关于“第二套房”的利率精算



2010年4月15日下午19时许，新华社新出如下电文：“新华网快讯：14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。首套政策:１４日召开的国务院常务会议要求，对购买首套住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％。”

对于该项政策，我们可以做出定量分析。



一）数学


数学是一门精确的科学。对于利率的变动，我们可以精确地计算出房价的变动。具体的学术，早在六年前的一篇文章“利率房价细细算”中，就已经给出了精确的算法。

但是，我们知道网友们都是很懒的。都是想直接知道答案的。所以我们不妨再推算一遍如下：



假设有A，B，C三个人。


A）购买价值100W元的住房，首付50W，贷款七折利率50W，每月还款￥2432.84元。

B）购买价值100W元的住房，首付50W，贷款110%的利率，每月还款￥3171.53元。

C）购买价值115W元的住房，首付50W，贷款七折利率65W，每月还款￥3171.53元。


可见，在这里例子中，A=C，A和C是完全等价的。




也就是说，如果你是一个女人。你嫁给了一个男人。结婚以后，你看见他每个月的银行按揭帐单。你是无法分辨他“买了115W房子，利率7折”，或是“买了100W的房子，利率110%折”。



二）等价


这一次的政策调整，首付方面，其实对于市场影响不大。中国目前的购房初次按揭，贷款比大概是72%。也就是100个客户，买走了价值1亿的房产。总共会申请2800万元的住房按揭贷款。

可见，首付由四成调整至五成，对市场的“大多数”是没有影响的。





这一次的政策调整，比较有杀伤力的，其实是利率方面。

利率方面，由于七折跳升至110%。等同于“100万的房子，涨价至115W”。也就是说，市场购买力被削弱了15%。

本来市场上可以卖50000元的房子，现在就只能卖43000/m。




三）实况


在“侏罗纪公园”中有一句台词：“Life found its way”。意思是生命总会找到出路。

在现实的市场中，消费者对利率是敏感的。




现实市场中，如果利率折扣后是4.158%。消费者就可能多保留银行按揭贷款，而把资金用于日常开销，炒新股，买理财产品。

现实生活中，如果利率折扣后是6.534%。消费者就会觉得这个利率非常贵，就会想办法尽快地“提前还贷”。哪怕问亲朋好友借贷。因为这个利率已经非常高了，已远远超出所有理财产品。




在现实生活中，我们必须考虑更实际的情况。

“上浮利率相当于115W万房价”，这个结论是仅对于“贷款30年”这个极限情况下才对的。年限越短，影响越小。

按照真实市场中的数据，一笔房贷的存续周期大概仅有6年。也就是说，中国银行体系发放的任何房屋贷款，平均6年就会被结清。或者是提前还贷，或者是卖出。




在6年的情况下。A，B，C三个人。

A）购买价值100W元的住房，首付50W，贷款七折利率50W，每月还款￥9242.95元。

B）购买价值100W元的住房，首付50W，贷款110%的利率，每月还款￥9791.04元。

C）购买价值103W元的住房，首付50W，贷款七折利率53W，每月还款￥9791.04元。

A=C，A和C完全等价。




四）结论


也就是说，在实际情况下，4.15政策大概会使“市场购买力”削弱3%。房价下跌（少涨）3%左右。

很多输红了眼，盼房价翻盘的朋友，恐怕是要失望了。



（[email protected]，2010年4月15日晚）