房租为什么要大涨


近期忙碌异常。已经很久没有时间写文，今天装修空隙，忙里偷闲，看看有时间补上一二部。




一）经济学博弈

2005年的时候，中央出台5.55%营业税调控楼市。当时第一财经CBN邀请了蔡为民，范伟国讲解专家观点。二者一致认为：“调控以后，大量的房东转售为租，租赁供应增加，房租应该大跌”。

这是一个很好的例子，很好证明了此二位为何每次都预言错误。




中国的中小学生，每年要上很多门课，包括政治、政治经济学，马克思主义政治经济学………可唯独不教他们“经济学”。

这是一个很大的错误。导致今天很多中国人“有文凭，无文化”。有知识而无道德，有学历而无能力等等。

我一直很希望中国的课程中，能加入一课“经济学”。课程不用多，哪怕只要一节课就够了。

“经济学”并不难，仔细地说，只要一节课就够了。40分钟的话，就足够说清你以后自学演算的精髓。






翻开萨缪尔森的《宏观经济学》，开篇明卷第一句话：“我们都讨厌贪心奸商，如果打击奸商，是否会让我们更好过一点？”

相信99%的中国人，都会说“好的，好的”；奸商我们最讨厌了。

但萨缪尔森说，“错的”。因为这只是你一厢情愿的想法，宛如一个小孩一般任性行事。你应该考虑到对方的感受；打击了奸商以后，商人更少，使供应更不充沛，市场更不有效，价格更高。




中国人的思维，是直线式的。是一根筋的。“我要，我想要”。俺如果看谁人不顺眼，我就让政府加税、迫害他。

而经济学，是“博弈”的。经济学的方式，不仅仅考虑到你的感受，更要考虑到你行为之后，对方的反应，对方的Reaction，对方的Re-Re-action，兜了一圈以后，可能反而对你不利。

不仅仅象小孩子般任性妄为，而是将心比心，站在对方的位置，为别人思考。“通盘考虑”之后各方的利益，这就是经济学的精髓。




中国真应该在中学生课程中开设“经济学”，哪怕只上一课也好。




二）慕容超


东晋十六国的时候，有一个小国皇帝，名叫“慕容超”。

当时，慕容超欠了“后秦”国一个大大的人情。对方提出，要释放慕容超的老娘老婆，有二种方法；1）要么，交出南燕国的宫廷乐队。这是当年从慕容皩一路传下来的，全中国最完备的正统音乐。2）要么，到南燕的邻居，建康的东晋帝国，掠夺3000名人口。



慕容超最开始的选择，是交出了南燕的宫廷乐队。这一支乐队，原本是晋室中央乐队，后来天下大乱，几经辗转才落到南燕手中的。慕容超交出了乐队之后，此后再也找不到如此高水平的乐团。当新年团拜的时候，不由闷闷不乐。于是盘算着，从晋帝国手中抢掠边境，夺3000人口来交换回乐团。

这时候，燕国的大臣纷纷劝阻了。“陛下劫掠边境，不成问题。换回宫廷乐团，也指日可待。可你无端端横挑强邻，万一激起了晋国的怒火，后果可不得了”。凡事你要想到后果啊。

可这慕容超，本来是一个街头混混，因为童话般的传奇运气，才登上皇帝宝座。他的思维，也就象一个六岁儿童一般，“我要，我就要，我就要嘛”。




故事的结局，和所有人预想的一样。凡事不能只考虑自己的看法，东晋报复，派“气吞山河如虎”刘裕包围广固。南燕灭亡。

鲜卑慕容式一族，从此退出历史舞台。






在房地产的调控中，一套房子居然要10000元/平米，一百万元一套！

2005年的购房者买家，对所谓的“房东”恨之入骨，眼红到了瞳孔。

而所谓的加5.55%营业税，也是对房东们的打击。宛如一个六岁孩童般，我看不惯的人，就尽量去迫害他。

可无脑小空空门没有想到，“第一步”你迫害人家，“第二步”会怎么样呢。

人类的社会是动态的，市场是弹性的。你不可能妄想着出政策了以后，房东还是完全“静态”地，留在原地等着你来伤害。结果是，100万成交价变成了100万到手价。空头们反而成受伤害最大的人。




这二个故事告诉我们的是，考虑问题要全面，想事情要想“第一步，第二步，第三步。。。。。。”，只有充分考虑到对方的反应，对未来预测才能精准。

套用一个很恶俗的字眼：“博弈”。

只有你懂得了博弈，你才算初步懂得经济学，才算了解这个社会，才算从小孩子变成成年人了。





三）房租上涨


返回我们原先的话题。在2005年营业税调控中，范伟国蔡为民所说“大量房源由售转租，增加租赁供应，房租会跌”。

这就是典型的缺乏经济学基本素养，江湖郎中，卖大力丸的水准。





因为凡事要通盘考虑，你不能只算自己的小九九。

买卖是双向的。“有卖必有买”，任何买卖，有一个抛出的人，必然另有一个买入的人。

当抛盘的人，由售转租，退出租赁市场。

买入的人呢，也必然由买转租，进入租赁市场。




租赁增加的房源，必然和租赁增加的需求，是完全相等的。这是一个1:1的关系。

而现在我要说，新政的作用，甚至都不是让房租持平，而是会让房租上涨。




因为正常情况下，“买房/租房”之间会达成一种平衡。

外地小白领是理性的。他会权衡买房/租房的效益比，房价太低就买房，房价太高就租房。反之亦然。




举个例子，譬如当一套房价格100万元时，其租金为2000元。

但是，当5.55%营业税出来之后，他的房租其实会涨到2100元。

因为，这个时候，房东的要价虽然仍然是100万元。但当小白领认为租金太高，“租不如买”的时候，他去买房，却得支出105.55万元。




营业税会让租金上涨5.55%。




四）租金之现实


好了，现在请抄下这句话：“租金或许没有再上涨的空间，租赁质量却有向下压缩的空间”。





面对岌岌可危的租金危险，我看见很多空军的壮胆辩驳，其中最有名一句话，就是“工资上限一个月就10000元，拿什么去租房”！租金再怎么涨，也不可能涨过4000元、5000元、6000元吧。

是的，租金是没什么可能去大涨，因为他已经快达到“喉咙口”，小白领的工资承受极限了。




请空空们记住，“租金无大涨，面积可下降”。

现在空头们月薪一万，可能花上4000元，去租一套2室1厅。

未来租赁市场继续紧张，房东们大幅度加租，空头们可能无法承受更高的房租。因为他们只有这点工资。

但他们完全可以承受更小的房屋。




在未来，空头们可能花4000元，仅仅租一套1室1厅。

再下来，可能4000元租金只能租1室。

再往后，可能4000元租金只能租1室，还和别人共享上下床。

再往后，可能4000元只能租群租房。人均面积5平米。

在这方面，“租赁质量”还有很大的潜力可挖。




论租赁质量，目前4000元的租金，大致可以保持看空楼市者，人均50平米的建筑面积。

但其实，人的弹性是无穷的。哪怕给小白领人均20平米，人均10平米，人均5平米，他们也依然能睡眠下去。




如果按4000元，租赁5平米的群租铺；租金还能涨10倍。





（[email protected]，2010年8月15日晚）