开贴的原因也是想记录自己这十几年来的买房心路，总结经验分享心得结识朋友。

为什么说一无所有，因为家庭贫困，大学学费都是借款，生活费都是助学贷款，老婆家条件也不好，我俩上学期间都勤工俭学。我毕业早一年，工作了挣钱还贷款和负责女朋友（后来的老婆）生活费，甚至工作前两年还负责弟弟的部分学费。所以二人大学毕业后基本上就是一路靠自己。这里也要感谢老婆在我最穷的时候依然还是选择嫁给了我。

我和妻子是同学，标准的80后，都就职于外企，08年买入个人第一套房，坐标江苏常州。买房的原因很简单就是女友看到周边朋友都结婚了，说想要结婚必须要买房。可是我俩手里只有两万块，怎么买呀。我的意见是年龄还小才25可以在等等，但女友等不了说哪怕买个很小的也是自己的窝。于是我怀揣着俩人攒下来的2万块踏上了置业之路。目标很明确：就是可以居住的小两房，首付越低越好，离老婆工作地越近越好。

回头看08年真是购房的好时机，国家出台调控政策就是在08年，首付2成就行，营业税（现在营改增了）5年改成2年，房贷利率打七折。如果买的早的朋友可能会知道那会的信贷全面放开。可是为了能够立即居住我还是选择了二手房。65平16.8万，首付4.5万。房子年龄和我差不多大了，常州城东的一个老小区，有多偏远呢，当时的邻居聊天问去哪里了，回答去常州了，也就是当地人认为那里不属于常州。

言归正传：另外的2万多我这么解决的，借了好几个朋友同学凑了1万，加上自己的2万总计3万首付，因为房东新房还没装修好约定3个月交房。另外1.5万加上3千中介费的缺口我答应可以三个月过户前付清。话说人的潜力还是无限的，三个月我真的挣到了另外的1.5万！下篇详细说说这段情况!

占个楼先

继续，买房付首付的时候我在一家美资公司中国采购办事处上班，主要工作就是跟单。公司规模很小只有六七个人，且公司没有注册，挂靠第三方人事代理公司，为了能多领一点薪水我选择了不交社保。同事基本同龄或者年长几岁，周末和假期喜欢选择户外徒步，那段时间记得他们去了徽杭古道，四川爬雪山，福建露营。同事说你看你还没结婚，现在不跟我们出去玩以后没得机会了。可是我哪舍得呢我还得攒钱结婚呢。

跟单的工作内容就是帮助总部寻找供应商，跟踪订单进度，通常验货是SGS或者其他第三方负责，一次第三方验货出了问题，老板就派我去处理，结果完美解决了。从此公司再也不用第三方，我成了专职SQE，出差一天有二百补助，吃住省点也是一笔钱，吃几块钱的面或者快餐，住五十块的小旅馆。

但只靠工资和补助远远不够，只能做副业，那会不像现在有美团外卖。想了下还是可以试试外贸，刚毕业前两年做外贸，还没丢掉多久轻车熟路。于是找了个开公司的朋友，挂靠谈好利润一人一半。和原来的客户联系说我换了工厂，现在还做进出口，这样依然接了一些订单。朋友注册的是个皮包公司，期间最怕的是客户验厂，好几次有惊无险。记得有一次客户验厂，我找了几个朋友一起去一家代工厂，把办公室布置了一下，朋友各自坐在位置上，装作在工作的样子。其中两台电脑还只有键盘和显示器，没有主机。做了三个月利润竟然也有了近三万，我分得一万多。搞定了首付我也顺便跳槽到了一家正规欧资五百强外企，没有时间在去做兼职，当然公司劳动手册也不会允许，开发的客户后来也都送给了那个朋友去维护了。

08年8月8日稍微添置点家具家电就搬入人生的第一套房了，结婚也提上了日程，真是幸福感爆棚呀！

继续更新，由于是公积金贷款，不用自己额外掏钱，省去了房租。有了自己的房子经常自己买菜做饭省了下馆子的钱。换了工作工资也涨了一些，年终奖也不错。于是一年内和老婆又攒了五六万，于是换房提上了日程。买房一年整09年常州各地的房子都开始涨价，路过家附近的中介问了问价格，中介说可以挂22万试试。当时的政策未满两年如果是首套置换可以免营业税而且还可以退部分个税。算了一下如果卖22万房子升值5万，加上存款和原来的首付款就有了16万，完全可以置换新北区了，于是毫不犹豫挂出去了。没想到第二天中午中介就带来了买家，看完了很满意当场就下了定金签合同。我好像还在梦里一样，这么快就成交了？完全没思想准备。于是收到对方定金和首付款在买家等待银行贷款的同时，我又踏上了漫漫看房路。第一次买房卖房免费住了房子，一年还赚了小五万。这也让我第一次认识到了房地产的金融属性！

接上文，房子卖掉立马开启新的看房之路，钟楼天宁新北新房二手都看了一些，最终选了新北的一个楼梯房五楼现房。现在的眼光看真的是最差的选择。记得当年钟楼青枫公园凯尔枫尚4300一平，市府阳光福地，府西花园也就4800，新桥清水湾洋房3800。我偏偏选了二手的八年房龄楼梯房，单价也要4350了，由于评估价低首付我几乎付了四成多，买新房都可以买两套了。总价40万首付17万，买入的原因就是公摊小看着大，穷人的孩子没见过世面，当时甚至不懂洋房和多层的区别。事实证明没学区的楼梯房真的是劣质资产，后来18年109万卖掉从此再也不碰没学区的老破旧，虽说9年也涨了不少，但同期的电梯房涨幅可是比这个多多了。

最近工作忙更新的慢了点，非常感谢各位筒子们的回复，我会保持继续更新。第二套房看房当天就拿下了，95平两室两厅一卫，可改成三室。首付交掉后已经身无分文。这里感谢岳父母拿了两万多块赶过来，帮忙做了最简单的装修。水电没有动，换了门，刷了乳胶漆，铺了好一点的实木复合地板，重新买了灯，封阳台厨卫简单弄了下，家具就慢慢买。10年春节就搬进去了。中间还经历了结婚，换工作，考驾照，买车，考研，人生就这么忙忙碌碌，没有再关心过房市。一直到13年有了俩孩子了，加上请了个住家保姆，再加上父母有六七个人了。95平虽然隔出三房也已经无法满足居住要求，买套大点的房子又提上了日程。

多年下来在沪宁线上买卖经手过十几套房子，而且多是二手房，也有点小心得，这里我也将我另外平台上总结的一些心得拷贝到这里来和大家分享，如果有不足之处也请大家批评指正。

2021牛年已经到来，大部分热点城市大概率迎来 银四。大家已经从媒体上看到很多关于楼市盛况以及涨跌预测，这里所说主要给那些、资金预算有限的刚需购房者一些中肯的建议，希望给大家带来一些信心和收获。

在城市买房对于现在的年轻人特别是大学毕业不久的年轻人绝对是一个挑战，需要的不仅仅是资金，还有技巧，眼光，时机，勇气等等。如果您觉得对您有帮助，请耐心阅读，一定会有收益。

1.购房城市如何选择

如果你是在大城市工作的朋友，千万不要回老家买房，特别是那种四五线城市或者小县城。没有房子结不了婚，那就暂时不结婚。你用青春和血汗换来的一点点积蓄决不能浪费到县城里。不要给老家的父母和兄弟姐妹买房，更不要借钱给他们在老家买房买车和装修。否则你会像樊胜美和房似锦一样，被活活拖死！珍惜你的首套首贷，即便你的首付有限，也不要把有限的首付用在四五线的小城市。

第一套房要买在大城市，买在你的工作地。大城市对于年轻人普遍友好。除了一线城市外，其余城市落户都不难。不要觉得我掏空六个钱包也只有三四十万首付，就一定只能买在德州，莱芜，上饶这种城市。在诸如苏州和杭州这种长三角准一线城市依然有一万多的地铁房，就业机会也不是四五线城市可比的。只有在大城市买房你才能收获城市发展的红利。

2.第一套房怎么买

刚需买房，投资价值放在首位，涨得快才是硬道理。你的房涨得慢甚至不涨，以后置换成本就更大了，甚至置换彻底无望。所谓宁愿买贵不能买错就是这个道理。你可能说我买来就是住的不考虑升值。我听到太多的身边朋友这么说都替他们惋惜。没有哪套房子可以住一辈子。房子基本上三五年就更新换代。你回头看一下二十年前的福利分房老破小，没有学区的现在已经没有人要了。

对于大部分普通人来说房子都是人生中最重要的资产没有之一，一定要重视房子的金融属性（保值增值、易流通）。因为凡事怕个万一，如果碰到家里有人重病急要钱不得不卖房，如果卖不出或者卖不起价钱，真的想哭都来不及。很多人在买房时，都感觉自己会在这套房子里住一辈子，那种感觉像极了爱情。但现实就是大多数人买房后，差不多5年左右就会换掉。再说买来自住的房子就不用考虑升值吗？一些人认为房子升值了没有意义，因为房价贵了，即使卖了也买不起新的，这类人最大的问题是把浮盈不当盈，浮亏不当亏。一套房总价100万，贷款70万，负债率70%，房子涨到了150万，负债率立即降到50%以下，房子如果不断升值，你的负债率是在不断降低的，也就是说浮盈可以改善你的资产负债表，随着房子的升值，你的净资产是在上涨的。你的房子升值了1.5倍。但是相对于你的投入资金30万，实际收益达到了80万，接近投入资金的3倍。这就是金融杠杆的力量。所以，哪怕你不炒房，也要保证自己买的房子不断升值。对于刚需而言，这一套房几乎是家庭最大的资产了，不指望它升值赚钱，难道真的要靠996加班么？记住，第一套房涨了一切好办，它是资产裂变的前提。

接着更新，13年开始又开始琢磨买房，这次主要目标是购买新房，且不再卖旧买新，实在不想在去租房过渡了。经过三四年的积攒，提取公积金加平时每年节省总算有了些积蓄。可是因为朋友和亲戚做生意买房借走了10几万暂时收不回来，手里还有不到18万。最多也只能买70万的房子，不够的只能再用信用卡套现了，按照首付三成，贷款要在五十万左右。带着这个目标踏上了看房路。13年看了新北好几处房子，价格都在八千一平买不起。便宜点的又觉得偏僻，迟迟定不下来。期间又考上了在职研究生需要交学费周末还要上课，资金不够，也没时间于是购房计划搁置了大半年。直到14年初听闻朋友说新北某盘售楼处被砸了，因为降价导致业主维权。我眼前一亮，这是个机会呀！于是带上老婆马上奔赴售楼处，沙盘已经没办法看，样板间也是一片狼藉，周边都是保安在维持秩序，销售偷偷把我拉到财务室说没办法只能在这里谈，户型你自己看，房子也是准现房了可以去工地看，看中就刷卡交定金。价格比起13年降了2000一平。真是一下子省了二十多万那。跟销售了解了一些细节贷款政策等立马支付了定金签订了合同，房子119平总价71万，付完首付又变成身无分文了。回头在看虽然买的也还可以，在这个楼盘价格最低的时候入手。但横向比较实14年初到14年底降价的盘太多了，如果等一等可选择也更多。龙湖香堤漫步5000，龙湖原山底复4500，时代上院尾盘4000抛售，薛家佳兆业200多平大平层甚至降价到2700。现在看看真是白菜价。算了算第二套房从看房到买入只用了一个小时。

怎么回复到了16楼了

上班比较忙，终于到了周末了可以继续更新。买了新房后年底就交付了，15年到16年工作之外全力干两件事。第一件就是用了七个月时间把新房装好花费了16万硬装，打算孩子上幼儿园就搬过去。第二件就是申办了加拿大的无雇主技术移民，原因也是看到当时爆出江苏省转让3.8万高招名额到其他省市的故事，影响很大，很多江苏孩子的家长还集中去省教育局上访。我经历过江苏高考的地狱模式，觉得应该给孩子们学业找个Plan B. 如果在省内考不上高中（江苏高中录取率在40～45%且不允许复读），以后俩孩子留学费用高昂我可能负担不起，京沪户口又拿不到，索性试试成本最低廉的技术移民吧。走的萨省无雇主提名SINP，DIY坚持了两年到18年还真办下来了绿卡。过程中在网上认识了很多同行的优秀小伙伴，受益良多。但同时也影响了我的购房收益。在15年国家开始降低放贷利率，营业税从五年普调成两年，这是绝对是房产上涨的信号。我关注的时候深圳上海疯涨，苏州昆山开始跳涨，后来无锡也涨起来了。国家统一调整增值税这十几年只有三次，一次是08年五改二，第二次是10年12月二改五，然后15年五改二。回头看这几个节点真的都是一个里程碑啊！15年上半年和朋友去花桥，发现那边的房子8000，16年初已经13000，后来到了20000多。16年上半年预感到16年下半年常州也会来一波，于是找了弟弟一起商量在合伙买一套。我的资金因为装修和办移民冻结在银行。如果再买房必须还清现有一套贷款，那么资金将所剩无几，弟弟又刚买了一辆车也没多少余钱，用他的名义因为流水问题和之前信用卡还款习惯不好征信问题也不能贷款。找父亲看是否三人合资父亲直接避开了。于是计划搁浅，回头看那真是最好的机会，损失了二百万。16年8月涨价潮终于传到常州，各个楼盘封盘涨价都是2000跳涨，二手房东毁约不断。这件事后来对我影响很大，让我开始非常有心关注各地房市。

突然上了热搜，不同渠道也收到了各种不同的声音，很容易被人肉，有点担心，有朋友找到了我说看到我的贴子了一下子就认出来。头像也无法改，显示修改成功在登陆还是这个图片，天涯这方面可真比新出现的其他平台差多了。先让我考虑下是否继续更吧。

把上次没发的几条感想发完把

3.配套怎么选择
买房就是买配套，相信你肯定听过置业顾问跟你说过。但是配套也有好坏之分，售楼小妹最擅长的就是给你罗列一大堆配套设施。比如罗列一堆未来规划，体育场，公交车站，长途车站，批发中心，医院等这些配套都是你生活中不常用到，并且对房价毫无正向影响的配套。
最有价值的配套是：学区、地铁、商业、产业、环境（公园湿地河流）。这每一项配套都会给你的房产大幅增值。所谓五朵金花，以上价值排序为：学区》地铁》商业》产业》环境。以上五点能占三点都属于优质房产。当然还要优选次新房，好户型，优质开发商，优质物业，低容积率，高绿化率。这些都属于锦上添花。
学区价值最为重要的原因是因为不可复制。优质城市的学区房通常都是二手为主，没有新房也就更说明了其稀缺性。一个纯粹的二手市场完全由供需决定的。房价高不高房东说了算。如果让你花200万买个优质小学入学名额，一定不会有人买。但是200万买个学区房，大家抢着买。为什么呢，因为你学区用完了还能卖300万，这就是白赚。
关于地铁房，首选两条或者多条地铁交汇处。100M属于地铁上建房，1000M属于地铁房。超过1KM的不能称之为地铁房。越靠近市中心，地铁对房价的影响越小，越到郊区，地铁对房价的影响越大。远郊的楼盘，通常都是沿地铁线路建设的，不靠地铁的房子千万别买，因为涨不动未来你还卖不掉。
商业和产业就不用说了，有人才有未来，城市的活力取决于引入人口多少，不要对外地人多的城市抱有偏见，人们用脚投票争着去的城市才有未来。

4.哪些房子不能买
如果不是特别有钱，又不是市场的老手，千万别买海外房产，别买旅游度假房产，别买商铺。更不能买非标房产，公寓、小产权、动迁房、法拍房、售后包租房、烂尾翻新房通通不要碰，坚决只买70年产权的纯商品住宅。你一定听说过以前一铺养三代现在三代养一铺的故事。没错，电商的冲击导致现在的商铺举步维艰。很多城市的商铺单价在十年前是同区域住宅的四倍，现在是同区域住宅的一半。如果你不相信，可以去问问楼下中介附近住宅底商的挂牌价格。
关于小区大小，总建筑面积超过150万平米的巨型小区坚决不能买；超过100万平米的小区不建议买；30~100万平米可以综合考虑；30万平米以下才是优先选择。大型小区管理通常不完善，群租多，混乱，停车难，出门远，北京的天通苑早上第一趟地铁永远挤不上。
关于房龄，坚决不碰老破旧，特别是凤变冰的老破旧。除非是优质学区。老破旧贷款比例和贷款年限都有很多限制，同样的首付完全可以买新城区新房。入手了老破房等想置换了才叫哭也哭不出来。

5.如何利用信贷
最大限度的利用好自己的首套首贷，用足贷款额度，不要用高首付做低额度的纯公积金贷款。参考每年增发货币10%，你从银行贷款哪怕利率6%，实质上相当于银行还帮你抵御了通胀带来的货币贬值。贷款年限越久越好，每一次贷款都要贷足30年，月供越少越好。不到卖房的那一刻，决不要提前还款。
如果夫妻双方无法在婚前各自购买一套的话，可以一个人做主贷人，保持另一个人征信上面名下没有贷款记录。几年后想买二套三套，你会发现名下没贷款记录是多么宝贵。破限贷的方法都在售楼小姐和信贷员那里，你问了才会告诉你。如果你已经决定买房且有首套首贷资格，千万不要去办信用贷个贷消费贷网贷，注意及时还清信用卡，如果流水不足要养流水。怎么操作可以问百度或者信贷员。当然如果你已经用完了所有贷票还要去买，那么个贷随意，抵押贷也没问题。

6.户型如何挑选
由于资金有限，购房永远不可能一步到位，没有十全十美的房子，所谓学位越好，你能买到的户型只会越小，于我们往往会面临“鸡头”还是“凤尾”的经典选择问题，比如：买大一点的老小区，还是买小一点的次新小区？买市中心的小两房二手房，还是郊区的大三房新房？
这些问题肯定是要具体问题具体分析。但如果要总结一下的话，从投资角度看，在满足自住的基础上，户型大小可以适当向好地段、好产品、好学位让步。首套房不求大，更多考虑升值空间，需要狠心牺牲一些舒适性。为了未来更好的享受，可以适当的过一些艰苦日子。另外，买房户型不在大，关键要看实不实用。因为得房率和送面积的存在，户型实际使用面积可能千差万别，这种差距一定要在看房过程中去实地感受。这种户型一般总价要比其它同面积的户型要高些，但胜在实用，性价比高。因为你要买个正规的两房或三房，可能要花更多的钱。在二胎人口日益增多，住房需求不断增加的趋势之下，多出一个房间就是赚，可以做客房，可以应付未来的新增家庭成员，甚至完全可以拿出去出租，去减轻月供压力。
如果购买的房产离工作地很远，也完全可以将自购房产出租，用租金在工作地租房。减轻压力并给自己更多的时间用来学习或者做副业。

有句话说你周边最亲密的6个朋友的平均收入就是你的收入。这就说明了你所在的舒适圈基本都是来自同一个阶层的人。很多流水线上的工人都是辛辛苦苦靠自己的劳动来获取报酬，那点可怜的薪水也都被通胀消耗掉了，因为他们不懂得如何让自己的财产保值增值。他们更不懂得真的可以“不劳而获”和“躺赚”。他们一辈子也无法出圈，因为根本没人给他们信息，没人带他们出圈！
就如同你在有些人口流失的十八线小城看到一些打工者也许在市场做搬运也许做个安保或者做清洁，一个月千把块收入，你可能想为什么不去南方城市做美团送外卖，一个月好歹也七八千。其实真的是因为他不知道怎么去做，没人带。如果有个老乡在大城市开滴滴代驾挣了点钱，通常也能把身边的邻居朋友带出来。所以假如你身边有亲戚朋友做生意赚钱了，别眼红，赶紧贴上去。假如你身边有个炒房客赚翻了，别羡慕，赶紧学起来。假如你的大学同学步步高升了，别嫉妒，抓紧去联系，人家站的比你高看的就比你远，随便给你指条路，你就能赚钱。

感谢斑竹帮我改了头像，继续聊聊。16～17年是三线城市快速上涨的一年。无锡南通常州都已经经历了一轮快速上涨，反而苏州合肥南京这些城市开始陆续限购限贷价格放缓了。因为孩子上学还是在老房子的学区，新房那里学位紧张没有报上名，为了方便没能搬过去住，一家人继续挤在老房子里。新房的小学学区也不算很好，于是想着反正也住不到，房子涨了一百多万了索性卖了再去购置学区或者置换到更好的城市。移民也拿到了萨省提名信，通过了联邦补料，等到年底体检阶段通过，冻结的资金也拿出来了。卖掉一套后名下没贷款了选择上更游刃有余。

说干就干，立即做了三件事，一是准备一张强二线城市房票，落户或者社保。为什么选择强二线，因为发现强二线很多地铁环内盘也就是两万出头，跟我们这新房差不多了，感觉是个机会。具体怎么拿房票，鉴于已经有人在回帖和私信骂我是个推高房价的无耻帮凶了，所以这里不细说了。第二就是看本地学区房，用来准备上学用。三是把第二套119平的新装修未入住房子卖掉回笼资金清掉贷款。到了17年10月成功卖出。这个时候名下只有一套自住房了，但资金却相对充裕。17年底迅速全款入手了一套小面积学区房40多万，事实证明是个非常正确的选择，这套学区房现在同小区成交价130万了，收益比之前那套新房还要大。二线城市购房资格要到18年5月能拿到，首付款先做短期理财，这几个月就不停的去二线跑盘做攻略，周末基本上都在看房路上。二线城市有贷款记录首贷要首付五成，三线二套房贷还是可以首付三成。所以要先买二线然后回头买三线，这样首付资金可以最大化利用。18年5月在二线买入一套100多平准现房，单价两万带一个车位。

年轻人买第一套房相对容易，因为首付少，贷款利率低，一般夫妻俩流水也容易满足，没有城市会限购本地居民购买首套住宅，第二套依然可以享受贷款，可能三成可能六成。第三套停贷，为了用上杠杆很多人用了很多办法，放亲友名下代持，全款再抵押，离婚都出来了。第四第五套就更难，交易税费也增加很多，正规贷款几乎不可能，国家严厉管控信用贷金融贷进入房地产市场，难度呈指数级别上升。珠三角还好做做二次抵押，长三角相对没那么灵活比较难。

老百姓没有太好的投资渠道，房地产毕竟是国家的支柱产业，还绑定户籍，上学，社会福利各种属性。把家庭的资金和国家支柱产业绑在一起，才能搭上国家高速发展的列车不被甩下。