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上海楼市的真实走势

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楼主:yevon_ou  时间:2020-09-10 15:38:32


上海楼市的真实走势


很久以来,我一直想写一篇《上海楼市的真实走势》。因为这很重要,真实扎实的数据,是我们分析的基础。从03年以来,我们一直笼罩在“宣传口径”的重重误导之中。连楼市的真实涨跌,涨幅跌幅多少都不知道,又谈何分析?

1月10日的时候,我去来德坊参加一个聚会。吃着黄鱼面,听着诸人一本正经地讨论“05大跌”。大伙一致同意,房价在05年曾发生巨幅下跌,08年也曾经大幅下跌。于是,又坚定了我写本文的信心。


一幅图胜过千言话。首先,让我们看如下这幅图。这里数字指的,并不是单个的楼盘。而是一个典型意义的“大盘”指数。好比大伙都想买的,内环边缘,品质不错但不是豪宅,2房或3房,00年以后的小区次新房。在2000年的时候,他的价格是3000,如卢湾区斜土路的“复兴佳苑”。在2010年时,他的价格是30000,如卢湾区的“黄浦新苑”。



楼主:yevon_ou  时间:2020-09-10 15:38:32

这幅图中,我们可以得出以下结论:

1)过去10年中,上海楼市一直在涨。累计涨幅大约10倍。

2)多军的报价“永远”上升。仅空军心理才有“楼市涨跌”。

3)当多军和空军心理价位接近时,产生成交。

4)空军有三大特点。a)空军的心理价位,永远低于多军。b)空军常常落后一个Season。3)空军最终会屈服于多军报价。

下面,让我们逐一展开分析。





一)二种报价


首先,也是我们区分于绝大多数“伪专家”的地方。房地产其实有二个价格。我们一直在说的“楼价”楼价楼价,其实楼价并不是“一”个数字。

房地产分为“房东报价”和“买家报价”。这个道理,和绝大多数的交易市场一样。类如股票市场,也有买进/卖出(Bid/Ask)。只不过很多时候,股票市场的“买入/卖出”相差很小。只有几分钱的距离。而股票交易金额也很少,100手也不过几万元的价格。

但在房地产市场,“房东报价”和“买家报价”,有时候可以相差很多。相差几千元/平米,甚至几万元/平米。而且房地产标的大。有时候一个房子,房东要价700万,而买家甚至还价500万!二边相差达百万之巨。



这个二种价格,就是我们作此图的本意。

所以我们分红线和蓝线,分别标出“房东报价”和“买家报价”。那么,上海楼市的真实走势如何呢。



对于多军来说,多军是理性的。多军的价格,以一个持续稳定的价格,逐步往上递升。速度大约为每年25%。尤其值得提出的,无论政府干预或调控,多军报价罄如泰山!

而反观空军一面,空军是“非理性”的。空军高度受外部宣传,个人心理影响。往往会陷入“大起大落”的兴奋与狂热。在空军的头脑中,存在“宏观调控”一夜跌50%的事例。也存在“03暴涨”“05暴涨”“07暴涨”“09暴涨”四个涨得看不懂的年份。



真实的情况是怎样的呢。现实市场中,会不会“暴涨暴跌”一年涨50%呢?

不会的,现实世界是循理的。空军朋友呃,因为你们的愚蠢,因为你们的偏视,其实你们是以一种狭隘的眼光在看待这个世界。得出的远远偏离真实的结论,最终买不起房,一错再错住桥洞。

这就是我们写本文的原因。告诉你《上海楼市的真实走势》。




二)相交点


真正的房产走势是怎样的呢。

真正的“房价”,发生于“红线与蓝线相交”的地方。也就是多军和空军心理价位一致,才可以发生交易。否则你要是天天和自己说:“政府要宏观调控了,房东得跌价50%”,那只是YY。



我们仔细观察一下《真实走势》图表。在这个图表中,“红蓝相交”其实次数并不多。

在2002年之前,多军和空军,其实差距比较平稳。“空军心理”持续在“多军报价”的90%左右。也就是3000元的房价,但大家还是觉得贵的。最好再“便宜一点,打个折”就可以买下来。在这个阶段,成交量中。

2002~2003年,房价开始逐渐启动。人们开始有了一个“房产牛市”的概念。房屋渐渐用抢。在“2002年春”发生了第一个高潮,空军和多军报价比例100%。成交大量发生烫得旺手。成交量高。

2003年春,发生了第一次“大牛市”。

2003年秋,上海市本地政府,发起第一次“宏观调控”。包括取消个人退税,期房限转,低价房贴息等等。这个时候,本图表就发生了重要的变化。



可以看见,在2003年秋天的点位上,空军的“心理价位”大幅下跌。由6100-〉5600跌落。

而与此同时,多军秉承科学的分析,坚定地理念,认为上海楼市被低估。所以多军报价6100-〉6700上升。

那么,2003年秋季,房价下跌了没有呢?回答是没有。因为只有多军认可空头的“砍价”,把价格调下来,房屋才可以换手成交。而实际情况是,多军根本不认可国六条,这只会让房价更涨,多军反而要加价。最终2003年秋的结果就是,“房价既不上升也不下降”,成交大幅减少。



成交大幅减少,这就是“宏观调控”的效果!



三)所谓的05下跌


我参加过众多的聚会。有楼市的,有股市的,有学术的,也有官方的。但有一点是毫无疑问、一致共识的,就是“房价也有可能下跌,05年就曾大幅下跌30%以上”。

05年的下跌,作为一个经典案例。被广泛证明于“宏观调控是有效的”,“房价也不是一往直上的,而是有波段的”,“楼市有风险有亏损有割肉”。



对于此类的自我麻醉,我们除了冷笑之外,刻骨地质问一句:“真的有05下跌”么?

我们的回答是:“没有”

只涨不跌,永涨不跌,买入即赚,买入必赚。



如果我们再仔细看看《真实走势》图表。在2005年3月是,发生了房地产历史上最凶猛的上涨。楼价以每个月10%的速度,四五个月涨了大约50%的价格。

但此后,2005年就发生了“宏观调控”组合拳。国八条从土地,信贷,税收,廉租等各个方面,打出了一套“组合拳”。并号称这些市场干预,能使得消费者买到更便宜的房子。

对于宏观调控,我们采取全盘否定的态度。薛兆丰曾有作文“加税岂能降房价”。任何一个有经济学知识,擅于严谨思考的人,都会知道“宏观调控”是一个大笑话。对KFS的迫害,对投资客的诬蔑,对交易者的税收,只会让房价再涨200%,300%!



同一种政策,在智者和愚者之间,会有不同的解读。2005年夏“宏观调控”发生了以后,有识之士都知道,这房价可能要大涨特涨了。“因为宏观调控,所以房价飞涨”。

而空军是愚昧的,是低惰的。空军心理价位调到了6500。妄想房东“降价50%”再卖给他们。

多军心理12500,空军心理6500。那《真实房价》是多少呢?答案是没有真实房价,因为多空双方相差太远,所以根本就不可能成交。成交量降到冰点降到0。



2005年的时候,如果你浏览阅览各大网站,你会看见网友们叫嚣:“现在买房,不砍个30%,简直就是自虐”。

“肯买房就是恩”。

“我看中一套100W的房子,大家帮我参谋参谋,我还价65W不知能否拿下来”。



好啊,那你真的还还看。看65W能不能拿得下来?毫无疑问,2005年的“所谓下跌”只存在于空军网友们的YY中,存在于他们一厢情愿的世界大乱中,存在于文书的宣传中。

真实的情况是,没有一个人,能用65W买到100W开价的房子。哪怕95W都砍不下来,房东不跳价就不错了。

空军们自以为是的yy下跌,结果导致了06年更大更痛快被屠杀。



四)关于07年的涨幅



关于07年,一直有一件悬而未决的事情。07年怎么会有如此巨大,接近80%的涨幅的?

07年春季过后,从2月开始,一直到近8月份。六个月时间,房价以每月10%速度上涨,六个月累计涨幅约60%。再加头尾,总涨幅在80%左右。




反映在图表中,就是空军在05年的意淫狂喜中,结果发现荷尔蒙分泌了,面包却没有来。

于是06年末空军们又去买房子了。

于是07年空军们发现他们什么房子都没买到。



从06年的秋冬季开始,经过了一年多的蛰伏,空军们渐渐从“煽动”的狂热中清醒过来。面包终究是要有的,房子终究是要买的。刚需经历了一年多的积累,越积累越多。

当空军们在06年冬,真的再走入市场中。他们发现,一年多没有体会市场,房价已经“涨得看不懂”了。




我有一个朋友dittojeff,他是这样解释楼价涨幅的。

一套挂牌100W的房子,空军们不屑一顾。他们总对自己打气说,“真的去买,至少可以砍价20W。80W就可以拿下来了”。

结果他们真的去买,中介对他们说,“不仅100W买不到,房东还要跳价,现在要120W”。

从80W到120W,这样一眨眼就是50%涨幅了。




对啊,其实对空军来说,仅仅是一眨眼,一秒钟的时间,房价就涨了50%了。

长期以来,空军一直生活在自己的yy和幻想之中。他们既不关心外面最新的报价,甚至幻想中介窗口黄得发腊的报价单,还可以再往下砍20%!

等到06年末,空军真的走出象牙塔,去实战买房的时候。他们发现,不仅他们“幻想”中的房价买不到,他们“记忆”中的房价也买不到。多军一直都在小幅地上调房价,甚至在空军叫嚣最凶的2005年9月,都在往上上调喊价。



等到空军真的想买房子时,他们发现他们面对是6500-〉17400的巨大涨幅。

你可以活在你的幻想中,可以活在“我看中一套100W的房子,大家帮我参谋参谋,我还价65W不知能否拿下来”中。但是你最终要买房子么?你要买房子,就得接受17400的价格。




五)笑话


我们以前曾经有一个笑话。按照中国的媒体宣传,2005年房价是下跌的,2006年房价是平的,2007年房价是小幅上涨的。那么,谁能告诉我,07年怎么会比05年贵一倍的?

还是看看图吧。

你看红线,是能够理解的。你看蓝线,是无法理解楼价市场的。




研究房地产市场,我们需要的是独立思考。如果再提醒一下各位,去google一下“2005年房地产下跌”。你会看到无数关于上海,深圳,广州,跌幅30%的报导。

如果你再仔细研究一下,这个“跌30%”指的是什么。我可以负责地告诉你,全部都是“交易量”。没一条是“交易价格”。



人啊,人啊,在这个繁噪的世界中,要保持冷静,是多么地不容易。




六)关于08~09年的涨幅


今日,我常常路过的那家“臣信中介”,终于做了一件大事。

他们把门口张贴的所有房屋25000/m的报价全部换下,换上了40000/m的新价格。一套房子大概涨了200W。




这是件早就该做的事。因为很无聊。

从2008年1月开始,大概整整二年的时间,臣信门口的报价就没有变过。始终是一个雷打不动的25000/m。无论外圈房价涨得如何天翻地覆,川沙,南汇,徐泾,罗店,外环外房价都有了100%的涨幅。而我们这家X信中介,始终维持着坚定的市区25000/m报价不变。

但真实的情况是这样么。当然不是。因为房东不是傻子。外圈在涨,内圈也在涨。当桃浦宝山也卖20000/m的时候,你当然不可能指望市区房东傻乎乎地二耳不闻窗外事。房东一样按30000,33000,38000,40000,46000………一阶一阶把价格调上去。



房东报价46000,中介坚持写25000有意义么。毫无意义,因为价格是房东定的,而不是中介决定的。

所以中介每天都打电话过来,推荐中介的“专业意见”,建议房东按“推荐市场价”挂牌。其结果,只能导致房东的嘲笑了。

房价的上涨是历史趋势,空军不能阻挡,中介也不能够阻挡。



但是在09年,10年的房价涨幅统计中呢。整天在门口逛的购房人,整天企望着房价可以从25000再往下降的购房人;25000-〉40000,购房人恐怕要捂着心房痛涨了。

这是一件非常残酷的事,因为我们的真实报价是46000/m。




七)结语


在《上海楼市的真实走势》图表中,我们画了红线、蓝线二条线图。二线靠近很近时,成交大量发生。

二线很远时,成交稀少。只会遇到“急抛价”和“钢买价”,但这二者都不是有意义的价格。




在绝大多数时候,在网络和报纸中占舆论统治地位的,是“空军”们的想法,是空军们的欢乐与痛苦,是空军们的垂涎与臆想。

但在现实生活中,真正起意义的,是红线,是“多军”的意志。至少绝大多数时候,99%以多军胜利告终。

蓝线有大量的起伏。但红线基本很平稳。




传统的舆论分析,是蓝线。无法解释为何“05降06平07升,07却比05贵一倍”之类的问题。

只有用红线作“真实走势”,才可以解释以上问题。

所以,我们建议你以多军的命令,为市场真实指示。05年,06年,08年,房价都未曾下跌,房价只涨不跌。

信多军者,得永生。




[email protected],2010年1月15日晚)



楼主:yevon_ou  时间:2020-09-10 15:38:32

这幅图中,我们可以得出以下结论:

1)过去10年中,上海楼市一直在涨。累计涨幅大约10倍。

2)多军的报价“永远”上升。仅空军心理才有“楼市涨跌”。

3)当多军和空军心理价位接近时,产生成交。

4)空军有三大特点。a)空军的心理价位,永远低于多军。b)空军常常落后一个Season。3)空军最终会屈服于多军报价。

下面,让我们逐一展开分析。





一)二种报价


首先,也是我们区分于绝大多数“伪专家”的地方。房地产其实有二个价格。我们一直在说的“楼价”楼价楼价,其实楼价并不是“一”个数字。

房地产分为“房东报价”和“买家报价”。这个道理,和绝大多数的交易市场一样。类如股票市场,也有买进/卖出(Bid/Ask)。只不过很多时候,股票市场的“买入/卖出”相差很小。只有几分钱的距离。而股票交易金额也很少,100手也不过几万元的价格。

但在房地产市场,“房东报价”和“买家报价”,有时候可以相差很多。相差几千元/平米,甚至几万元/平米。而且房地产标的大。有时候一个房子,房东要价700万,而买家甚至还价500万!二边相差达百万之巨。



这个二种价格,就是我们作此图的本意。

所以我们分红线和蓝线,分别标出“房东报价”和“买家报价”。那么,上海楼市的真实走势如何呢。



对于多军来说,多军是理性的。多军的价格,以一个持续稳定的价格,逐步往上递升。速度大约为每年25%。尤其值得提出的,无论政府干预或调控,多军报价罄如泰山!

而反观空军一面,空军是“非理性”的。空军高度受外部宣传,个人心理影响。往往会陷入“大起大落”的兴奋与狂热。在空军的头脑中,存在“宏观调控”一夜跌50%的事例。也存在“03暴涨”“05暴涨”“07暴涨”“09暴涨”四个涨得看不懂的年份。



真实的情况是怎样的呢。现实市场中,会不会“暴涨暴跌”一年涨50%呢?

不会的,现实世界是循理的。空军朋友呃,因为你们的愚蠢,因为你们的偏视,其实你们是以一种狭隘的眼光在看待这个世界。得出的远远偏离真实的结论,最终买不起房,一错再错住桥洞。

这就是我们写本文的原因。告诉你《上海楼市的真实走势》。




二)相交点


真正的房产走势是怎样的呢。

真正的“房价”,发生于“红线与蓝线相交”的地方。也就是多军和空军心理价位一致,才可以发生交易。否则你要是天天和自己说:“政府要宏观调控了,房东得跌价50%”,那只是YY。



我们仔细观察一下《真实走势》图表。在这个图表中,“红蓝相交”其实次数并不多。

在2002年之前,多军和空军,其实差距比较平稳。“空军心理”持续在“多军报价”的90%左右。也就是3000元的房价,但大家还是觉得贵的。最好再“便宜一点,打个折”就可以买下来。在这个阶段,成交量中。

2002~2003年,房价开始逐渐启动。人们开始有了一个“房产牛市”的概念。房屋渐渐用抢。在“2002年春”发生了第一个高潮,空军和多军报价比例100%。成交大量发生烫得旺手。成交量高。

2003年春,发生了第一次“大牛市”。

2003年秋,上海市本地政府,发起第一次“宏观调控”。包括取消个人退税,期房限转,低价房贴息等等。这个时候,本图表就发生了重要的变化。



可以看见,在2003年秋天的点位上,空军的“心理价位”大幅下跌。由6100-〉5600跌落。

而与此同时,多军秉承科学的分析,坚定地理念,认为上海楼市被低估。所以多军报价6100-〉6700上升。

那么,2003年秋季,房价下跌了没有呢?回答是没有。因为只有多军认可空头的“砍价”,把价格调下来,房屋才可以换手成交。而实际情况是,多军根本不认可国六条,这只会让房价更涨,多军反而要加价。最终2003年秋的结果就是,“房价既不上升也不下降”,成交大幅减少。



成交大幅减少,这就是“宏观调控”的效果!



三)所谓的05下跌


我参加过众多的聚会。有楼市的,有股市的,有学术的,也有官方的。但有一点是毫无疑问、一致共识的,就是“房价也有可能下跌,05年就曾大幅下跌30%以上”。

05年的下跌,作为一个经典案例。被广泛证明于“宏观调控是有效的”,“房价也不是一往直上的,而是有波段的”,“楼市有风险有亏损有割肉”。



对于此类的自我麻醉,我们除了冷笑之外,刻骨地质问一句:“真的有05下跌”么?

我们的回答是:“没有”

只涨不跌,永涨不跌,买入即赚,买入必赚。



如果我们再仔细看看《真实走势》图表。在2005年3月是,发生了房地产历史上最凶猛的上涨。楼价以每个月10%的速度,四五个月涨了大约50%的价格。

但此后,2005年就发生了“宏观调控”组合拳。国八条从土地,信贷,税收,廉租等各个方面,打出了一套“组合拳”。并号称这些市场干预,能使得消费者买到更便宜的房子。

对于宏观调控,我们采取全盘否定的态度。薛兆丰曾有作文“加税岂能降房价”。任何一个有经济学知识,擅于严谨思考的人,都会知道“宏观调控”是一个大笑话。对KFS的迫害,对投资客的诬蔑,对交易者的税收,只会让房价再涨200%,300%!



同一种政策,在智者和愚者之间,会有不同的解读。2005年夏“宏观调控”发生了以后,有识之士都知道,这房价可能要大涨特涨了。“因为宏观调控,所以房价飞涨”。

而空军是愚昧的,是低惰的。空军心理价位调到了6500。妄想房东“降价50%”再卖给他们。

多军心理12500,空军心理6500。那《真实房价》是多少呢?答案是没有真实房价,因为多空双方相差太远,所以根本就不可能成交。成交量降到冰点降到0。



2005年的时候,如果你浏览阅览各大网站,你会看见网友们叫嚣:“现在买房,不砍个30%,简直就是自虐”。

“肯买房就是恩”。

“我看中一套100W的房子,大家帮我参谋参谋,我还价65W不知能否拿下来”。



好啊,那你真的还还看。看65W能不能拿得下来?毫无疑问,2005年的“所谓下跌”只存在于空军网友们的YY中,存在于他们一厢情愿的世界大乱中,存在于文书的宣传中。

真实的情况是,没有一个人,能用65W买到100W开价的房子。哪怕95W都砍不下来,房东不跳价就不错了。

空军们自以为是的yy下跌,结果导致了06年更大更痛快被屠杀。



四)关于07年的涨幅



关于07年,一直有一件悬而未决的事情。07年怎么会有如此巨大,接近80%的涨幅的?

07年春季过后,从2月开始,一直到近8月份。六个月时间,房价以每月10%速度上涨,六个月累计涨幅约60%。再加头尾,总涨幅在80%左右。




反映在图表中,就是空军在05年的意淫狂喜中,结果发现荷尔蒙分泌了,面包却没有来。

于是06年末空军们又去买房子了。

于是07年空军们发现他们什么房子都没买到。



从06年的秋冬季开始,经过了一年多的蛰伏,空军们渐渐从“煽动”的狂热中清醒过来。面包终究是要有的,房子终究是要买的。刚需经历了一年多的积累,越积累越多。

当空军们在06年冬,真的再走入市场中。他们发现,一年多没有体会市场,房价已经“涨得看不懂”了。




我有一个朋友dittojeff,他是这样解释楼价涨幅的。

一套挂牌100W的房子,空军们不屑一顾。他们总对自己打气说,“真的去买,至少可以砍价20W。80W就可以拿下来了”。

结果他们真的去买,中介对他们说,“不仅100W买不到,房东还要跳价,现在要120W”。

从80W到120W,这样一眨眼就是50%涨幅了。




对啊,其实对空军来说,仅仅是一眨眼,一秒钟的时间,房价就涨了50%了。

长期以来,空军一直生活在自己的yy和幻想之中。他们既不关心外面最新的报价,甚至幻想中介窗口黄得发腊的报价单,还可以再往下砍20%!

等到06年末,空军真的走出象牙塔,去实战买房的时候。他们发现,不仅他们“幻想”中的房价买不到,他们“记忆”中的房价也买不到。多军一直都在小幅地上调房价,甚至在空军叫嚣最凶的2005年9月,都在往上上调喊价。



等到空军真的想买房子时,他们发现他们面对是6500-〉17400的巨大涨幅。

你可以活在你的幻想中,可以活在“我看中一套100W的房子,大家帮我参谋参谋,我还价65W不知能否拿下来”中。但是你最终要买房子么?你要买房子,就得接受17400的价格。




五)笑话


我们以前曾经有一个笑话。按照中国的媒体宣传,2005年房价是下跌的,2006年房价是平的,2007年房价是小幅上涨的。那么,谁能告诉我,07年怎么会比05年贵一倍的?

还是看看图吧。

你看红线,是能够理解的。你看蓝线,是无法理解楼价市场的。




研究房地产市场,我们需要的是独立思考。如果再提醒一下各位,去google一下“2005年房地产下跌”。你会看到无数关于上海,深圳,广州,跌幅30%的报导。

如果你再仔细研究一下,这个“跌30%”指的是什么。我可以负责地告诉你,全部都是“交易量”。没一条是“交易价格”。



人啊,人啊,在这个繁噪的世界中,要保持冷静,是多么地不容易。




六)关于08~09年的涨幅


今日,我常常路过的那家“臣信中介”,终于做了一件大事。

他们把门口张贴的所有房屋25000/m的报价全部换下,换上了40000/m的新价格。一套房子大概涨了200W。




这是件早就该做的事。因为很无聊。

从2008年1月开始,大概整整二年的时间,臣信门口的报价就没有变过。始终是一个雷打不动的25000/m。无论外圈房价涨得如何天翻地覆,川沙,南汇,徐泾,罗店,外环外房价都有了100%的涨幅。而我们这家X信中介,始终维持着坚定的市区25000/m报价不变。

但真实的情况是这样么。当然不是。因为房东不是傻子。外圈在涨,内圈也在涨。当桃浦宝山也卖20000/m的时候,你当然不可能指望市区房东傻乎乎地二耳不闻窗外事。房东一样按30000,33000,38000,40000,46000………一阶一阶把价格调上去。



房东报价46000,中介坚持写25000有意义么。毫无意义,因为价格是房东定的,而不是中介决定的。

所以中介每天都打电话过来,推荐中介的“专业意见”,建议房东按“推荐市场价”挂牌。其结果,只能导致房东的嘲笑了。

房价的上涨是历史趋势,空军不能阻挡,中介也不能够阻挡。



但是在09年,10年的房价涨幅统计中呢。整天在门口逛的购房人,整天企望着房价可以从25000再往下降的购房人;25000-〉40000,购房人恐怕要捂着心房痛涨了。

这是一件非常残酷的事,因为我们的真实报价是46000/m。




七)结语


在《上海楼市的真实走势》图表中,我们画了红线、蓝线二条线图。二线靠近很近时,成交大量发生。

二线很远时,成交稀少。只会遇到“急抛价”和“钢买价”,但这二者都不是有意义的价格。




在绝大多数时候,在网络和报纸中占舆论统治地位的,是“空军”们的想法,是空军们的欢乐与痛苦,是空军们的垂涎与臆想。

但在现实生活中,真正起意义的,是红线,是“多军”的意志。至少绝大多数时候,99%以多军胜利告终。

蓝线有大量的起伏。但红线基本很平稳。




传统的舆论分析,是蓝线。无法解释为何“05降06平07升,07却比05贵一倍”之类的问题。

只有用红线作“真实走势”,才可以解释以上问题。

所以,我们建议你以多军的命令,为市场真实指示。05年,06年,08年,房价都未曾下跌,房价只涨不跌。

信多军者,得永生。




[email protected],2010年1月15日晚)



楼主:yevon_ou

字数:9401

帖子分类:房产观澜

发表时间:2010-01-16 09:19:00

更新时间:2020-09-10 15:38:32

评论数:150条评论

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