方的（有房者）那些，其实是开发商的敌人。”

这句话真是一针见血！因为，所有已购房者都有出售住房的能力，都是开发商潜在的竞争者。当前的二手房市场，实际上是开发商最害怕的，因为二手房普遍比新房便宜，而且有很多所在的地段比新盘好的多，所以，二手房是新盘最有力的竞争对手。

但，二手房市场恰恰不是开发商所能控制的，也不是他们的经营范围。因此，规模越来越庞大的二手房市场显然是对开发商新盘销售越来越大的威胁。所以，想尽一切办法遏制二手房市场的发展自然是开发商的头等大事。当然，开发商自己是没有权利打击二手房市场的，为达成此目的，唯有借助有关部门手中的执法权。鉴于此，对于目前通过征营业税和个税打压二手房市场的政策，个人认为系开发商在幕后操纵的可能性很大，因为这些政策显然已经成功阻碍了二手房的销售，对开发商的新盘销售是一大利好。

另一方面，开发商将楼盘销售出去，回笼货款之后，他们同购房者之间的关系就发生了变化，已购房者已经不是他们眼中的香饽饽，反而会成为“麻烦制造者”，比如，已购房者可能会因质量等各种原因投诉开发商，已购房者也可能因对开发商不满而低价抛售自己的住房，这是开发商所不能直接控制的，因此，为了尽量避免此类购房者对市场的冲击，行话叫避免“扰乱市场价格”，开发商就只好借助有关部门的力量，出台限制二手房销售的政策，通过课以重税，让已购房者不敢随意抛售房产，从而大大减轻新盘销售的压力，市场房源供给大量减少，从而为拉升新盘的房价创造了极好的外部环境。

而所谓的“空方”，即象我们这样的无房者，待购房者，其实才是开发商眼中的金矿。只要我们想买房，只要二手房这一选择被彻底堵死，，他们就不愁自己的新盘卖不出去，这才是他们最想要的结果！

所以，很多所谓“空头”大力支持的二手房征税政策，其实正是进一步拉抬房价的利器，正是害了我们自己，正是帮了开发商的大忙！当我们群情激愤地把矛头指向二手房市场时，开发商正在背后暗自偷笑呢！

我们决不能中了开发商的诡计！我们始终应该记住：开发商是通过卖新盘牟利，买卖二手房的绝大部分只是普通老百姓，我们真正的矛头应该指向谁？结论不言自明！！

『房产观澜』 [水煮房价013号]对二手房征税是长期拉抬房价的有效措施


作者：孤独的思想 提交日期：2005-10-22 10:16:00


对二手房开征营业税和个税的加税措施其实拉抬房价的最有效办法，但不管是买家还是卖家都不会从中受益。

为什么说该政策会拉抬房价呢？这是因为城区内的新盘必定是有限的，而且随着销售的进行，一手的新盘必定会越来越少，以后房产市场的主力必定是二手房，购房者在市区内将不可能买到一手的新盘，只有买二手房。在这种情况下，对二手房加征营业税和个税，此成本必定会转嫁给购房者，税征得越多，房价涨的越高。这是毫无疑问的。

而开发商已经充分认识到这一点，因为市中心区、城区的楼盘基本开发完毕，他们现在拿到的地块只会越来越偏远，新盘的竞争力在下降，为了遏制越来越庞大的二手房市场对新盘的冲击，唯有采取对二手房征重税的办法，以求暂时冻结该市场，确保新盘的销售。

当然，新盘销售完后，开发商就大功告成，钱财落袋了，然而对二手房的税收并不会取消，随着时光的推移，消费者必然会面临这样的局面，当你在楼市中苦苦寻觅的时候，发现所有可供选择的几乎全部是二手房时，那么，在这个时候，大家认为谁将承担这些额外的税收呢？谁说那些二手房房东就一定要低价抛售呢？

我们不妨再作一个假设：如果原房东买房花了30万，如果不另外征税，那么他只要以高于30万卖就不会亏本，但现在征税，假设至少要征10万的税，那么他就必须买到40万以上才不会亏本，你认为在这种情况下，该房子是涨价出售的可能性大，还是降价出售的可能性大？

如果不征税，那么当有人要买他的二手房时，只要开价35万，他就可以赚到5万，而如果征10万元的税，即使你开价35万，他也还是要亏5万，如果你是房东，你会如何去做？？？

所以，如果不额外征税，35万块就很有可能买到这套房，但征税后，低于40万就很难买到这套房。于此同时，虽然房价涨了，但原来的房东却也无法受益，因为他的收益有很大部分都交了税了。

那么，聪明的网友们，大家说对二手房征税到底是涨房价还是降房价呢？？？

因此，对二手房征税是长期拉抬房价的有效措施。

『房产观澜』 [经验交流]粮价飞涨，君子国出台了“切中要害”的“调控”措施！


作者：孤独的思想 提交日期：2005-10-26 10:57:00


君子国最近发生了一件大事：由于该国土地与粮食供应完全由政府及与政府关系密切的大粮商垄断，导致粮价飞涨，最后一两大米的价格居然超过了黄金，很多人不得不从银行贷款买粮，终生只为银行打工，只求三餐得食。搞得人民怨声载道，迫于舆论压力，政府不得不出面解决。

经过认真分析和调研，本着一切从人民利益出发的原则，君子国政府果断地使出组合拳，以求“把粮价过高的涨幅降下来”。具体高招是：央行声称为抑制投机，要提高贷款买粮的利息，财政部声称为打击炒作，增收粮食交易税和粮食占有税已成定局。

之所以这样做，乃是出于如下原因：粮价之所以高企，是由于投机商囤积居奇，大肆炒作，而由于信息不对称，导致有些消费者盲目跟风，贷款炒作粮价，为了打击投机，提高投机成本，同时警告大众不要跟风炒作，很有必要对粮食贷款加息，同时增收粮食交易税和粮食占有税，对所有贷款买粮者增加100%的利息，对所有粮食购买者加收200%的交易税，所有家里有粮食的人，都必须缴纳粮食占有税，且占有税将随粮食储存年限的增加而增加，其理由是：粮食放置时间长了有可能变酒，导致增值，这部分新增收入如不征税，将不利于协调社会财富分配，不利于解决贫富分化问题。

政策一出，众皆哗然。但仍有为数不少的愚民认为该政策真的是为民众着想的，于是就干脆暂时勒紧肚皮，想先忍一忍，等粮价下跌再说。岂不知央行只不过借此机会弥补银行的亏空，而财政部也不过想趁机大捞一笔而已。

由于君子国的土地和粮食产业本来就是被政府垄断的资源，粮食大鳄和政府结成利益同盟，早就赚了个盆满钵满，而政府其实也希望粮价增长直接带动GDP的增长，大家实现双赢，所以原本就并没有降价的打算。而所谓“调控粮食产业过热”，不过是要打击小型粮食生产厂商，使粮食产业更加集中控制于几家垄断寡头手中，使得他们对粮食价格更有操纵力，反而有利于粮价继续上涨。同时，真正的炒粮大户家财万贯，根本无需从银行贷款，他们的特点本来就是短平快，粮食在手里本来就囤不了几年的，所以政府的政策对这些人来说也几乎毫无影响。只苦了那些真真正正需要粮食吃饭的老百姓！虽然利息增加了，虽然开征了这税那税，但人活着总得吃饭吧，总不能天天饿肚子吧，就算粮价涨上了天，利息税赋翻几番也得买啊！因此，君子国的劳苦大众从此不仅需要面对粮食的高价，还需终生负担比粮价更厉害的高息和税收，很多人实在没钱买粮，只好坐以待毙，结果是尸横遍野，惨绝人寰！

后来，政府在年度工作报告中总结说：“这次关于粮食产业的调控总体上是非常成功的，贯彻了我们一切为了人民的基本宗旨。当然，在调控的过程中会有部分人感到不太适应，这是暂时的，从长远看，是有利于粮食产业的稳定发展，是符合人民的根本利益的！政府的初衷完全是善意的！但由于本次调控比较温和，力度还不够大，因此，粮价上涨的势头仍然未得以完全控制，对于这一点，我们应该进行深刻检讨！为不辜负人民的期望，政府将采取更严厉的宏观调控政策势在必行！我们准备大幅度提高贷款利率，同时开征高额粮业税也已成定局！！”（热烈鼓掌）

“我们一定要扎扎实实地把粮食产业调控工作做到实处，真正做到想人民群众之所想，一切为从人民的最根本利益出发，把我们伟大的事业不断的推向前进！！”

台下形容枯槁，面无人色的饥民们爆发出经久不息的掌声！

[经验交流]难道仅仅是巧合？－土地招牌挂与中国房价走势(转载)


作者：孤独的思想 提交日期：2005-11-8 15:59:00

仔细研究下文我们不难发现：土地招牌挂的实施与房价的飙升之间似乎存在着神秘的正相关态势，这难道仅仅是巧合吗？

转载：“第二财政”推动土地二级市场迅猛发展　　张宇/文

土地有偿转让收入已成为各级地方政府的“第二财政”，其主要用途是城市基础设施建设投资资金。在过去5年中，这一收入从1999年的114亿元增长到2003年前9个月就达到了1376.13亿元。这得益于土地二级市场的迅猛发展，2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍。


土地批租模式的变革直接催生了土地二级市场。经过2000-2003年的准备，土地批租模式改革在法律上已经基本完成，地方政府传统的行政划拨、协议出让等手段宣告终结，2002年7月1日起实行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，土地市场化配置进程正式全面启动。
按照国土资源部《关于建立土地有形市场，促进土地使用权规范交易的通知》，各地都必须要建立健全土地交易管理制度，规范有形市场运作，规定在有形市场内公开交易的土地，凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应采用招标、拍卖方式进行；其他用地类型应挂牌公告，规定期限内有多个申请者的，亦应采用招标、拍卖方式交易，并且出台了三种市场配置方式等较为具体的操作细则。
经过几年的时间，目前传统的土地运作模式（地方政府招商引资—大兴开发区建设热—征用农村集体土地—地方政府进行适当前期投资—地方政府卖“熟地”—引进外资）业已宣告结束，而各地具有明显市场化特征的土地二级市场运作已经初具形态，对国有土地的市场配置开始发挥出越来越重要的作用。

土地市场化配置水平显著提高
1999年全国招标拍卖的土地面积为1000万平米（如图1）；2000年增长了1倍多；2001年则进一步提高，达到6609万平米，增幅为138%；2002年国土资源部11号令出台，市场配置土地取得新突破，“招拍挂”出让的土地面积同比增长了1.74倍，达到18095万平米；2003年，“招拍挂”出让土地面积达到51900万平米，增长了约1.87倍，招标、拍卖和挂牌出让土地面积分别为6200万、8900万和36800万平米，所占比例分别为12%、17%和71%。
土地受让宗数的增长也反映了土地配置市场化水平的提高。2000年招拍挂受让土地的宗数约为1.57万宗，到2002年时已增加到约2.59万宗，2003年在5.7万宗左右，参见图2。
市场化配置土地面积占同期出让土地总面积的比例也在明显提高。1990年“招拍挂”出让土地使用权的面积占出让总面积比例一直在2-5%之间，2003年这一比例提高到28%（如图3）。显然，随着各地土地规划、土地储备市场和市场化配置水平的成熟和完善，“招拍挂”出让土地将在土地出让中占绝对主导地位。预计2004年，全国建设用地实行“招拍挂”的比例将继续增长至50%以上。

土地批租收入迅速增长
1999年，市场化配置土地开始起步，全国招标拍卖土地面积1000万平米，获得的土地价款高达114亿元，平均每平米土地1057元。此后随着土地配置市场化程度的提高，协议转让和行政划拨配置土地有所减少，地方政府“招拍挂”土地出让收入几乎呈直线上升（如图4），2003年1-9月，全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13亿元，比上年全年增加42%，比1999年增加了11倍之多。
2001年招拍挂出让土地收入占土地有偿转让总收入的37.3%，2002年增加到超过40%，2003年前9个月则已达到55.21%（如图5）。
在2001年，许多省份的市场化配置土地收入大幅上升，地方财政压力也因此而相对减轻。其中，辽宁省实现招标拍卖土地价款23.8亿元，同比增长12.3倍，是当年增长最快的省份；河北省完成土地招标拍卖价款22亿元，招标拍卖面积占出让总面积的9.3%；江西省招标拍卖出让土地价款达到18.3亿元。这一年，全国共有9个省市的土地招标拍卖价款超过了10亿元，而1999年仅有两个（如表1）。

土地批租收入流向清晰，地方财政受益良多
土地批租模式的转变之所以能在短期内迅速在全国推广开，有一个很重要原因是地方财政收入迅速增加。
土地有偿转让收入目前已成为各级地方政府的“第二财政”，其主要用途是城市基础设施建设投资资金。土地有偿转让收入在1990年中期前是中央和地方分成，但地方政府并没有上缴；现为地方政府所独有，计入预算外收入，是地方政府预算外收入的主要来源。据测算，“十五”期间，全国城市基础设施建设大约需要投资1万亿元，其中中央和地方两级政府投资约占2000-3000亿元，其余的7000-8000亿元则需要政府通过贷款、利用外资、市场融资等方式筹集解决。城市基础设施建设是地方政府支出的主要方面，也是城市建设和经济发展前期的必要投资，和地方政府官员政绩和升迁直接挂钩，这样城市基础设施建设支出显出很强的刚性，但地方财政一直紧张，传统财政资金并不能支撑这一庞大支出，“第二财政”的土地有偿转让收入自然成为该项支出的主要来源。
至2002年，市场化配置土地收入达到969亿元，较1999年增长了8.5倍；与此同时，我国城市化率达到39.1%，较1999年提高了2.9个百分点。在城市化过程中，建筑面积、住房面积、供水、供气、供热、道路、交通和环保方面的基础建设取得了长足的进步。虽然这些基础建设资金并不是全部来自土地有偿转让收入，但如果地方政府没有迅速增长的土地出让收入，面对巨大的基础设施建设资金缺口，各地政府很难取得如此明显的城市化进步。

土地增值税渐成“明星”税种
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值的享有主体是拥有土地使用权、地上建筑物及其附着物的居民或企事业单位，政府只能通过对土地增值额进行课税的形式分享部分收入，这符合市场经济发达国家的惯例。
随着我国经济水平的发展、人均GDP的提高和城市化水平的进展，土地增值速度也日益加快，政府的土地增值税收入自然也水涨船高。1999年地方土地增值税收入为6.81亿元，约占地方财政总收入的0.12%，至2002年则已达到20.51亿元，增长了3倍多，占地方财政总收入的比重也提高到0.24%，比1999年提高了一倍（如图6）。显然，土地增值税收入也为地方政府在地方基础建设等支出上做出了越来越大的贡献。■
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请注意以下段落：

“在过去5年中，这一收入从1999年的114亿元增长到2003年前9个月就达到了1376.13亿元。”

“土地批租模式的变革直接催生了土地二级市场。经过2000-2003年的准备，土地批租模式改革在法律上已经基本完成，地方政府传统的行政划拨、协议出让等手段宣告终结，2002年7月1日起实行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，土地市场化配置进程正式全面启动。”

“1999年，市场化配置土地开始起步，全国招标拍卖土地面积1000万平米，获得的土地价款高达114亿元，平均每平米土地1057元。此后随着土地配置市场化程度的提高，协议转让和行政划拨配置土地有所减少，地方政府“招拍挂”土地出让收入几乎呈直线上升（如图4），2003年1-9月，全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13亿元，比上年全年增加42%，比1999年增加了11倍之多。”

大家看到没有，“1999年，市场化配置土地开始起步”，与此同时，上海等地的房价开始上涨，随后越来越快。２００４年８３１大限，北京的房价超常上涨。

“2003年1-9月，全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13亿元，比上年全年增加42%，比1999年增加了11倍之多。”

－－－－－大家想想看，这意味着什么？地方政府增收达４２％！这多出的巨额收入由谁来买单？

答案很明显：开发商不会当冤大头，最终还是由老百姓买单，其体现就是高房价。

[经验交流]中国银行存贷息差是国际标准的3倍(转载)


作者：孤独的思想 提交日期：2005-11-8 16:48:00

“在国际金融界平均的存贷差（也就是银行的毛利润）只有１. ５% －２% ，而中国大陆的银行是３. ５% －５. ５% ，是国际通行标准的两三倍。三年后，根据ＷＴＯ协议，中国金融开放之后，中国银行面临着强烈的竞争，如果大陆银行全部按照国际通行的标准进行存贷业务，那么企业和个人有谁会放着低息贷款不要而要大陆国有银行的高息贷款？如果按照国际通行的标准进行存贷业务，中国大陆国有银行还能赢利吗？还如何从利润中拿出一千亿元人民币来冲洗坏帐？在未来，银行业所面临的冲击是非常巨大的，而且是非常危险的。”

转自《中国经济全面崩溃是在哪一天?》
文章提交者：xu007107 加帖在 经济风云

『房产观澜』 [经验交流]“无功无名无利”！-当代最伟大的“圣人”诞生


作者：孤独的思想 提交日期：2005-11-9 16:10:00

隆重宣布：当代最伟大的圣人诞生！他就是---“出淤泥而不染，情操如碧玉般无瑕”的---易先生！

因为，易先生在电视访谈中异常虔诚地说：“我有个基本的信念，我做事情有三点，无功、无名、无利”！

哇塞！原来这个世界上果然有不食人间烟火的圣人！“无功！无名！无利”，多么伟大、纯洁、崇高、无私的宣言！多么的振聋发聩！多么的振奋人心！！这样的人就生活在我们身边！就生活在物欲横流的当代！简直如稀世珍宝啊！我们真应该感到无比的荣幸和无上的光荣！

不过，“无名、无利”倒是可以理解，这“无功”又当何解呢？难道是说他做的一切事情都是无用功？解释不通啊！

-----做秀做的太过了吧！

我们就来看看这个所谓的“圣人”到底鼓吹些什么？他真的象其标榜的那样“无功无名无利”吗？以下就是他的观点集锦：

1、“地价上涨不是房价上涨的原因”。理由是：虽然土地招牌挂及“831”大限后的地价很贵，但以前买的地便宜啊，开发商为什么非要高价卖呢？

他的逻辑似乎有理，其实荒谬至极。道理很简单：不管开发商之前买的地多么便宜，但一个确定无疑的事实是，现在买的地非常昂贵，而且以后的地价还有可能不断上升，在这种明确的预期下，以前购买的便宜地块就成为非常稀缺的物品，既然是稀缺物品，涨价就是必然！除非开发商是活雷锋或者都是慈悲为怀的大圣人。但可能吗？在成本预期大大提升的情况下，怎么可能指望这些唯利是图的商人不涨价？？？难道他认为开发商都是和他一样的“大圣人”？？

他的这个观点，显然是在为地方政府高价卖地做辩护，其实，正是土地招牌挂引起了地价飚升，直接导致近年来的房价超常上涨，他的论调却把地方政府的责任推却的一干二净，这能说是“无功无利”吗？


2、降低房价“最快捷的办法就是调整银行利率”。

显然他认为其他一切办法都不如“调整利率”来的快，甚至连“扩大供给”这样的办法都不如“调整利率”，大家知道，香港房价的长期大跌，正是来自于董特首的“8万5计划”，也就是大量增加廉价房屋的供给，结果非常快速地、有效地、大幅度地、长期地降低了房价！但易先生却认为提升贷款利率比增加供给还能有效降低房价，这可能吗？

而提高贷款利率的直接受益者是谁？---当然是银行。这样看来，能说易先生的观点“无功无利”吗？

3、水、电、气、油、土地等价格都应该涨，因为它们是“要素”资源。

他对这个问题的具体论述见2005年11月04日 《 东方早报 》，在此不再复述。我想，只要有点智商的人都应该明白生活基本用品价格上涨对老百姓绝对不是好事！但人家“圣人”就说应该涨，涨的好，涨的妙，涨得老百姓刮刮叫！看来“圣人”就是“圣人”，看问题就是和我们普罗大众不同，不能不叫人油然而生无上崇敬之情！


其实，生活必需品价格上涨虽然伤害百姓利益，但必然会使部分人受益。其受益者是谁？当然是那些垄断企业和部门，如自来水公司、电厂、石化公司、国土局等，这样看来，能说他的这些言论“无功无利”吗？


易先生始终带着“反对高房价”的假面具，这很容易得到大家的认同，他也经常说要降低房价，因此能赢得大家的喝彩，但实际上他对于房价高企原因的分析是错误的，提出的解决办法也是根本错误的。

而他的聪明之处在于，他总是先摆出一大套显然正确的论述（如房价太高，百姓太苦等等人所共知的事实），以此获得大家的共鸣，然后他再不动声色地地塞进其错误的解决办法（如提高贷款利率，征税等），而人们由于思维的惯性，就像当然地接受了他的一切观点，不由自主地落进了他精心设计的圈套！

看来，所谓“无功无名无利”的大圣人恰恰不过是某利益集团的代言人！！他根本无法代表老百姓自己的利益！！他只是被刻意包装出来的伪“百姓代言人”而已！！

『房产观澜』 [水煮房价029号]全面阐述降低房价的四项基本原则


作者：孤独的思想 提交日期：2005-11-11 11:06:00

全面阐述降低房价的四项基本原则
-----“增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争”

注：本文所说的房价，特指新房价格。

实际上，由于70年使用权限制，中国的二手房总体价格必然不断走低，也就是说，只要顺其自然，不需采取任何特别措施，长期看中国的二手房价格必然出现自由落体加速下降的趋势，这是由其越来越短的使用权价值决定的。

但是，目前人为的加息加税政策可以延缓甚至逆转这一进程。实际上，任何提高住房交易和保有成本的措施都会人为抬高二手房的价格，贷款利率越高，各种税费名目越多，税率越高，住房保有和交易的成本就越高，这种累计成本甚至有可能超出房价本身。

不过值得注意的是：这种成本与价格的额外增加对买卖双方都没有任何益处，提高贷款利率和征税的唯一受益者是银行与税局。

鉴于二手房市场的特殊性，本文中的“房价”，特指新盘价格。

-----“增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争” -----

“增加供给”：毫无疑问，对任何商品来说，增加供给都是降低价格的最有效措施，房子也不例外。而大量增加廉价住房、增加小户型、低成本商品房的供给，甚至仅仅是改变一下公众对供给的预期，都可以直接快速降低房价。这方面最典型的例证是香港的“8万5公屋计划”，由于大量廉价住房的供给，香港的房价出现了迅速的、长期有效的深幅度下跌。

同时，增加供给的另一方面是活跃二手房市场，在新盘供应有限的情况下，应尽可能增加二手房的供应量，释放二手房房源。须知，二手房是新房最强劲的竞争对手，它们的价格一般比同地段的新盘低，而由于建设较早，其所在的位置又往往比新盘好。所以，如果始终有充足的二手房供应市场，新盘的价格想不降也难。

然而，目前针对二手房的征税政策，却严重制约了二手房市场的发展。很明显，税征的越多，买卖双方交易的难度越大，二手房的成交量越低，市场越萎靡。举个极端点的例子，如果一套30万的住房，交易时须加征30万的税，那么可以肯定的是，这套房要么无法成交，即使成交，也绝不可能以低于30万的价格卖出，除非该房东是傻瓜、活雷锋或是买主的亲戚。因此，对二手房征税越多，二手房的供给越少，大量廉价二手房房源被冻结，市场有效供给大幅度减少，这将迫使大家不得不购买新盘，导致新盘变成“皇帝女儿不愁嫁”，房价得以迅速拉升。2004年的杭州，以及近期深圳等城市在对二手房实行高额交易税、个税政策后房价加速上涨就是明证。


“破除垄断”：指的是破除土地垄断和建房权垄断两层含义。目前的情况是土地完全由政府一家垄断，也就是说，房产市场最最重要的资源--土地，是被独家垄断的。显然，任何一个垄断市场，都必将出现超额垄断利润，如电信、石油等早已是众所周知的高利润行业，而在房产领域，高昂的房价就是垄断利润的体现。

首先，地方政府垄断了土地的收购权，它以很低的价格从农民手中购地，或通过拆迁等方式取得价格低廉的城市土地。同时，它垄断了土地的出售权，通过“土地招牌挂”等方式高价拍卖土地，从中赚取巨额差价。当然，就目前来说，“土地招牌挂”或许本身可能确实是迫不得已的措施，是为了避免内幕交易和暗箱操作，但它的确在客观上极大地拉抬了地价，从而导致房价的飙升，这也是无可否认的事实。

我们知道，中国开始实行土地招牌挂是在2000年，之前的土地大多采用协议出让方式，其价格很低，而“土地招牌挂”之后，地价连续翻番再翻番。大家应该记得，本轮上海房价的飙升，正是从2000年开始，尤其在2004年“831大限”之后，土地“低价协议出让”被彻底禁止，所有土地都必须以“高价拍卖，价高者得”的方式进入市场，因此各地房价都出现飞越式的飙涨。

这里转载一段写于2003年的经济报告：

“1999年，市场化配置土地开始起步，全国招标拍卖土地面积1000万平米，获得的土地价款高达114亿元，平均每平米土地1057元。此后随着土地配置市场化程度的提高，协议转让和行政划拨配置土地有所减少，地方政府“招拍挂”土地出让收入几乎呈直线上升（如图4），2003年1-9月，全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13亿元，比上年全年增加42%，比1999年增加了11倍之多。”
--------摘自《“第二财政”推动土地二级市场迅猛发展》作者：　　张宇

大家注意：“2003年1-9月，全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13亿元，比上年全年增加42%，比1999年增加了11倍之多”。看到没？“比1999年增加了11倍之多”！如此天文数字的财政增收最终由谁来买单？答案不言自明。而其导致的结果我们都看到了：房价正是在土地招牌挂实施期间飞速上涨。

而建房权的垄断，则往往被人忽视，很多人甚至自然而然地认为我们天生就不该有建房权。而实际上，从中国几千年的历史和国际通行的情况看，公民毫无疑问是应该拥有自主建房的权利的。即便是在中国目前的农村，农民也有权在自己的宅基地上自己盖房子。然而，城市平民却无权建房，城市建房权完全被开发商垄断，人们无法自己给自己盖房子，大家别无选择，只有向开发商购买房屋，这也是房价高企的又一原因。建房权高度垄断在开发商手中，房价焉能不涨？

目前于凌罡等人发起的合作建房运动，实际上就是城市平民要求打破建房权垄断的第一声号角，这让我们看到了一丝希望。

“降低成本”：就是要降低土地成本、建筑成本、销售成本、资金成本、开发商利润，还有灰色交易成本、各个环节雁过拔毛式的各种税费等，而这些成本最终会被转嫁到消费者头上。

尤其值得一提的是土地成本。大家应该明白，2000年前的土地确实有很多是协议出让，价格很低，但2000年土地招牌挂之后尤其是2004年831大限之后，土地价格连翻 数 十 倍，而且在“高价拍卖，价高者得”的拍卖方式下，地价上涨趋势有增无减，近期甚至有城市拍出楼面地价6223元/平方米的天价土地。

在未来土地成本上涨趋势如此明确的情况下，即便是之前有一些低成本的土地和房屋，它们也很快成为非常稀缺的物品，其跟风涨价是不可避免的事情，除非那些开发商都是活雷锋或者都是傻瓜。实际上，上海的房价正是从2000年开始上涨，04年突飞猛进的，和土地招牌挂的实施时间完全吻合，其他城市也基本如此，这说明，近几年房价飙升，本身就是土地成本大幅度提高的必然结果。


“鼓励竞争”：就是指降低行业门槛，让更多的新生力量进入房地产行业，增加竞争对手，强化竞争烈度，鼓励更多的开发商进行激烈的市场竞争，甚至是所谓“恶性竞争”，让他们打价格战，只有这样，我们消费者才能真正体会到上帝的感觉，房价才能真正有效降低。就比如目前的家电行业，消费者之所以能享受到低廉的价格，正是充分市场竞争、自然优胜劣汰的结果，如目前比较优秀的几个家电企业如TCL、康佳、格兰仕等之前也不过是小小的乡镇企业，如果他们在刚起步的时候就遭遇人为的“提高行业门槛”，那么可能早就被强行淘汰出局，家电市场也不可能是目前的局面，要知道，当初的家电巨无霸可是“熊猫”、“黄山”、“飞跃”这样的所谓“国有大企业”，现在还能看到它们的影子吗？。

而现在的政策导向则恰恰相反，恰恰是打击中小开发商，保护原有大开发商的市场和利益，加强它们对市场的垄断能力。目前有些部门和部分“专家”大力鼓吹以各种方式人为“提高行业门槛”，要加速小企业的淘汰，其名义上是要“行业洗牌”，而实际上也就是人为地设置障碍，限制中小房地产企业的发展，人为强行减少开发商的数量，从而降低竞争烈度。这样做的结果只能是行业集中度越来越高，市场越来越垄断于几家行业巨无霸手中，他们进行价格操控就会更为方便，更能赚取超额利润，最终遭殃的还是我们消费者。

我们始终应该明白：作为消费者，最希望看到的是大批的商家“恶性竞争”、大打“价格战”，争先恐后地为我们提供质优价廉的服务，而不是恰恰相反。美国之所以屡次试图拆分微软，其实也是出于同样的考虑，就是要打强扶弱。而现在有关部门强行进行人为的“行业洗牌”，则是反其道而行之，是打弱助强，最开心的，可能不过是少数几家大型开发商吧！