交易成本有多高


我们今天不想讨论局势问题，只想纯技术地分析一下，交易成本有多高。

目前的房地产市场，交易成本主要分为三块。直接交易成本+间接交易成本+隐性交易成本。



一）直接交易成本

直接交易成本，简单点说就是税费。他一共包括8个方面；

a) 契税
b) 营业税
c) 个人所得税
d) 印花税
e) 土地增值税
f) 中介费
g) 装修折旧
h) 公证费（或有）

现在，我们要对模型作一个重大简化，我们讨论的是：“满5年，非普通住宅”。

或许有人大惊小怪地跳起来了。说，房产的审税规则有很多档次，国家提供了诸多优惠，我们应该小心翼翼地展开一张表格，用上20页纸，具体地和客户列清楚，各种各样税费计算方法。

我们认为，这种做法毫无必要。事物的分析，关键在于抓住重点；宛如一把尖刀，一下子刺入核心。过多地阐述细节，反而耗费读者精力，反而分散了文章主题。

我们要说的是：“现在已经没有普通住房了”。90%以上的住房都是非普通住房，99%我们想买的房子，都是非普通住房。在这种情况下，讨论“普通住房的优惠政策”毫无意义。反而是镜中花，水中月。更显得欺诈与无耻。

其次，“满5年”的优惠，也已经消失殆尽。国家似乎已并不鼓励“长期投资”。不仅连短期的买卖要打击，长期持有价值投资，一样需要拦路收钱。随着2010.9.27最近一批调控政策出台，税收已象猪剥皮。


在这样的情况下，我们大致可以列出八种费用的预估值：

a) 契税，3%

理由是，虽然理论上还存在1%，1.5%的优惠可能。但实际操作中，90%以上的房屋会缴纳3%契税。所以理论无意义。

b）营业税4.44%

理由是，营业税的计算方法，是差价的5.55%。

在实际计算中，一套持有满5年的房子，至少翻了五倍。所以差价5.55%和总价5.55%其实没有什么分别。简单地按照翻五倍计算，营业税是4.44%。

以上，还没有计入某些区的土政策，核定征收和实测征收必须捆绑执行。

c）个人所得税2%

个人所得税2%。无法抵扣，在2010.9.27新政之后增加。

此项税收还有可能大幅增加；如按5%标准。

d）印花税0.1%

双边各0.05%。此税收本于2009年暂缓，但2010年恢复征收

e）土地增值税0%

此项税收增加潜力巨大。在2009年时免征，但2010年加税时，管理层始终忘记了本项条款。

若切实征收，本项目提价潜力巨大。可预估为2%~5%。

f）中介费1%

本项收费比预计中便宜。很多菜鸟，或者初次买房者，都认为中介费是1%+1%=2%。甚至有更高者。

但事实上，中介费由市场决定，而非政府决定。在任何情况下，中介费都收不足2%。随房屋价值越大，费率越低。

目前情况下，一套200W左右房产，双边各付7000。累计可收15000中介费就算可以了。中介费是唯一市场化竞争可降低的交易成本。

g）装修折旧2%

装修通常卖不出价钱。我如果买一套毛坯房，还得全部重新装修；但如果当我卖出该房屋时，装修却会被贬得一文不值。因买卖双方对房屋的喜爱不同，装修成本，无可避免地会遭遇到损失。

“装修折旧”的成本很难估算。但对于满5年的房产，可认为全部都装修过的。不存在毛坯房。此项损失，初步估计为5W，按250W的房屋中值预算，交易损失2%。


h）公证费0.35%（或有）

产证任何一方，出现外籍人士，需要0.35%的公证费。




好了，现在让我们累加一下，契税3%+营业税4.44%+个人所得税2%+土地增值税0%+印花税0.1%+中介费1%+装修损失2%=12.54%

以上是房产交易的直接成本。


二）间接成本


房产交易的间接成本，主要体现在“贷款利率”上。

假设一套100W的房子，我有60W七折贷款。当我把这套房子卖了，换筹换另外一套房子，这60W就会自动“升级”成为1.1倍的贷款。

按目前的利率下，七折利率4.333%，1.1倍利率6.809%。我们来算算，60W贷款到价值多少。

 在1.1倍6.809%利率下，60W贷款月还款为3915.15元。
 在七折4.333%利率下，78.8W贷款月还款为3915.15元。

所以，这一笔60W元的贷款，其价值就是1.1倍利率后的788056元。


当我把一套价值100W，还有60W元贷款的房子卖掉。我损失的不仅仅是12.54万元直接交易成本。我还损失了18.8万元间接交易成本。

也就是说，我拿了87.46万元，只能去再买回一套68.66万元的房子。

总交易成本=直接10.54%+间接18.8%=31.34%。



我相信，除了脑子烧坏掉的人，没有人再愿意交易了。


三）隐性成本


“限购令”是另外一项隐性成本。或者说，我卖出就再不能买进了。

限购令的成本，很难估算。其对楼市的杀伤力，仍没有数学模型。甚至这项政策会持续多少时间，我们也不知道。


粗略地估算，自从2010.9.27限购令出来了以后，市场普遍上调价格5%~10%。假设市场反映部分真理，那我们把限购令的成本，打对折，估算为3%好了。


四）结语


好了，现在我们有总数据了，每一次楼市交易的成本是12.54%+18.8%+3%=34.34%

或者说，我一套100W的房子卖掉，拿到手就只有66W。



在这种情况下，你还指望房东降价，甚至还指望“宏观调控导致房价下跌”。恐怕不仅书白读了，大脑也断路了。

上一周的“波士堂”中，袁鸣访问SouFun网的老总，提出了一个观点。“国家宏观调控之后，你能否不涨，跌一些，好歹给国家一点面子”。


开什么玩笑！国家的宏观调控，就是加了34%的交易成本。你还想让房东再让利么。房东没有办法，只有涨价20%。



（[email protected]，2010年11月12日晚）

让我再解释一下这个模型。假如你有一套100W的房子，含60W贷款，月供2980.87元。现在你突然心血来潮想换房子。



那么，因为装修折旧，你这套房子只能卖到98万元。

然后政府要收营业税+个人所得税+印花税+中介费，交了8W的税，到手大概90W元。还掉贷款，还剩30W现金。

但是现在，你这30W现金，加上贷款，只能买69W元价值的房子，计算如下。

买一套69W元的房子，付掉契税2W，印花税，中介费1W，你还剩27W元现金。

由于“限购令”你只能买一套房子。所以还要涉及借身份证 ，处理离婚，父母代持等等种种问题。假设预留3万元人际关系费。

你还剩下24W现金。购买一套69W的房子。贷款45W。按1.1倍6.809%的利率，也是每个月还款2980元。




月供不变，折腾一次，原先100W的房子，就变成了69W。