上次在天涯贴了一篇“房价越高，居民购买力越强------科学扫盲”，结果令人失望。满卷看见，都是“反对”，“同意”，“坚决不同意”。

我们要的是讨论贴，而不是投票贴。科学并不会因为某一二个人的嗓门大，而有所改变。

很多的人，甚至连文章标题都没有看清楚，就迫不及待地跳起来反对。如此地浮躁心态，如此地愤青心理，又怎能作出正确的判断，又怎么做出科学的分析。

在一场房产的买卖中，牵涉到二个人，有“买房的甲”，也有“卖房的乙”。买房的甲虽然被剥削得一无所有，但“卖房的乙”却获得了购买力。

我们说“房价越高，居民购买力越强”，并不是指“买房的小白领”，而是指“卖房的拆迁户与民工”。

小白领是全社会收入最高的人群。在一个人均收入1200元的城市中，如果你收入6000，就至少是最高收入的20%人群，如果你收入8000，就至少是最高收入的15%人群。

很多人都痛骂炒房子的投资客。但事实上，这些炒楼者都是普通的“社会闲散人员”，三无三闲，他们的平均收入，还不到1000人民币。

让这些收入1000元的“穷人”，来剥削全市最高15%收入的小白领，有什么不对？这绝对符合党中央国务院的相关精神。

很多愚蠢的小白领，自己身为最高收入的15%人群，不去看看后面大队等着剥削蚕食你的地痞流氓，反倒只看着更高收入的5%人群。高喊着“补贴，补贴，济贫，济贫”，还有更愚蠢的人么？

劫富济贫，就是要从打劫小白领开始。Top 15%，足够满足“富裕标准”了。


这篇“房价越高，居民购买力越强”，在91facai网上有持续很长的几段讨论，现在已经到60多楼，那里的水平阅历相对更高一点。天涯的朋友有兴趣，不妨打开链接看看，那里是怎样一段一段逐条反驳的。空军已经快要被屠杀殆尽的了。


http://www.91facai.com/forum/dispbbs.asp?boardid=5&star=1&replyid=97328&id=19137&skin=0&page=1


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房价越高，居民购买力越强

和一般居民常见的想法相反，房价越高，居民购买力越强。

很多人都在质问，谁还买得起房。一套价值80万元的房产，至少需要一对月收入5000元以上的夫妇。而且当购买房产后，月收入的一半将用于月供，购买力极大萎缩。房价越高，将导致购买力消退，社会消费减少。

这样的观点，忽略了一个很重要的现实。房价并不是一个人的事。买卖是双向的。有一个买房的，必然就有一个“卖房”者。

当买方者掏出80万元房款时，必然有另外一个人，收入了80万元。二者严格相等，丝毫不少。当有一人丧失80万元购买力时，必然有另外的一个人，增加了80万元购买力。当有人缩减开支时，必有人获得了大笔的现金。

一般的研究分析，都是把目光瞄准了购房者一族。从现有白领来说，购买力是不断萎缩的。每一对新婚夫妇，即意味着市场上永远地丧失了一笔购买力。

但将目光放更久远一点，将考虑群体放到全社会的民工，建筑工人，搬运司机。就会发现完全都不是这么会事。当小白领花80万掏钱买房时，必然有建筑商获得了80万元入帐。其中10万元建筑工人工资，10万元建材原料，10万元广告营销策划，10万元金融融资收入，10万元绿化配套设施，30万元政府税费和地基拆迁费用。

当小白领掏钱80万元买房时，必然有更多数以千千万的人群，获得了工作，找到了销路，接到了订单，拿到了工资。或者政府收到了税费，开建公共工程，孤老拿到赡养。

货币是循环流动的，财富是守恒的。当有人失去80万购买力时，必然有人获得了80万购买力。当这些民工拿着工资，回到家里。必然又导致了零售业和小商品业的发达。面铺小老板赚了钱，必然又会去购买家电，手机电脑。由此而促动了IT电子行业的兴旺，并最终为这些小白领带来了工资。

货币是循环流动的，财富是守恒的。整个社会好比一做巨大的生物链。小白领站在了链条的最顶层。有时候小白领扔一点钱下去给虾米(工人)，虾米再去给小鱼(大排档)，小鱼给大鱼(家电电器)，大鱼最终喂给了IBM，HP和BOC。

所以无谓房价多少，购买力永不消失，只不过从一个人的手中，到了另一个人的手中。无论房价多高，社会所消费的，只不过一点钢筋水泥罢了。这些东西在中国，永远只嫌太多，而不会造成挤出效应。中国最需要帮助的是弱势群体，中国的工人，只怕工作太少。

所谓“千金散去复归来”。正因为房地产业兴盛，源头自有活水来。才造成了这么多人有工作，有收入。面铺的小老板，盼来盼去，总算盼到房价降下来了，但此时此刻，来他店里吃面的人也没有了。“但求人上人，不求天灾祸”，也就是这个道理。

(续)

如果说房价高低，只不过更多的购买力转移。有人失去80万，必有人获得80万。从总体而言，还有二个效应，使得了不仅仅只是打和。房价越高，总体社会的购买力只会越强。

第一个效应，是贫富分布。“中国的收入，是严重向年轻人倾斜的”-----史蒂芬罗奇语。由于历史和政策上的一些原因，中国的收入，严重集中在北京上海的小白领手中。而农民民工贫穷，买不起彩电，胶鞋，洗头水。

房地产业的兴旺，导致数以万计的民工工作岗位，使得中国最贫穷的人群获得了购买力。小白领消费有限，将财富由他们手中，转入到消费井喷的民工，使得社会总体购买力大大增强。

第二个效应，是金融效应，也是最糟糕的效应。因为目前买房是“贷款”的，而且往往是增量贷款。一套价值80万的房产买卖，买卖后的总现金并不是80万，而是120万。其中买房支付40万，卖方获得80万，银行贷款40万。

这样做的结果，每一次的房产买卖，都会有更多的货币投放市场。小白领的现金仅消失40万，而建筑商却可以获得80万现金。市面上的现金越来越多。

现金是经济的血液。现金越多，经济越活跃。很快人们就会发现，各种商品的买主增多了，价格也上升了。只要有更多的现金在市场上面流通，就会导致市场极大兴旺，零售百货，迎来前所未有的春天。

房价(信贷)越高，社会购买力越强。





-

原文转自http://www.tianyaclub.com/new/Publicforum/Content.asp?idWriter=0&Key=0&strItem=develop&idArticle=40286&flag=1

yevon_ou注:现在地价约360万/亩,涨了3倍.拆迁费用约25000元/平米，涨了6倍。相应房价盈亏点已经升到了9000元。拆迁成本是房价中的最主要成本。拆迁户是房价上涨的罪魁祸首。

房价完全是拆迁户炒上去的。

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『经济论坛』 [案例分析]房地产开发成本与价格一例，看房价的上下空间

作者：一记耳光 提交日期：2004-9-2 16:11:00
房价会上升还是下跌，我用数据说话，下面是一个模拟的小盘开发盈利性分析，
（地点设在上海，士地转让金是两年前的行情）

一、建设规模：
拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米
地块总面积：21000平方米
总建筑面积：57260平方米
其中：住宅商品房建筑面积：49800平方米，
规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积）
绿化率：35%
总户数： 480户



作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　16:12:56

二、开发成本分析（项目开发所需建设成本具体估算过程）
A、土地费用
A1、土地出让金： 3675万元
A2、地块动拆迁费用 3000*1200=6300万元
小计： 9975万元（成本占比38%）

B、主体工程建设费
B1、住宅商品房 7171万元
B2、独立式地下停车库 1478万元
B3、公建配套设施 238万元
B4、变电所 925万元
B5、室外网球场 54万元
主体工程建设费合计： 9866万元（成本占比37%）


作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　16:14:22




C、室外工程费：
包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：
9866*12%= 1184万元（成本占比4%）

D、工程间接费用
D1、 专业费用：按主体工程建设费的6%估算， 9866*6%=592万元
D2、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元
D3、 住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/M2估算， 49800*320=1594元
D5、 市政建设配套费：按120元/M2标准估算， 120元/M2*52500M2=630万元
D6、 有关部门收取的各种手续费，按15元/M2标准估算：15元/M2*52500M2=79万元
小计： 3092万元（成本占比12%）

E、不可预见费（比如营销费用）
按（A）——（D）各项费用的5%估算： 1206万元（成本占比5%）

F、建设期贷款利息
假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1—3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：
小计： 951万元（成本占比4%）

A至F相加得出
项目总开发成本 26274 （万元）



作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　16:16:06

三、盈亏平衡分析（销售税费取8%、独立式地下车位：10万元/个）：

项目盈亏平衡点为：销售收入=建设开发成本
盈亏平衡点住宅平均售价*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000

所以：盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米



作者：隔山牛　回复日期：2004-9-2　16:17:50

平均每平米造价5000出头！


作者：六味地黄丸1　回复日期：2004-9-2　16:19:39

二、开发成本分析（项目开发所需建设成本具体估算过程）
A、土地费用
A1、土地出让金： 3675万元
A2、地块动拆迁费用 3000*1200=6300万元
小计： 9975万元（成本占比38%）


3000*1200=6300万元？？？？？


作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　16:29:17

四、结论：
即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米，则开发项目盈利
如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/平方米，则开发项目出现亏损





作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　16:37:34

作者：六味地黄丸1　回复日期：2004-9-2　16:19:39
二、开发成本分析（项目开发所需建设成本具体估算过程）
A、土地费用
A1、土地出让金： 3675万元
A2、地块动拆迁费用 3000*1200=6300万元
小计： 9975万元（成本占比38%）


3000*1200=6300万元？？？？？

---------------
不好意思，是3000*2100=6300万元
每亩动拆迁费用为200万，计每平米为3000元




作者：miaobaibai　回复日期：2004-9-2　16:40:50

楼上好像忘了算营业税和销售费用。


作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　16:43:52

五、分析
假设开发商最后定价：6180元每平方
那么其中：
土地及动迁价格：2076元/平米（其中动迁成本为1311元/平米）
建筑价格：2239
配套费用655
销售及其他费用271
银行利息218
利润721

为免口水大战，房价走势的结论大家自己分析吧。
（小提示，如果考虑动迁费用的大部分都是直接补偿给居民或单位，其实房价是要加一个折扣的，只不过分配不均罢了）


作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　16:46:06

作者：miaobaibai　回复日期：2004-9-2　16:40:50
楼上好像忘了算营业税和销售费用。
----------------
销售税费取8%,销售费用纳入E、不可预见费（比如营销费用）



作者：六味地黄丸1　回复日期：2004-9-2　17:01:46

作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　16:37:34
作者：六味地黄丸1　回复日期：2004-9-2　16:19:39
二、开发成本分析（项目开发所需建设成本具体估算过程）
A、土地费用
A1、土地出让金： 3675万元
A2、地块动拆迁费用 3000*1200=6300万元
小计： 9975万元（成本占比38%）


3000*1200=6300万元？？？？？

---------------
不好意思，是3000*2100=6300万元
每亩动拆迁费用为200万，计每平米为3000元


你好象多算了一个零。我觉得是630万


作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　17:11:44

作者：六味地黄丸1　回复日期：2004-9-2　17:01:46
作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　16:37:34
作者：六味地黄丸1　回复日期：2004-9-2　16:19:39
二、开发成本分析（项目开发所需建设成本具体估算过程）
A、土地费用
A1、土地出让金： 3675万元
A2、地块动拆迁费用 3000*1200=6300万元
小计： 9975万元（成本占比38%）


3000*1200=6300万元？？？？？

---------------
不好意思，是3000*2100=6300万元
每亩动拆迁费用为200万，计每平米为3000元


你好象多算了一个零。我觉得是630万

---------------------
嘿嘿，老兄眼力不错。
应为每平米动迁费用3000元*地块总面积21000平方米=6300万元

麻烦班主改一下。



作者：tigerzheng　回复日期：2004-9-2　17:28:00

请教：
1、地点在哪里？因为你的动迁费是2100/平，这个钱都谁拿了？
2、房子建设费是：1440/平，这个价格可不低，你的楼只有12层，不算高层。
3、变电所、公建配套、网球场的具体造价能否说得详细点，初看起来好像价格有点高，我们装修10000平的厂区才用了40万不到，一个室外网球场就54万是不是高了点。
4、住宅配套费指的什么？是否是水电接入、管道接入、智能小区、有线电视，还有没有别的，如果就这四项的话，320/平是不是高了点？因为后面两项才60块左右。
5、地下车库的造价能否说得详细点，比如面积，层数、或个数，否则1000多万的造价让人觉得有商量余地哦，因为它相当于地面12层建筑的造价的1/5了

暂时先提这么多，希望和楼主探讨一下


作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　17:50:05

1。因为你的动迁费是2100/平，这个钱都谁拿了？
答：大部分是给动迁居民，另一部分是相关费用。价格标准是按五类地区的标准估算，也就是上海郊区的中心地区。

2。房子建设费是：1440/平，这个价格可不低，你的楼只有12层，不算高层。
3、变电所、公建配套、网球场的具体造价能否说得详细点，初看起来好像价格有点高，我们装修10000平的厂区才用了40万不到，一个室外网球场就54万是不是高了点。
答：从上海目前的住宅市场要求来看，这个价格只能算是适中。

4、住宅配套费指的什么？是否是水电接入、管道接入、智能小区、有线电视，还有没有别的，如果就这四项的话，320/平是不是高了点？因为后面两项才60块左右。
答：参照《上海市人民政府关于同意调整住宅建设配套费征收标准的批复》
一、住宅建设配套费征收标准由每平方米建筑面积95元调整为370元……
……
三、住宅建设配套费，作为住宅建设部门配套的专项资金，专款专用，接受市财政、审计和市建委的监督。?

5、地下车库的造价能否说得详细点，比如面积，层数、或个数，否则1000多万的造价让人觉得有商量余地哦，因为它相当于地面12层建筑的造价的1/5了
答：每平米成本3105*4760平米（136套）=1400多万

大家讨论讨论，有问请提：）




作者：一记耳光　回复日期：2004-9-2　17:53:01

补充：动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等，按五类地区，一般的复杂程度，差不多合计为200万元/亩。



作者：tigerzheng　回复日期：2004-9-2　18:05:02

还是一点疑问:
---------
2。房子建设费是：1440/平，这个价格可不低，你的楼只有12层，不算高层。
3、变电所、公建配套、网球场的具体造价能否说得详细点，初看起来好像价格有点高，我们装修10000平的厂区才用了40万不到，一个室外网球场就54万是不是高了点。
答：从上海目前的住宅市场要求来看，这个价格只能算是适中。
-------------
造价和具体内容密切相关的，不能说市场要求是这个价格，只能说市场需求什么，需求有很多种，关键你要哪一种

同样的，2亿造价的楼也要看你的楼盘系统建设定位，如果你造的是高级住宅当然不高，但是你造的是普通住宅，就有的商量了，所以如何评论你的造价是否合理，还是要看具体的详细内容，而不是这种粗略估算。


作者：一记耳光　回复日期：2004-9-3　9:31:20

作者：tigerzheng　回复日期：2004-9-2　18:05:02

同样的，2亿造价的楼也要看你的楼盘系统建设定位，如果你造的是高级住宅当然不高，但是你造的是普通住宅，就有的商量了，所以如何评论你的造价是否合理，还是要看具体的详细内容，而不是这种粗略估算。
-----------------------
一位开发商告诉我，每平米平均只要在景观上多投入50元，房价就可提高200元。购房者表面上看起来精打细算，其实很不理性。
不知你是否在上海，如果是你可以观察一下新楼盘的建筑立面和材料，新盘建筑成本不会低于1200元/平米。
当然800元/平米建筑成本的房子也可以住，也不会有什么质量问题，但目前有能力买房的都不会在乎这最重要的几百元建筑质量和外观的
投入，相反，在乎的根本买不起。




作者：tigerzheng　回复日期：2004-9-3　10:42:26

开发商的话没错啊，所以我们才说房地产暴利阿。
不过我们现在是给大家讨论的是一个地盘到底要多少成本，而不是买价，目的是让大家知道盖一栋楼到底要多少钱，不是讨论盖一栋楼卖多少钱对不？

现在开发商寻求的是如何在满足客户要求下减少成本，以达到最高利润空间，而不是完全靠提高建筑质量来吸引客户，中国追求质量的意识还没有建立起来，尽管这是我们的目标。

现在买房的人最无法了解的就是盖楼的实际成本。所以，80%以上的人都不知道这套房子到底花了多少钱盖，只是凭着各家的宣传和对比来参考买的价格是否自己能够承受而不是是否合理，在开发商互相抬价的时候，这种询价方式几乎等同于盲人摸象。


作者：dmdm007　回复日期：2004-9-3　12:18:45

要真的是你这样的成本计算，谁还去做房地产呀。想想它的投资收益比吧。20层的房子土建费用大概是700多一个平方。房地产开发商以前的前期投入是公关费用，要想办法用分期付款的方式拿到一块好地，用地抵押得到开发贷款，迅速拆迁进行预算，这个时候资金可以回流了。


作者：一记耳光　回复日期：2004-9-3　12:47:47

作者：tigerzheng　回复日期：2004-9-3　10:42:26
开发商的话没错啊，所以我们才说房地产暴利阿。
不过我们现在是给大家讨论的是一个地盘到底要多少成本，而不是买价，目的是让大家知道盖一栋楼到底要多少钱，不是讨论盖一栋楼卖多少钱对不？

现在开发商寻求的是如何在满足客户要求下减少成本，以达到最高利润空间，而不是完全靠提高建筑质量来吸引客户，中国追求质量的意识还没有建立起来，尽管这是我们的目标。

现在买房的人最无法了解的就是盖楼的实际成本。所以，80%以上的人都不知道这套房子到底花了多少钱盖，只是凭着各家的宣传和对比来参考买的价格是否自己能够承受而不是是否合理，在开发商互相抬价的时候，这种询价方式几乎等同于盲人摸象。
------------------------------
开发商谈不上暴利，象上面的例子，开发商的项目动态利润率只20%不到。
即使有拿地成本低造成的暴利，也是得卖出才算数。
从目前的房价成本结构来看，降低成本远远没有上包装项目、提高售价的可操作大。所以房地产代理公司才得以大展身手，同地区楼盘6000卖不动，但经代理公司对项目的精心包装，7000照样有人抢。



作者：一记耳光　回复日期：2004-9-3　12:55:39

作者：dmdm007　回复日期：2004-9-3　12:18:45
要真的是你这样的成本计算，谁还去做房地产呀。想想它的投资收益比吧。20层的房子土建费用大概是700多一个平方。房地产开发商以前的前期投入是公关费用，要想办法用分期付款的方式拿到一块好地，用地抵押得到开发贷款，迅速拆迁进行预算，这个时候资金可以回流了。
--------------------
士地不要成本吗？拆迁不要费用吗？银行贷款不要还吗？房子主体结构不封顶你拿得到预售证吗？现在不是九十年代了。
跟据我的接触，有你这种心态的开发商不在少数，都是想乘行情来时捞一票走人的，但结果呢？除了走得早的，将来都会死得很惨。
做地产，还是要踏踏实实精心做好每一个项目，才是长久的发展之计。



作者：一记耳光　回复日期：2004-9-3　12:57:53

补充一句，现在很多开发商手里拿着要到期的地，找不到资金，找不到投资合作伙伴，找不到下家接手，急得要跳楼。



作者：柳安　回复日期：2004-9-3　15:54:13

严重同意一记耳光！！最近很多企业找到偶们公司寻求资金，都是手里拿着地，急死了。
对于楼主上面的计算，从另一角度说明一下：近期有一个企业找来，要融资，地段徐家汇宛平路，热点地段，土地已有两证，只融盖楼的钱，额度7000万元，房子质量应该还可以，因为售价定在10000以上。所以看整个成本大概在7000万+土地+公关费用。大家算算


作者：不是反革命　回复日期：2004-9-3　16:16:09

顶!


作者：35-24-36　回复日期：2004-9-6　12:36:03

作者：一记耳光　回复日期：2004-9-3　12:57:53
补充一句，现在很多开发商手里拿着要到期的地，找不到资金，找不到投资合作伙伴，找不到下家接手，急得要跳楼

:)有能力接盘的都在等最低价啊


作者：一剑飞仙　回复日期：2004-9-6　13:20:42

作者：一记耳光　回复日期：2004-9-3　12:57:53
补充一句，现在很多开发商手里拿着要到期的地，找不到资金，找不到投资合作伙伴，找不到下家接手，急得要跳楼
----------
有上海ZF托住.有国家买单.跳什么楼啊.大不了走人.烂尾交给银行.呵呵.
只是大赚一笔的机会没有了.不过投入进去的先期资金也可能打了水漂...................



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2楼到35楼的问题我也都懒得答，自己去看看相关的讨论吧，基本上各位的问题全都有了。

http://www.91facai.com/forum/dispbbs.asp?boardID=5&ID=19137&page=1

“理财是对未来世界的描述，对真实世界的理解，决定了你的理财回报”，就凭天涯论坛这些乳臭未干的小孩子，你们不输钱，才真的是没有天理了。

对真实世界的一窍不通，又盲目闭听堵塞，你们注定是房产市场的弱者，输得干干净净。

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房价越高，居民购买力越强，扫盲扫盲吧