『房产观澜』 [经验交流]物业税与社会各阶层的利益再分配


作者：孤独的思想 提交日期：2005-11-25 10:48:00

中央和地方的利益虽然从总体上是一致的，但也有一定的矛盾，不过本质上仍然是属于集团内部利益分配的矛盾，并非根本性的。

比如目前的土地拍卖，其收入主要归地方，中央很难分到一杯羹，为了改变这种状况，中央就开征物业税，就等于把原先属于地方的那一部分以税收的形式收归中央。

当然在这个过程中，地方会受到一定损失，但它可以和中央讨价还价，最后物业税的收益分配问题可能会以分成的形式解决。比如地方拿3成，中央拿7成（当然这只是比方，最后结果不一定如此）。这样一来，就可以增加地方推行物业税的积极性，同时中央也可以得到大部分的土地收益。

在这个过程中，中央显然是最大的受益者，因为全国的土地收入的大部分都会以物业税的形式上缴财政，中央的收入会以超级几何级数倍增。同时受益的还有开发商，因为他们买地的时候不必再一次请缴纳70年的土地增值税等各种税费，这样会一下子减少40%的开发成本，大大减轻他们的资金压力，由于这部分压力被完全转嫁给普通百姓，开发商的利润会大大增加。

表面上看，地方政府的利益会有一定的损失，但这不过是相对于他们以前的暴利而言，因为他们之前卖地完全是无本万利，现在不过相当于这笔额外的收益被中央分走一部分而已，所以问题不大。同时因为他们还是可以从物业税中分成，也可以以其他各种名目另行开征税费，所以地方政府总体而言依然会不断盈利。

唯一遭受惨重损失的就是普通百姓，因为他们避无可避，无法将压力再往下分解，他们就是最底层了。那么不管他们逃到何处，只要在中国的版图内，只要他们买房，就必将承受这笔额外的开支，即便是租房，也将不得不承担由此带来的租金上涨。


更关键的是：土地总体而言肯定会越卖越少，由于保护耕地的客观要求，可供开发的居住用土地总有卖完的一天。而物业税的妙处在于：土地可以卖得完，物业税却是永远征不完的，且其税率可以根据需求不断调整，因此政府财政稳定增收就有了切实的保障。

所以，征收物业税实在是一个未雨绸缪的超级妙招，它可以非常有效地支撑政府日益膨胀的财政支出，更可以维持政府可持续性的超常规发展。

[水煮房价043号]物业税增加谁的利润？加重谁的负担？


作者：孤独的思想 提交日期：2005-12-2 09:50:00

大家先看一下资料：

据谢旭人介绍，“十一五”期间税制改革的重点包括：改革增值税制度，实现增值税转型，将设备投资纳入增值税抵扣范围；完善消费税，适当扩大税基；统一各类企业税收制度，促进企业公平竞争；改进个人所得税，实行综合与分类相结合的个人所得税制度；调整和完善资源税；适时实施燃油税；实施城镇建设税费改革，稳步推进物业税，相应取消相关收费。

--------摘自《国家五年内将开征物业税》
http://house.sina.com.cn 2005年11月21日09:02 新华网

注意最后一句：“稳步推进物业税，相应取消相关收费”。

一个确定无疑的事实是：物业税征收的对象是老百姓，那么“相应取消相关收费”的对象又是谁呢？

当然，取消收费的对象是开发商。

这样一来，物业税究竟增加谁的利润，同时又加重了谁的负担呢？

其实，即便是那些所谓的“专家”也不得不承认，开征物业税并不能降低房价。因为开征物业税等于把开发商的税费转嫁给老百姓，等于是降低开发成本，如果他们承认物业税可以降低房价，那就等于承认降低成本可以降低房价，那么就等于否定了他们之前的理论--“房屋价格需求决定论”，即“房屋价格不是成本决定的，而是需求决定的”，正是根据这个理论，他们才理直气壮地提出通过“加息加税抑制需求降房价”，才理直气壮地宣称“地价上涨不是房价上涨原因”，才会理直气壮地提高地价。

按照这个理论，那么对老百姓开征物业税，同时取消对开发商的相关收费，就等于降低开发商的成本，和降低地价的意义相同，这当然也无法降低房价。

那么，物业税究竟减增加谁的利润，同时又加重了谁的负担，就一目了然了。

毫无疑问：开征物业税将大大增加开发商的利润，同时，由于房价不会因此而下跌，而老百姓又必须负担额外的税费，老百姓的负担大大加重了。

这时有人可能会问：你孤独不是说要通过“降低成本”来降低房价吗？那么开征物业税降低了开发商的成本40%以上，你为什么又说不能降低房价呢？其实道理很简单，我说的降低成本是实实在在地降低购房总成本，而不是拆东墙补西墙，不是成本转嫁。而开征物业税本质上就是将开发商的成本转嫁给普通百姓，百姓购房的成本不会有一丝一毫的降低，反而会因为物业税每年的调升而大大增加。

如果国家完全取消这40%的税费，开发商和老百姓都不用负担，那么这才是真正的降低成本，这样毫无疑问可以立竿见影大大降低房价，同时大大降低老百姓总体购房成本。但有关部门为什么不肯这样做呢？

一句话：与民争利。

为什么说“开征物业税降房价”是彻头彻尾的谎言！


作者：孤独的思想 提交日期：2005-12-9 10:24:00

为什么说“开征物业税降房价”是彻头彻尾的谎言！

“开征物业税可以降房价”的理论是这样的：以前土地出让金及各种税费占开发商开发成本的40%，那么现在准备把这部分成本和税费以“物业税”的形式转嫁给百姓，分70年收取。这样一来，开发商的成本就会降低40%，因此，房价会大幅度降低。

虽然物业税其实并不是真正的“降低购房成本”，而仅仅是把开发商的成本“转嫁”给老百姓，但不管怎么说，开发商自己的成本的确是切切实实地降下来了。如果“开征物业税降房价”的理论成立，那就说明---降低成本可以降低房价，尽管这种降低还仅仅是房价表面上的降低。

既然降低成本可以降低房价，那么为什么不直接限制和降低地价呢？为什么不直接取消或减少各种税费呢？这样不是同样可以降低房价吗？为什么非要把这40%的税费以“物业税”的名义转嫁到老百姓头上呢？

有心人不难发现，现在出现了一个非常有趣的现象：这个理论和之前“专家”们宣扬的“房屋价格需求决定论”完全矛盾。之前主流媒体和“专家”们曾大肆鼓吹：房价是由需求决定的，和成本无关，因此地价上涨不是房价上涨的原因。所以，即使降低成本，也无法降低房价。所以地价不能降，降了也没用。不仅不能降，还应该升。关于这个理论，国内某金融研究所所长曾经进行了“精彩”的论述。而有关部门正是根据这个理论，一方面继续拉抬地价，一方面以“抑制需求”的名义对老百姓提高贷款利率和开征各种税费。

由此看来，“开征物业税降房价”的理论和之前“专家”们的主流理论是尖锐对立，完全矛盾的。如果这个理论成立，那么他们就必须同时承认“房价是由成本决定”的，就必须承认降低地价可以降低房价，就必须承认近年来的房价大幅度上涨完全是土地招牌挂造成的地价飙升造成的，而这些，恰恰都是他们最忌讳的秘密，是他们斥之为“谣言”的东西。

那么我现在就想问他们一个问题：“降低成本到底能否降低房价”？

他们显然不可能再自圆其说了。

同时，我们还应该弄清楚一点：我们要求降低房价，实际是要求降低购房总体成本，而不仅仅是房价。购房总体成本包括房价、税费、贷款利息，如果仅仅把“房价”成本转嫁到税费和利息当中，造成表面上“房价下降”的假象，这对我们根本没有任何实际意义，不过是“朝三暮四”的愚民把戏而已。我们的购房成本不仅不会有丝毫的减少，反而会因物业税和利率的逐年提升而大大增加。

实际上，降低成本的确可以降低房价，但物业税的核心是“转嫁”，而不是“减少”。也就是说，它不过是把开发商的成本转嫁给了普通百姓，老百姓的总体购房成本决不会有一丝一毫的降低，反而会进一步增加。

因此，不管从任何角度上看，“开征物业税降房价”都不过是一个糊弄人的把戏，完全是一个彻头彻尾的谎言！

仅仅过了一个晚上，就发现有这么多的回帖，本人深感欣慰啊。孤独的帖子还有部分没有上传，本人将在后面一一上传，请大家耐心等待。另外有一点想请教大家的是：本人有个想法，就是想把孤独的文章以另外一种颜色或者字体来上传，这样就能够比较显眼的区分哪个是孤独的文章，哪个是别人的回帖，我以前在别的帖子上看到过这样的显示，有哪位大侠教我？

掠夺式经济使中国中产阶层迅速消失


作者：孤独的思想 提交日期：2005-11-22 9:57:00

掠夺式经济使中国中产阶层迅速消失

文章提交者：rain 加帖在 经济风云


中国政府似乎总是习惯于以夺取一个或数个阶层的利益为代价，来换得一个阶段的经济发展，毫不例外的是，国家政策的掠夺目标总是指向那些在政策制定过程中缺席的阶层。建国后的前三十年，中国政府以广大工农阶层创造的所有剩余价值为代价，建立了新中国现代工业基础。时间到了二十世纪九十年代，历史还是惊人的相似，这一次的掠夺对象是整个中下层国民。

1994年，朱￥基总理看到一方面是庞大的居民储蓄额，另一方面是萎靡不振的国内市场。他决心刺激消费，于是就有了教育改革、医疗改革、房地产改革。因为这些都是必要消费，弹性小，所以人民必须买单。消费是刺激上去了，但后果更严重。由于基本生活保障昂贵，人民生存压力巨大，金融保险又没有跟上，使得民间消费和投资返而变少。从中国股市99年大跌可以看出，民间资本大量流出，返回银行。一般来说，工业化过程中，储蓄率下降才对，但由于中央政府政策错误导致储蓄率畸形攀高，一方面，投资萎缩使得工业部门融资困难，利润下降，政府必须调低利率以维持工业生产，导致利率低于通胀率，人民因为没有理想的投资渠道而导致存款白白损失。另一方面，企业利润下降，还款能力低下，由于通胀高于利率，使贷款有利可图。大量贷款以不正当方式流入非工业领域，特别是房地产业，最后由于开放个人住房贷款，使相关产业所占贷款额极高，造成积重难返。由此，中国又一次财富转移开始了，从人民萎缩的存款，从衰败的工业，流入房地产开发商手中

从上一届政府开始，“甩负”就成了中央政府的主要工作。政府要甩掉国有企业的负，于是不惜单方面撕毁与中国产业工人几十年的默认契约，致使百万国有企业工人下岗。政府要甩掉教育的负，财政对教育的支出大幅度减少，于是学校只好自己想办法，教育收费越来越高，中国教育便向穷人关上了大门。政府要甩掉医疗的负，于是医疗收费越来越高，穷人便越来越看不起病。政府要甩掉住房的负，于是取消福利分房，商品房房价在地方政府和房地产商的合谋操纵下，渐渐成了老百姓的噩梦。

中央政府甩负的目的实际上是为了增收。两税制是一个很好的例子。中央政府直接对地方征税，地方税收分开征收，这与过去由地方税收上缴不同。这样，中央财政的口袋迅速鼓起来，而地方税收却大幅度减少，且中央财政对地方的反馈却不成比例。另一项所谓的"改革"是财政下放包干。这包括县级和基层政府一方面必须上缴上级政府定额税收，而县级和基层政府的财政预算必须自己解决，上级政府尤其是中央政府是不管的。由於政府规模急速扩大，基层政府为了维持自身运转，就对农民任意征税，残暴压榨农民，这是导致广大农民在九十年代中后期急剧贫困的直接原因。内地经济的空心化，农村的荒漠化就是从那个时候开始的，积极的财政政策本质上就是对低收入的一种掠夺，大量的财富被掠夺，使得地方政府根本不足以支持自身的发展，存活都成了一种奢望，事实上就是从那时候起，地方政府的主要任务就是保障财政收入，把自己放在了社会的对立面。

财政下放包干的另一个后果是，地方政府既然自己解决财政预算，便理所当然地可以自行开征税费。而上级政府既然不管它们的财政，自然对它们的控制能力减弱。政令不行，各自为政。便成了那以后中国各级地方政府的一个特色。

和古代司马光、苏轼等名臣“藏富于民”的思想不同，我们的政府实行的是王安石的“夺富于民”的政策。中央政府和地方政府都忘记了自己“公共服务机构”的本质，纷纷以创收为目的。把国家当企业来做，把政府当赢利机构，各地政府都市场化运作，才有了卖地这种蠢行，医改毁了一批看不起病的人，房改坑了大部分中国人，教改祸害了百年人。最主要的是，教改堵死了穷人家唯一的出路，中国为何千年来无真正的长期分裂而能保持大面上的一统，这跟穷人家有科举这个改变生活的途径密切难分。而现在，这唯一的出路也被堵死了

政府想尽一切办法，从民众并不充裕的腰包里掏钞票，可惜，在中国只有公务员才能全额享受社保医保住房等保障制度时，能指望民众大肆消费吗？一个普通家庭出身的大学生，毕业后家底基本已经被教育产业化掏光了，大部分农村大学生毕业后开始替家庭还债，在本科起薪800元的年代，能指望民众大肆消费吗？在不吃不喝二十年才能买到一套小房的年代，能指望民众大肆消费吗？在一次感冒就要花去半个月工资一场大病足以让一个家庭倾家荡产的年代，能指民众大肆消费吗？教育产业化、医疗产业化、住房改革这些都不够了，政府使出最后一记狠招，水电油气煤全面涨价，彻底刺激消费。当然现在还只是苗头，但是，这是迟早的。

于是便有了如一个叫“网上行1976”的网友所说的言论：
用房子把你的钱掏空，没钱教育下一代生了儿女还打工！
用房子把你的钱掏空，没钱治病毁灭人口计划才能成功！

用教育把你的钱掏空，没钱住房子让资本家当你的房东！
用教育把你的钱掏空，没钱治病让你横尸太平间中！

用医疗把你的钱掏空，没钱住房子让你浪荡不得片刻安宁！
用医疗把你的钱掏空，没钱治读书让你不懂啥是精英！

对于处于中国社会中层的工薪阶层而言，我们必须准备承受越来越昂贵的住房、教育和医疗，必须承受越来越多的税，必须承受在政府垄断下的水电油气等生活必需品的涨价，必须承受我们的住房公积金和养老金早已被贪官蛀成了空帐户或者转移到了海外，必须承受由于储蓄利率低于物价膨胀率而导致的财富不断缩水。


在这种情况下，我们今天一个上海的白领，当他以十万的年薪，穷毕生的积蓄而买不起一套房子的时候，我们要问一句：我们中国的中产阶级在哪里？

关于中国已经诞生中产阶级的欢呼刚刚开始便偃旗息鼓了。或者也可以说，中国中产阶层刚刚出生便夭折了。而这时，中国社会的荒漠化才刚刚开始。

当一个社会的中下层人民被政府的政策强制赶向社会底层，当这个社会所谓的白领也因为买不起一套房子而不得不荒谬地归入贫困阶层的时候，社会就真正的荒漠化了。整个社会只剩下两种人：受到体制保障的既得利益阶层，体制外的作为掠夺对象的无保障阶层。

煤气要涨价，养老金要全部由个人支付，买个旧房子要交二手房交易税，房贷利率要不断上调，……面对所有的这一切，整个中国沉默不语，因为没有哪个人的声音大到足以让国家机器听见。也许冥冥中有一道冰冷的目光在注视着中国，看着这个国家颁布的一道又一道奇怪的法令，看着它究竟会变成什么样子。

中国已经没有经济上的所谓“中等阶层”，当这个社会的一少部分人公开地掠夺大部分人并且同时奇妙地使大多数保持沉默的时候，甚至有没有“公义”也成了一个问题。对于这种现状，我想我已经不知道该说什么，只好用一个网友的言论来结尾：

十年前，中国是一个欣欣向荣，充满活力的国度，每一个人，都对未来充满了希望，然而现在去问一下，还有谁对中国有信心？无数的财富，不是被转移到国外，就是消耗在夜总会、豪华酒席上，人们争先恐后地逃离这块大陆，就象抛弃一艘将要沉没的巨轮，逃不掉的每一个人都在做末日的狂欢，拼命压榨和拼命挥霍构成了整个中国，有谁曾想过，中国的明天在那里？

全面、彻底地戳穿“加息加税抑房价”的弥天大谎！


作者：孤独的思想 提交日期：2005-8-12 17:26:00
彻底戳穿“加息加税抑房价”的谎言！

在土地垄断和官商勾结的基本国情下，加息加税究竟能否降低房价？

我的观点很鲜明：加息加税不可能降低房价，只会进一步增加普通购房者的负担。

理由如下：

论点一、其实减税才能降价，加税只会导致房价进一步上升。

1、最现实的例子：关税壁垒。国家为保护国内汽车工业，对进口汽车征收100%的关税，因此进口车价格居高不下。而随着中国加入WTO，关税也逐步下调，与此同时，进口车价格也随之明显降低。随着进口车价的降低，国产车价格也开始大幅度下滑。

2、一件商品，本来卖10元可以回本或盈利，如果再另外征税（如征10元），那么他就不可能只卖10元，因为如果再卖10元就会血本无归，那还不如不卖。在这种情况下，任何一个理性人唯一的选择就是涨价，而且一定要涨到20元才可能回本或盈利。

3、杭州、南京等地实施二手房营业税以来，都导致本地房价进一步迅速飙升。

4、建设部政策研究中心主任陈淮自己承认：“比如对非普通居民住房征收营业税，必然导致这部分住房的买方价格上涨，而不是下跌。”

以上均说明，加税必然提高商品价格，而减税才可以降低商品价格。


论点二：对二手房征税无法降低房价，反而会进一步拉升新盘价格。

对二手房的征税措施实际是提高了二手房的交易成本，打击了二手房市场，这对新盘市场是一个利好，等于清除了其最大的竞争对手，从而保护了新盘市场，对开发商拉抬新盘价格是十分有利的。因此，对二手房征税不仅无法降低二手房价格，反而会进一步拉升新盘价格。


论点三、以“抑制需求”来降低房价的思路是错误的，加息加税对普通百姓的伤害要远远大于对炒房者。

1、炒房团的购买力大于普通购房者。假设加息加税措施能够打击炒房，那它势必同时会对普通购房者带来更大打击。

2、又假设该措施能炒房者暂时退却，使房价下跌，直到降到老百姓能买的起的程度，但问题来了，既然普通百姓都买得起了，炒房团不是更加能买得起吗，房价不是又很快被拉升了？

3、部分投机者可以消灭，但资金不会被消灭，市场上永远都有富余的资金，一批投机者消灭了，另一批投机者裹挟着资金会卷土重来。

4、当政策强硬到能迫使所有投机者撤出的程度（如利息极高、税收极高时），那么普通百姓自然更加不敢涉足，而一旦政策有所松动，老百姓都敢于购买时，那么炒房资金当然更加敢于买进了，而且他们会比普通百姓动手更快，在普通百姓还未反应过来之前，房价势必会在短期内再次飙升，普通百姓不可能占到便宜。

5、就像通过禁止大家吃饭来降低粮价一样，大家要求粮价降低的目的就是要吃饭，你反而通过不让大家吃饭来降低粮价，这种逻辑是荒谬的。正确的方法是扩大供给，而不是抑制需求。

6、房价高企的最初原因并不是“投机”造成的，投机现象的出现只是房价不断攀升的结果，而不是原因。而这一波房价的大幅度攀升实际是土地高价拍卖的结果。地价接连翻翻必然导致人们对房价有更高的心理预期。

7、通过提高购房成本的办法并不能打击投机，因为，房价上涨本身就是提高购房成本，炒房者连房价上涨都不怕，还怕增加的那些短期的税收和利息吗？

8、炒房者都是做短线，短期的利率上涨和税收对他们影响不大，但真正购房自主者是要长期使用住房的，长期的利息和税收增加对他们的影响非常巨大。

9、永远都有没房子的人，永远都有人盼房价下跌，当我们能买得起房的时候，就代表所有人都能买房了吗？肯定不是，肯定还会有大批买不起房等待房价下跌的人，如果政府始终以这个借口来对已买房者提高贷款利率和开征房产税，我们又该怎么办？按照这种逻辑发展下去，实际所有的普通百姓都难逃一劫。


所以，以提高购房成本、打击购房者的办法来“抑制房价”，这个思路根本就是完全错误的，它所能产生的唯一后果就是普通百姓遭受更种的盘剥，政府部门继续聚敛巨额社会财富。降低房价的根本解决办法是扩大供给，降低成本，鼓励竞争，压缩政府和开发商的利润（包括巨额的内幕交易费用）。

论点四：加息不会降低房价，反而会进一步拉抬房价

1、加息对房地产投机者影响不大，他们本来就是赚短差，利率变动只对长期投资有较大影响。

2、由于贷款利率增加，直接导致房地产大宗贷款风险加大，新的、实力较为欠缺的地产商不敢贸然进入。地产行业由于缺乏新鲜血液加盟，地产商之间的竞争削弱，大财团的垄断加剧，对价格的控制力增强。

3、利率增加使原有房地产商也不得不缩小投资规模，直接制约了新楼盘的开发数量，致使空置房面积减少，有效供给急剧降低，现有楼盘日益紧俏。

4、由于加息提高按揭成本，会促使部分本来有能力消费高档住宅的人群被迫选择中低档住宅，导致中低档住宅需求旺盛，价格提升。

5、由于利率的增加，现有房地产商的资金成本增加，必然会有一部分转嫁给消费者，这也是促使房价持续上涨的又一动因。

6、提高贷款利率使得普通购房者的住房持有成本增加，如果他要出售住房，这部分成本会累计在价格之中，导致房价上升。

所以，综合来看，加息不但不会抑制房价，反而会促使房价进一步攀升，房地产泡沫进一步扩大。


论点五、上海的“房价降低”只是特例，其他地区依然继续上涨。

1、上海房价本来就过度虚高，降低一点并不困难；

2、数据未必完全真实；

3、即便真的降低，那也是政治高压下的结果，并不是加息加税造成的。


论点六：真正应该降的不光是房价，而是整体购房成本。

1、老百姓之所以抱怨房价过高，实际上是在抱怨购房成本的高企使得自己买不起房，而为了能让大众买的起房，当然是要用各种办法降低百姓的购房成本。

2、房价仅仅只是购房成本的一部分，老百姓真正希望降低的，是购买住房的总体成本。而总体购房成本不止包括房价，同时还包括贷款利息和各种税费。

3、贷款利息支出是老百姓负担的一个大头，有时利息的总和几乎超出房价本身，而各种税费的负担也不轻，如果房产税正式开征，且该税率将随土地的增值而不断调高，这样一来，购房和保有成本更是高得惊人。那么老百姓即便能买得起住房，也养不起了。

这并不是我们想要的结果。


论点七：新开征的物业税不具有合法性

1、其实房地产税已经缴一遍了

其实你买房子之前建筑商都已经缴一遍了，什么城市建筑税、方向调节税、土地转让税、农田耕地税等，总共是六税一费都缴过了。在洛杉矶房地产税最高是 1.2%，大陆现在上海试行的是3%。大家算一算，50万一个房子，一年就一万五千块，一个月大约一千两百块。百姓买了房子，一个月要交两三千，一下子又额外增加了一千两百块的房地税，老百姓能受得了吗？这对老百姓的压力就非常大了。

2、中国土地不属私人 使用权不应交地产税

中国的土地到现在为止都不是私人的，只有70年的使用权。换句话说我跟中国政府租了70年地皮盖了房子，而且租金是一次交清。这和美国的简易可移动房(mobil house)没有什么区别。在美国你租块地皮盖房子是不交税的，交税的是土地拥有者。按照国际上普遍观点，房屋是属于财产税。房屋脱离土地是不会增值的，房子建完之后70年内会老化的，会折旧。土地是国家的，房屋不增值，土地增值。

附1： 真正能降低房价的若干建议：
一、政府每年从出卖土地的财政收入中拿出至少80%，大量修建经济适用房，以平抑房价，满足中低收入阶层之急需。土地本来就是归全国人民所有，本来就不是政府部门的私家财产，取之于民用之民乃天经地义！

二、用现成的工商管理反暴利条例直接打击开发商，有暴利嫌疑的一律不得发售；

三、降低房地产行业进入门坎，鼓励充分竞争（现在所谓挤压房地泡沫的做法起到的效果恰恰相反，反而维护了大型开发商的垄断地位）；

四、政府部门运作公开化、透明化，接受大众监督，严厉打击官商勾结，拉抬房价的行为。

附二、美国是如何实现居者有其屋的

美国重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供了制度保证。如《合众国住房法》，就规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划。《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅

税收实行减免优惠

美国自住房减免税额达2750美元

为刺激房地产业和经济的发展，让低收入者拥有住房，美国政府采取了税收减免政策。主要体现在：

其一，对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；

其二，对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税。按规定每人可扣除的收入为2750美元；

其三，对出租屋的家庭实行税收减免政策。


综上所述，加息加税无法降低房价，“加息加税可以抑制房价”是一个彻头彻尾的谎言，它不过是一个借口，一块遮羞布，它掩盖了这个政策出台的真实意图：那就是最大限度的-----敛财！

超强震撼！---为什么说中国房价下跌是不可阻挡的必然


作者：孤独的思想 提交日期：2005-5-24 10:17:00

超强震撼！---为什么说中国房价下跌是不可阻挡的必然趋势

其实从长远看，中国房价下跌是必然的，因为中国购房者只能购买房屋70年的使用权，而完全没有土地所有权，住一年，房屋的使用年限就缩短一年，其价值处于持续不断的缩水中，70年一到，房产就会变得一文不值，因为政府可以随时收回。大家想想看，如果一栋房子只有几年甚至一年的使用权了，那谁还愿意高价购买呢？这一点就是中国和外国房地产业一个最根本的区别。再考虑到房屋本身的折旧过程，所以中国房产价格的总趋势必然是不可逆的、持续的下跌。

既然如此，那么为什么部分地区的楼价在短期内会疯涨呢？这恰恰是因为政府和开发商都认识到中国房产的这种无法保值的天然属性，他们无法从房产的长期的稳步增值中获取收益，因此，他们惟有趁新楼盘推出之机，在短期内疯狂炒作，才能获取巨大收益。就象上海目前的状况，就是很典型的例子，这就是政府搭台子，银行作后盾，开发商唱大戏，从而吸引各类炒家哄抬房价的经典案例。

但是，这种状况必然不能持久，中国房产特有的属性决定了这种炒作必然是短命的。别看上海楼价现在涨的凶，它在几年内必然下跌，再贵的新房子放个三五年的，到时候就会变成有几年楼龄的二手楼，使用年限就变成只有60几年了，再等等就变成只有50、40、30年的使用权了，它还能能卖出象新房一样的高价吗？它能升值吗？不可能，绝对不可能，年限越久，价格越低，这个是任谁也炒不起来的。现在之所以能炒得起来，是因为有大量新盘上市，上市时间短，人们对“使用权年限”这一关键因素的还不够敏感，因此敢于炒作，但只要假以时日，几年之内，房产泡沫不需要任何人去捅，它自然也会破，这是不以任何人意志为转移的客观规律。广州房价从96高潮时开始的长期下跌就是例证，当时政府并未出台任何所谓打击炒房、抑制房价的政策，房价就这么自然而然的降下去了。而现在这波房产泡沫中广州为什么未受波及？并不是因为所谓市场“理性和成熟”，而是因为原先大片大片的新房新盘现在都变成有十余年楼龄的二手房了，使用权都变成只有50几年了，谁也不是傻子，炒房者再有实力，价格也炒不上去，谁肯高价接盘使用权年限大大缩水的二手房呢？

所以，在中国，房价下跌是不可阻挡的大趋势，所谓的房地产泡沫完全可以不攻自破，所需要的仅仅是时间而已，而且这个时间也不会太长，三五年内，泡沫必将烟消云散。

既然如此，明知房价必然会降，那么政府为什么还要急吼吼地出台各种政策来“抑制房价”，来捅破“房地产泡沫”呢？他的真实用意何在？真是为了尽快让房价下跌，让老百姓得实惠吗？我曾多次说过，其实降低房价有许多非常直接有效的办法，比如：只要认真执行现成的工商管理反暴利条例，由工商和价格监察部门直接打击哄抬房价谋取暴利的开发商，只此一招，房价立马就可以降下来。这种办法不仅行之有效，而且不会伤及无辜群众。但政府并没有这样做，而是不分青红皂白地全面提高贷款利率和开征房产税，当然，他们打出的都是“抑制房价，维护人民利益”的旗号，但其最后的结果如何呢？一个不容置疑的客观事实就是：这些办法都毫无例外地增加普通购房者的负担，而中央财政却能够获得巨额的收益。房价最后也许会降，但像刚才所说的，房价下降是早晚的事，是不以人的意志为转移的，并不是完全是因为出台了什么政策的结果。

然而，我们普通购房者必须明白的是：房价早晚会降，这是价值规律在起作用，但利息的涨升和房产税的开征可完全是刚性的，这可不是受价值规律控制的，它们完全控制在少数决策者的手中。在提高房产利率和开征房产税之前，你买不起大房子，可以买小的，你买不起闹市区的，可以买偏僻的，你买不起上海的房子，可以买中小城市、乡镇的，你买不起新房子，可以买旧的，你现在买不起，可以等两年，等房价下跌后再买….然而，随着贷款利率的大幅度提升和房产税的开征，你将避无可避，无处可逃，你买的房子再小、再偏僻、再旧、位于小城市甚至是乡镇、价格再便宜，如果你贷款，那你将承受高额的利息，即使你不贷款，你也得每年交纳不动产税，且“税值将随房产的升值而调升”（注意：这是财政部综合司副司长的原话，并没说“随房产的贬值而调低”），除非你不买房，终生租房，但是请注意，房价可以下跌，并不意味着房租一定会下跌，毕竟谁都得有个房子睡觉，大家都去租房了，租金难道不会涨？同时，还请注意该司长的另一句话， “要求其所有者或承租人按评估价值交税”（注意了：“或承租人”）。这意味什么呢？意味着即使你租房，也难逃交税的魔掌！现在明白为什么政府大力鼓励大家租房了吧？

理解了以上这些，深藏的幕后的阴谋就清晰地呈现在我们面前：政府其实早就想通过各种方式广开财路以弥补巨额的财政亏空（每年被蛀虫挥霍几千亿，贪官外逃卷走几千亿，银行烂账几万亿，另有几万亿的国债要还……），而提高贷款利率和开征新的税种是最快捷有效的办法，说白了，就是政府的财政亏空必须由老百姓买单。但是，名不正则言不顺，言不顺则令不行，虽然是做婊子，但还是得立牌坊，怎么能让老百姓心甘情愿地为财政亏空买单呢？怎么样才能让明明是增加老百姓负担的政策却又得到老百姓拥护呢？聪明人士应该可以想的到－在房地产上做文章：先是大肆炒高房价，在炒作中大赚一笔，然后再以“抑制房价”为名出台利率和税收政策，光明正大地猛掏老百姓的腰包，这样不仅不会有什么阻力，反而会得到众多愚民的拥护，到头来房价必然下落，还可以落得个“一心一意为人民谋福利”，“领导有方”、“执政能力强”的美名，财政亏空也可以得到弥补，且从此每年都可以从利息和房产税中大捞一笔，真是一举数得，何乐而不为呢？

超级透视！--最深入剖析中国房地产泡沫的核心根源


作者：孤独的思想 提交日期：2005-4-29 10:40:00
深入剖析中国房地产泡沫的真正成因
2002.10

国家的土地，说到底是属于谁的？是属于某一个政府机关吗，是属于房地产管理部门吗？显然不是。作为一个公有制国家，全国人民拥有对国土的占有权。在现今中国，任何一个部门，任何一个国家机关，他们所占有和使用的土地最初都是国家机关代表人民无偿划拨的，他们并没有为此任何货币代价，他们没有付出任何资源来购买这些土地，也就是说他们占有这些土地其实并未付出任何成本。但是，当人民需要使用这些土地的时候，却必须付出高昂的费用，这种交易合理吗？

有人说，某些部门是代表人民行使管理权，然而，某些政府部门卖地，卖房的收入最后回归人民了吗？这些巨额的无本万利的生意到底对谁有利？广大人民得到实惠了吗？

按理说，既然是公有制国家，理所当然应该无偿分配住房，因为国家机关先前占有这些土地资源的时候并未付出任何代价，但既然现在要进行改革，实行货币分房，那就必须对全体国民进行无条件的相应的补偿，国家出售房产的收入要有相当程度反馈给人民，因为它们本来就应该是“全民所有”的，本来就是属于人民，而不是属于某个专门的机关的，既然不再分配住房，理所当然要将它们转化为货币形式进行分配，但在现实中我们看到，实行“货币分房”中的“货币值”实际上只占相当少的一部分，与现实中的实际房价比较，可以用“杯水车薪”来形容，而且还附加很多限制，同时还有更多的人则根本无法享受“货币分房”的待遇，这合理吗？由这种差距带来的巨额的房地产利润到底入了谁的腰包？

中国的房地产为什么一热再热，资本源源不断地流入到这个行业？纵使泡沫巨大却仍然阻挡不住投机者匆匆的步伐？为什么民众无钱住进迫切需要的住房？一切的一切，都是因为本属于全体国民的土地资源却被以各种手段巧取豪夺，政府部门出卖土地完全是无本万利，他有什么好着急的？而广大的民众--土地的真正所有者却无法从这种无本万利的圈钱游戏中获得任何好处和实惠，这就是问题的真正症结之所在。

在其他文明国家，政府绝对尊重公民的土地所有权，这是宪法中“私有财产神圣不可侵犯”的条文所规定的。当然，如果您确实没钱买，或者是你破产了，没钱养了，那就又是另一码事，土地的出让、买卖甚至充公当然也是游戏规则的一部分，但这些操作的前提都是在承认公民对土地的所有权的基础之上的，否则，如果不承认土地的个人所有，那么由谁来出让和买卖呢？如果它本来就是属于政府的，又何以“充公”呢？

而我国的现实是：公民其实并没有任何土地的所有权，农民不过是承包国家的“责任田”而已，城市居民即使购买住房，也只不过是获得了70年的使用权，并没有所有权。这也就是意味着：祖国960万平方公里的土地，其实是没有一寸是真正属于任何一个个人的。土地只有“有关部门”才有权出让和买卖，而且永远只卖“使用权”，不卖所有权，而人民都不过是“租用”一块土地而已，并非自己所有，时间一到就要归还，所以人们当然不可能以此来积累财富，更不可能传之后代。而土地对某些实权部门来说却就象一个取之不竭，用之不尽的聚宝盆，周而复始，无尽财源滚滚而来，你说，有哪一个“发达的工业国”的政府部门有这种无本万利的生意做吗？

中国为什么会有大量资本外逃到国外？？？？

这跟不承认土地的个人所有权有直接的关系。因为在这种情况下，不管你花了多少钱，买了多少地，实际上仅仅是买了土地70年的使用权，性质只能算“租用”，并没有该土地的所有权，使用期限一到，要么放弃，要么再交一笔不菲的“土地租金”。这样一来，在中国置办房产除了自用和短期炒作外，根本不具有长期保值和积累财富的功能，谁愿意将自己辛辛苦苦赚的钱投到这个无底洞里呢？如此，资本不出逃那才怪呢？

中国农民为什么穷？因为他们没有最重要的资源--土地。土地所有权的问题不解决，中国的“三农”问题永远不可能解决。

看一下房地产业的流程（假设一切操作参与各方都是绝对清廉的，没有任何腐败现象出现）：

1、开发商向有关部门买地；
2、地从何来？当然是大片良田；
3、那么该土地原有的使用者（注意：不是所有者）--农民怎么办？
4、有关部门发布行政命令，给予少量的“补偿费”（与开发后的巨额利润相比，实在很少），农民被驱逐。其实，按道理讲，土地是“国家的”，农民没有“所有权”，本来就是“国家”“分配”给你“使用”的 ，即使不给你“补偿费”，让你离开你也得离开，给你“补偿费”算是很有人情味的了。
5、农民没有土地“用”了，怎么办，只好当“盲流”，“民工”，拼命挣钱，也许有少数人“发”了，花费相当于“补偿费”数十倍的金钱重新购回自己土地（此时叫做房产）的“使用权”。
6、七十年后，农民的子孙又不得不离开这片土地，因为他们并不拥有该土地的“所有权”，而他们暂时又没有足够的钱交下一个七十年的“使用费”，只好继续流浪。
7、有关部门又有地可批了，开发商又来了... ...

[经济杂谈]果然加息了，请看本人去年的断言！


作者：孤独的思想 提交日期：2005-4-27 10:36:00

房地产税是刚性的吗？房地产税能不和房价挂钩吗？　　房价下来，自然税也下来， ======================================= 那不过是你的一想情愿而已！ 个人所得税的起征点是83年制定的，超过800元就开征，那时的工资水平是多少？ 现在的工资水平是多少？为什么83年制定的个税起征点到现在还不改？按照你我老百姓的想法早该改了，但政府就是不改，你有什么办法？ 同样，你怎么知道房价降了政府就一定会降低房产税？人家说的明明白白“房产税的税率将随土地的增值而调整”，你房产再贬值，人家土地升值了，人家是根据土地的升值而定税率，你找谁说理去？

政府操盘房价背后的利益难题


作者：孤独的思想 提交日期：2005-4-1 14:59:00
转自房产观澜
作者：luyan01 提交日期：2005-4-1 14:45:00

当前一些大中城市房价的过快增长，已成为群众反映最为强烈的问题。对此，有些政府官员总以“需求拉动”等客观原因来搪塞。然而，某些城市房地产价格的过快增长并非完全是市场因素使然，而是政府“操盘”的结果，政府调控市场的“有形之手”充当了推动房价过快增长的角色。


现在不少地方出让土地的收益已成为政府财政收入的重要来源，可以说卖地越多，政府“手头”越活；价格越高，收益越多。据报道，有些城市为了抬高土地价格，甚至还特意请来“托儿”，与外地投标企业竞价。一直以来，无论是在经济学教科书还是在广大民众的心目中，政府总是作为一个代表全民利益的化身出现。无论是“为人民服务”，还是“守夜人”、“看得见的手”等，政府的政策似乎总是基于全社会和整个国家的利益。可是，在这个新闻里，我们看到的尽管不是什么贪官、不是以权谋私，却是“政府”这个公共机构在与民争利。

研究政府经济行为的公共选择理论把市场经济下私人选择活动中适用的理性原则，应用到政治领域的公共选择活动，从而确立了“政府”在社会活动和市场交易中“经济人”的角色。政府也是有自身利益的。政府官员也要树立政绩，其实，只要政府“经济人”角色与公众利益的效用函数相一致，政府利己主义的行为并非不可，这也是激发公务员积极性的一个动力源泉。但问题的关键是，随着政府自身利益的主体意识的激增，政府及其成员在追求其自身利益最大化的过程中，很可能会使政府自身利益发生偏离和错位。正如在这则新闻中，政府为了获得更多的“财政收入”而直接在幕后操纵房地产市场，不仅使广大群众的利益受损，也使整个房地产市场面临崩盘的危险。

按道理来说，政府的经济职能主要是弥补市场缺陷，保护那些“不能对自己负责”的人。因此，“政府的进入仅限于私人不愿进入、无力进入和私人进入会造成不良后果时。不仅如此，政府的进入和活动应以法律为依据，以收益补偿成本为限，而不应以盈利为目的。”(张曙光)。我想，现在某些地方政府“与民争利”的情况时有发生，这主要根源于地方政府行政权力的无限膨胀。房地产行业无疑属于“市场领域”，在这种非强制性的服务范畴，政府应与其他任何人处于平等地位。否则，如果政府拥有排他性的垄断权力，必然构成对个人经济自由权利的侵害。因此，在“政府操盘”这种困境中，最重要的就是要把政府的“行政权力”清除出这个领域。权力的清偿，应当让政府回归“守夜人”的角色。

就政府的管理而言，政府远远不是天使，“如果人人都是天使，就不需要任何政府了；如果天使统治人，就不需要对政府有任何外来或内在的控制了。”(麦迪逊《联邦党人文集》)。政府自身利益是任何一个社会都必须面对的难题。一方面我们要提高政府公务员的积极性和行政效能，政府自身利益是一个强有力的动力杠杆。可是另一方面，政府自身利益的错位，却又不断使政府职能越位，最终损害了公共利益。政府组织作为一个整体，它有着自我膨胀的倾向。他在追求公共利益的时候，也会追求预算的最大化。如果不存在有效的制约机制或者约束机制加以软化，政府的自身利益就会不断扩张，公共利益必然在这种扩张中遭到异化。

＿弱水三千＿，非常遗憾，孤独的思想是2004年开始在房观发文的，2005年底就已经被一群傻空们骂走了，从此再也没有来房观。这群傻空中比较著名的有：蟹渣渣，一片云，一剑飞仙等等，很多。孤独在2005年宣布封笔之后，听说是出国去了澳大利亚，也有一种传说是被国安请去喝茶了，但这种可能性比较小，因为一开始孤独就说了，一直在考试准备出国去澳大利亚的，孤独在出国之前是硕士学历。虽然孤独一直都是预测房价上涨，但他从来都没有买过房，一直是在租房准备考试，所以出国的可能性较大。不管怎样，孤独已经走了，昔人已乘黄鹤去，白云千载空悠悠。只是奇怪的是：自从孤独走了之后，以前那些围观孤独的空军们也集体失踪了，包括蟹渣渣，一片云，一剑飞仙等这些人，也都不见了踪影，很是奇怪。

作者：我喜欢肥皂剧　回复日期：2010-01-21　18:00:42
鉴定完毕，楼主貌似牛刀时寒冰，但本质上南辕北辙。大家可以仔细分析一下！

我喜欢肥皂剧，我实在不是很明白你的话的意思，能否解释详细一点？

真正的能揭示真相的人，统治阶级是断断不会允许你胡言乱语的，而那些貌似“为民请命”的所谓“斗士”，表面上是为民说话，其实是为统治阶级服务的，比如：牛刀，时寒冰，易宪容之类的人物，其实就相当于孤独所写的《股市论谈』全流通醒世箴言之大财主和破瓦罐》 里面的一个人物——放卫星！
详情请见孤独的一个帖子——《股市论谈』全流通醒世箴言之大财主和破瓦罐 》

作者：东海小船　回复日期：2010-01-22　09:11:56
孤独的思想，其论证已经被04年以后市场的发展证明破产了，如果04，05年按他的思路操作，呵呵，不想说了。

不明白他究竟说的是什么意思

东海小船，真怀疑你是不是智障啊。不和你这种智障说话了。你有没有小学毕业乎？

原来这么多人还是在批判孤独啊，看来孤独的思想注定是孤独的？也是，真理往往是掌握在少数人的手里的，能读懂孤独的人很少了

没人顶起，我自己来顶

谢谢大家的支持

mark

ding