房价应该是收入的多少倍（全）


合理的房价，应该是户均收入的14~15倍。

所谓3~6倍，是彻头彻尾的伪科学。



1）幸福


很久很久以前，我们曾有一位专家，大声疾呼。在发达国家，平均工作每5秒种，就可以打一个电话。而在中国，要工作5分钟，中国电信太贵了。

之后又有一位专家，大声疾呼。在发达国家，每工作一年的工资，就可以买一辆汽车，中国人也该一年买一辆车。

还有一位专家，认为美国人每工作5分钟，就可以买一个汉堡。所以中国人每工作五分钟，也该能买一个汉堡。汉堡应该降到￥0.5一个。

最后某位专家，认为美国人每工作六年，就能买一套150坪豪宅。中国人每工作六年，也该能三室房子。房子实在太贵了。



可问题是，如果我们买汉堡，买汽车，买房子，打电话。。。。。。做任何事情都如美国人一样轻松。。。。。

那，那，那。。。那我们不也成“发达资本主义社会”了？



事实上，中国仍然是一个贫穷落后的国家，仍然是一个发展中国家。因为落后，因为发展中，我们的生活水平不可能达到美国人的层次。

正好比美国人物质极大丰富，工作5分钟就能买一个汉堡。而在中国，很多低素质的民工，往往要工作四至六小时，才能获得一日三餐。

这是由各国生产力所决定的，这是由各国发展水平所决定的，是不以我们的意志所转移的。

夸张一点而言，东非国家肯尼亚，是全世界最贫穷的国家。人均日收入不到0.3美金。每年不足100美金。

如果我们跑过去肯尼亚，向肯尼亚人民灌输，工作五分钟可以买一个汉堡。600美金想买他们的房子。结果将会怎样？怕是东非人提着长矛，把我们杀赶出来了。

综合来说，物质享受是和一国发展水平相决定的。绝不是线性正比的，国力越发达，比例越低。国力越落后，比例越高。


发达国家： 6~8倍 （美日德法英意加，GDP$20000以上）
中等发达： 8~10倍 （韩台马西土巴阿，GDP$10000)
初步发达： 10~12倍 （京沪深穗， GDP$5000)
不太发达： 12~14倍 （省会城市， GDP$2500)
很不发达： 14~16倍 （中国内地， GDP$1000)




2）数据


为了读者方便理解，我们引用一些2002年国际实际房价数据*


2002年各国房价收入比：

德国 11.41
日本 11.07
英国 10.3
意大利 8.61
法国 7.68
美国 6.43


在各主要工业国中，仅只有加拿大和澳大利亚等所谓“新世界”国家，因为极端的地多人少，才能维持在6~7倍房价/收入比左右。


但这样的情况，到了2003年又发生了极大的变化，随着美元本位币的崩塌。全世界房价发生了惊天动地的疯涨。其中以南非产金国涨幅最大，达29.6%。若算上南非兰特汇率变动，更让人瞠目界舌。（兰特由1：7升至1：2）


南非 29.6%
香港 28.7%
香港港岛 43%
西班牙 17.2%
法国 16%
新西兰 13.5%
美国 11.2%
中国内地 10.8%
英国 10.2%
瑞典 9.8%
意大利 9.7%
比利时 9.3%
爱尔兰 8.5%
丹麦 7.3%
加拿大 6.2%
荷兰 2.8%
澳大利亚 2.7%
瑞士 2.3%
新加坡 0.9%
德国 -1.3%
日本 -6%

其中，澳大利亚，瑞士，新加坡，涨幅最小。但如果算计澳元，瑞郎，坡元，这二年约60%的涨幅。澳洲房产，其实比香港升得更快。



1994年至2004年各国实际房价升幅，按本国货币计算：（按美金再加60%）


南非 195%
爱尔兰 179%
英国 147%
西班牙 131%
澳大利亚 113%
法国 90%
瑞典 76%
荷兰 75%
美国 65%
意大利 65%
比利时 60%
新西兰 52%
丹麦 50%
加拿大 41%


* 资料来源：《经济学人》



我们曾听说过某些“英国484平米，仅售17万英镑”之类的笑话。这个故事告诉我们的唯一结论，“学好数理化”是多么地重要啊。

作者明显地搞错了平方英尺ft，和平方米mm的区别。1平方英尺=0.093平米。换算下来，这一套45平米的房子，居然需要265万人民币。折合5.87万/平米，而且还是伦敦郊区20年的旧房。

英国目前的人均收入，官方数字为14000镑/年。17万英镑，需要一个单身汉不吃不喝干12年。

截止2004年，全世界排名前20位的大经济体，已没有任何一个房价/收入比处于6倍以下。




3）土地


继续回到我们的理论讨论，即使相同的发展阶段，比如日本和美国，香港和加拿大，谁的比例应该更高一点。应该更靠近6~8倍的上限还是下限。

中国名义上有960万公里土地，但其实1/4是沙漠，1/5是丘陵与高原。真正绝大多数人口，集中在京广线以东，海拔1500米以下，华东大平原之上。

而美国东西二条海岸线，气候怡人，降雨充沛，好象天堂一样。除了中部部分沙漠地区，绝大部分可供人类居住。可耕地面积更是远远超出中国。

当我们决定了一个区域的发展阶段。好比$5000美金的经济体，其合理房价应该是10~12倍。

则接下来考虑的，是该地区的人口/可居住土地面积。象中国这样地少人多，生存空间狭小的国家，房价/收入比，应该是较靠近上限的12倍。

同理，香港日本的房价收入比，也应该比加拿大高。




4）未来


考查了一定阶段的经济体，我们面临一个很重要的问题，对未来的预期。

花期国专家曾经质问过，假设政府明“年”开始增发100%的钞票，市面将会怎样。答案很简单，明“天”物价就涨一倍。因为人都是聪明的，对未来的预期，今天就会决定行为。

和阿、巴、智等停滞的经济体不同，中国是全世界发展最快，最有潜力的国家。

虽然不知道未来如何，但在可预见的将来，在胡温剩余的7年执政期内，可以预言，中国经济仍将保持快速，稳健，持久的增长。

现实总是对于未来的反映。如果将来房价会涨到20000，那为什么不今天8000就买呢。如果对中国经济有信心，那为什么不“用手投票”，直接买涨中国呢。

摩根斯坦利的首席经济学家讲得很明白，“一个兴旺的城市，总是享受贴水的”。

我们很冒昧地，很谨慎地，给予房地产每年1%的贴水。即意味着在将来20年中，中国经济，将跑赢世界经济1%个百分点。（目前全球平均增长为4.4%)

所以我们将我们的目标调高20%，即给予中国房地产20%的贴水。由平均收入的12倍，调高到14.4倍。

这个比例虽然暂时看有点高了，但随着繁荣的不断增长，逐渐会变得不再负担，乃至毫不费力。

好比我们现在这一个繁荣昌盛的城市，即使按照官方很不可靠的数据，年收入也增长了14.5%。这意味着什么概念呢，原先贷款占收入比70%，过了一年就仅只有61%了，再过一年就只有53%了。


*** 资料来源：上海统计年鉴

2004年 约20000
2003年 17026 +14.5%
2002年 14867 +14.5%
2001年 12982







5）泡沫


我们常听见关于北京/上海房地产泡沫的抱怨。对此我们完全难以理解。

有一点必须要提醒我们的分析员，上海是一个人均GDP $6000美金的城市。

香港的人均GDP大约是$25000，香港的房价平均约为￥35000/平米

台湾的人均GDP大约是$12000，台湾的房价平均约为￥20000/平米

上海的人均GDP大约是$6000，上海的房价平均约为￥9000/平米

北京的人均GDP大约是$4000，北京的房价平均约为￥6000/平米


如果我们考察更多的经济体。如美国，日本，英国，法国，德国，西班牙。我们会发现，这些$25000左右的发达经济体国家。其平均房价，约集合在$3000~4000/平米左右。

发达国家的经济体，约是我们的四倍，其房价也是我们的四倍。即使不考虑中国旺盛的发展潜力。其比值也是合理的，甚至被低估的。

我们无法理解，在外资大行的分析报告中，恶意地，多次引用一个错误的，带有严重误导性的数据。

关于泡沫论的观点，我们听得最多的一个就是，“上海的人均收入仅只有14800元，根本无法支持目前的房价价位”。

是的，上海的人均GDP是香港的1/4，而上海的人均收入“居然”仅只有香港的1/15。我们严重怀疑该项数据的可靠性，虽然北京市每年要向中央交很多税。可中央给我们的钱也不少。

每年14500元人均收入，引致一个更严重的不可调和悖论。如果月均收入仅1200元人民币，则意味着上海人的月均消费支出，仅800元左右。

算了吧，“测不准先生”。任何一个稍有头脑的人都知道，800元生活费根本不够在上海生活一个月。更不可能是上海人的平均水准。事实上，上海的最低低保线是550元/月。

再次提醒各位一下，台湾只比我们富二倍。如果不遭遇大型的战争，疾病，政治动荡。至2012年，京深沪穗将达到今日台湾省之水准。即人均GDP$10000，平均房价￥20000/平米左右。

从2002年10月起，这一位外资大行所谓的“首席分析师”，已经连续测错30个月了。包括其信誓旦旦的“数月内崩溃”。其本人已经声名扫地了。

如果他不尽快主动离职的话，其所在的公司也将被其拖累。



**** 2003年初，该行不仅仅看空房地产市场，而且推荐大量买入股票，并放言，“30倍市盈率值得投资”http://cn.news.yahoo.com/030331/72/1je7v.html





6)郁金香


2000年，有一个古怪的德国老头Peter Garber，突然心血来潮。决定去考察一些著名的历史事件来源与出处。

细究的结果让人大吃一惊，以最为著名的荷兰郁金香狂热而言（1634～1637）。该事件常作为典型案例，告诫人们不要投资冲动，避免于追涨杀跌投机性市场。

综合所有的郁金香故事，辗转抄录，但最早的起源，都来源于1929年再版的一本回忆录。荷兰往事，由股神巴鲁克作序。当时因为股灾不久，投资人亲历悲剧始末，所以对书强烈共鸣。

而这本回忆录，最初是由苏格兰律师兼诗人，查尔斯·马克，在1841年将十一则投资往事集合成书。名为《回忆录》。

1850年再版，并改名《公众的幻想与疯狂的公众》，畅销一时。值得注意的是，这是本故事书！

再之前的追溯，是荷兰政府在18世纪印刷的一本单行宣传册《贪心不足与实话实说》。当然，这是一本追求“新闻导向”的小册子。

德国教授继续追踪下去。发现所谓的“郁金香花茎”，其实有很多种，从最贵的100万美元一支，到最便宜的1美元一枝，种类繁多。如果将最贵和最便宜的品种混合在一起，自然得出了崩溃1000000倍的结论。

事实上，早从14世纪起，欧洲荷兰，比利时，德国，奥地利等宫廷贵族，就喜欢用鲜花装饰衣料。上流社会的贵妇人，用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子，在当时是很平常的一种举动。

2001年，阿姆斯特丹，鲜花拍卖市场，一株非常罕见的郁金香花球，成功地拍出了60万英镑的天价。这样的价钱，可以在全世界任何一个地方，买一幢顶级别墅。

传说中的1633～1637年，郁金香价格从几十荷兰盾飚升至万余荷兰盾。荷兰盾是金币，50盾大约含有1盎司黄金，按今日排价，折合8万美金。对于当时的公爵侯爵夫人来说，这仍只是一瓶香水的价格。

Peter Garber考证了大量的历史资料，最后写下了《泡沫的秘密——早期金融狂热的基本原理》一书。由MIT Press出版。

这个故事告诉我们的教训是，不要盲信传统，其实很多事纯属以讹传讹。





7）起源


好了，让我们回过头来，看看所谓的“房价收入比3~6倍”，是怎样一步步以讹传讹的。

早在1989年10月，Bertnand Renaud在他写的一份研究报告中指出：“在发达国家，房价收入比在1.8—5.5∶1之间……在发展中国家，该数据一般在4—6∶1之间。当然也有例外，……”**

随后，世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。

可见，以上仅仅是一位专家的论点，特别是现在看来这一论点是不全面、不准确的。

这些年来，中外人士在引用上述论点时逐步走样，一是删去了发达国家1.8—5.5∶1的论点，二是删去了发展中国家“也有例外”的论点，单单抽出4—6倍，把它说成是国际惯例，而且讹传至今。

其后，Bertnand Renaud在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍，从而对他1989年的论断作了一定程度的修正。

他在1991年6月发表的研究报告中指出：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”?“社会主义经济国家的房价收入比非常高”。可惜许多人在引用Bertnand Renaud的1989年论点时，没有注意到他其后作的修正。

1993年和1998年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，这些丰富而比较全面的资料彻底否定了4—6倍是国际惯例的论点。

联合国公布的1998年对96个国家的统计资料显示，这96个国家房价收入比最高的为30倍，最低的为0.8倍，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。

事实上，目前国际上排名前20位的经济体，没有一个“房价/收入比”，是在6倍以内的。


** 参考引用《包宗华：房价收入比不是衡量地产泡沫的标准》




8）谬误


知道理论是错的，还要知道为何错在哪里。

让我们细读Bertnand Renaud的分析报告，其中有一段颇为值得引人注味。

“在总人口中贫穷居民占的比重很大，其中有许多贫穷居民住在自己搭建的简陋的居所内。西方住房学家认为这种简陋居所不能叫HOUSE(住房)而应叫SHELTER(直译为掩蔽体，此处应译为窝棚)。

这些国家在计算全国年户均收入时，占有相当比重的贫穷居民的收入都计算在内。由于他们许多人住的窝棚一般不会上市销售，因而在计算当年上市销售的住宅时，只包括能够上市的价格相对比较高的住宅。在这种情况下计算出的房价收入比，就会达到二十几倍甚至30倍。由于这样高的房价收入比如实地反映了贫穷国家的国情，就不能说它是不适当的。”

“计算房价收入比使用的房价，是一定时期出售住房总量的每套平均价，它不仅受到房价涨跌的影响，而且受到出售住房构成变化的影响。如果在一定时期内出售的住房中，大户型、高房价的住房比重大，平均价就高；反之，平均价就低。这种因构成变化而造成的平均价高低，对房价收入比影响很大。”

行文至此，恍然大悟。

原来，为何“房价/收入比”不尽如人意，因为在学者的分析之中，关于“房子”本身的定义，就是模糊的，错误的。

在学者的研究报告中，3~6倍指的是“棚户窝棚”，是Shelter，是铁皮茅屋。这样的房子，按照当地人3~6倍的收入，是完全买得起的，甚至0.8倍的“房价/收入比”也是可能的。

但如果将我们的愿望，化成三房二厅，花园小区，物业会所，建筑绿化。就很有可能需要20倍，甚至30倍的年收入（学者原话）。

或许还会有人质问，如果需要20倍、30倍收入，我们才能买一套房子，那不是意味着，有许多人，将终身为一套房子打工，积蓄终身，才能买一套房子。

没错，当中国人的欲望贪婪，无限膨胀地时候。请我们清楚地记得，我们还是一个贫穷落后的第三世界国家，我们还处于社会主义初级阶段。

我们比较适合的，是用3~6倍工资收入，买一间小小的老公房，买一套40平米的简聚陋户。买新房，就该用20~30年的购买力。

老公房，是比较符合我国社会发展阶段的3~6倍房产。




9）实例


为了获得一个感性的认识，我们以东部沿海一著名大城市为例。

该城市有1711万人口，550万个家庭。住宅房总面积，高达27000万平米。折合每户平均面积49平米。

当然，市场上可能并没有正好49平米的房子，而是由约450万套35平米的老公房，和约100万套110平米的次新房组成。

截止2005年3月28日，房产之窗数据，该市平均住宅销售价格，约8489元。

则该市单套房屋价格，应该是49 * 8489 = 416000元。

目前该市全部房产总价值，约27000 * 8489 = 23000亿人民币。折合约3000亿美金。可以买下0.05个加州，0.01个美国。

我们看过很多分析，包括“测不准”先生的投行报告，某证监会前博士的伪作。很遗憾的是，他们对上海房价的估算，全部都是错的。市场均价的合理面积，应该是49平米，而不是100平米。

得出了房价，我们再看收入，即使按照官方很不可靠，全世界最低的“人均收入/人均GDP“，在这样情况下，仍有17026元。按每户2.98人。则户均收入为17026 * 2.98 = 50737元。

则该市的房价/收入比，为416000 / 50737 = 8.2倍。

我们能得出的唯一结论，该市房价偏低，远远低于市民可承受的能力，也远远低于国际和理论标准。由于房价偏低，导致居民购买力极其旺盛，是房子太便宜了。



10）工人与白领


了解了全市范围内的平均大数，我们再来看一下市场细分，各一个消费人群所面对的选择和承受力如何。

鉴于我们的读者分布和报告人群。我们首先来分析白领市场。

假设一对白领夫妇，男方27岁，工作5年，女方25岁，工作3年。未婚，无子女，现主要作为婚房用途。这应该作为一种非常典型的客户搭配。

假设男方拥有4500元的工资，女方拥有3000元的工资。这在我们这样一个钟点工8元/小时的城市而言，应该并不算太贵的要求。虽然大学生起薪很低，但男方拥有5年以上工作经验，一切就又不同了。

象这样的一个家庭，就有4500+3000=7500元的月收入，按一年13.5个月计，就是年薪十万，还未计补贴福利。一些统计报告显示，认为上海有100万个年薪10万的家庭，并不是太夸张的要求。简单点统计，仅陆家嘴地区，就有50万白领金融人员。

象这样一个家庭，按照房价/收入比的10倍，买一套100万元左右的居室，又哪里觉得吃力呢。

按照30%首付，70%按揭而言。甲方男士已经工作五年，按每年储蓄收入的30%计算，已可有10万元存款。女方稍少，但也有2万元存款。除此之外，男方应当有3万元左右的累计公积金，女方1万元。

10+2+3+1=16万元。由于独身子女的盛行，双方父母，仅需要再支助14万元的首付款。人均3.5万元。上海仅居民储蓄，就高达5.15万元/人，还不包括股票，债券，基金等金融资产。

剩下的70万元贷款，50万商业贷款，20万元公积金贷款。

20万元公积金，分20年摊还，每月还款1344元人民币。但按14%比例，二人每月仅公积金收入就有1050元。差额294元，几乎没有任何负担。

50万元商业贷款，我们按照一个很进取的7%平均利率（20年期债券加225个点）。20年期每月平均归还3877元。占家庭总收入的（3877+294） * 12 / 100000 = 50%

也就是说，即使这样一对普通，毫不起眼的小夫妻。购买一套价值100万元的住房，也是绰绰有余，毫不费力。

一般人的工作周期，27岁仍属初日东升，要到35岁左右才踏入壮年顶峰，普通人平均可以做到科级左右。也就是说，收入还有很大的增长余地，按揭支出在总收入的比重会不断下降，今年50%，明年40%，提干后就仅只有30%了。

同样的道理，我们也可以计算男1200，女800元人群。这些体力工作者，售货员，卖票员，购买价值30万元的老公房，也是完全没有任何经济压力的。

高端市场方面，35岁左右经理级干部，男15000元，女7500元。这样的人群，至少可以购买300万以上房产。知道上海有多少个“处长”么，50000多点。内环内可售住宅不足5000套。






11）结语


学术是一切的基础，一项正确的理论可以指引人类进步，一项错误的理论会导致财富毁灭。

所谓“房价/收入应该是3~6倍比”，是不折不扣的伪科学。是某学术的一家之言，之后更被引进以讹传讹而导致面目全非。

合理的“房价/收入比”，应该要考虑到发展中国家的差异，同时也看到“房屋”的定义是什么，是优雅豪宅，还是普通新村老公房。

中国目前发展地位，14~15倍收入，购买一套老公房，是属于比较合理的范围。

根据错误的理论作决策，则必会误国，误民，误己，最后作出完全失误的判断，对国民经济造成不可估量的损失。

小白领购买一套100万元的新居完全没有问题，房地产兴旺的主要原因，是购买力太强，房价太低。







（敬请期待，下期预告： “倡议征收《不买房税》”）

[讨论] 对"房价应该是收入的多少倍"的一点讨论





安家论坛（bbs.anjia.com)里面有一个小朋友ffff2005，气鼓鼓地提出了一些质问。问题难度也就一般，但小孩子气鼓鼓地挺激动，抄录在下，不妨一答：














http://bbs.anjia.com/dispbbs.asp?BoardID=4&replyID=274055&id=75759&skin=0



以下是引用ffff2005在2005-3-31 19:59:00的发言：


对"房价应该是收入的多少倍"的一点讨论不好意思,昨晚忙到12点. 今天下午我这边安家狂慢, 根本看不到大家说了什么, 但不管怎么样, 我还是大致谈一下自己的看法

总论

1. 评论总比写容易, 所以对作者所做的分析工作还是表示感谢

2. 作者在文中有一定的观念错误, 或是说分析问题不够全面(我是指对一些关键因素的分析不够全面和深入,导致不够说服力), 还有一些逻辑错误, 所以提出来探讨一下

3 因为既然大家都是就理论谈,我尽量保证和作者一致,不谈国家实务/政策/文化等等其他具体因素

4. 不过多计较语句的精炼和准确,主要是在观点层面上讨论


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第1节: 作者的排比的确很有气势, 不过举的例子恰恰不能说明任何问题, 导致无法支持作者的结论,反而起了一定相反作用.

因为作者列举的汉堡, 电信, 房子, 车子都是通指, 所以我先假设作者并并不定指某个品牌,而是为了列举生活消费品的几种. 那么我首先不考虑对品牌定价的讨论, 因为麦当劳肯德鸡的定价是全球基本统一的, 尽管在中国生产, 但和美国卖的价钱一样, 所以在中国享受麦当劳肯德鸡的确不能说和在美国消费"一样轻松".

我国的确国力低, 所以生产成本也低,同样的物品在我国制造所需要的成本远比发达国家低, 这点应该是公认的, 就不多说了. 那么购买国产的消费品, 如果要和国外做比较, 比的是相对购买力(或是叫国内购买力)而不是绝对值. "汉堡0.5"我们可以的. 写到这, 不觉惊讶, 美国哪种汉堡是0.5美元的? 我去美国时试过几次美国本土的junk/fast food, 最便宜是0.99美刀(除了set meal赠送的), 当然也不是巨无霸之类的品种, 和我国一般烘烤店的1块钱面包内容相当. 所以我想更正为"汉堡0.99"我们也可以的.

作者说我们不可能"所有事"和美国一样轻松. 这点我同意. 但我在前面已经说明有些事是可以的. 那么是哪些事呢? 汉堡? 汽车? 房子? 电信? 遗憾的是, 作者的讨论并不能帮助我们得到答案, 单纯从相对购买力入手也不能完全解释. 这里, 我们应该继续深入研究生产成本的计算和消费层次的划分

产品的成本可以粗粗分为直接成本, 包括材料成本,生产成本(设备,人工等) 和间接成本, 包括管理成本等. 对于汉堡这类原料/生产/管理成本均来自国内的产品,它的收入消费比基本由其在国内的消费层次决定. 换句话说, 我们直接看看国内统计的恩格尔系数,就知道我们对这类产品的消费是不是可以和国外发达国家一样"轻松", 答案在目前的中国是肯定的.

产品成本受到国外影响的程度越大, 它的收入消费比就和消费层次的偏离就越大. 比如电信和汽车, 尽管人工/管理等成本的确还是国内便宜, 但部分材料和设备得在国外采购, 使得他们的消费不那么"轻松", 尽管绝对值应该比国外便宜. 但目前我国电信的收费比美国绝对值还贵(垄断), 汽车也没便宜太多(税), 专家们的呼吁主要是希望能使这类产品的消费回到一个理论正常值, 而不是作者理解的那样.

接着就该说说房子, 首先我们应该明确自住住宅属于基本消费品(作者没有说清是投资还是自住,但从全文和举的例子来看,作者在该文中起码认为房子是生活消费品), 它的土地/设备/人工基本应该按国内价值计算, 钢材是个例外, 受到国外市场影响, 但我们知道, 我国大中城市普通建筑的土建成本基本在1k-1.5k/平米, 主要取决于用钢的比例/能源费用/当地人工 (这个范围比较准确,因为个人原因, 笔者对我国建筑行情有一定了解). 钢材近年不断上涨, 但30%的增长幅度折到上海房价里面(这里暂时举上海为例)不超过3%. 那么我们在目前的中国有什么理由不能, 或者说不应该, 和国外一样"轻松"地购买这个基本消费品? 这和是不是"发达资本主义国家"没关, 在我国发展的过程中, 基本消费层次应该和国外趋于一致. 至于高层物质的/精神的消费的确还有一定差距. 但无论如何, 不能单纯地按 "物质享受"和"国力"直接比较. 而要注意成本构成和消费层次的问题.

发觉自己居然能罗嗦地说这么多, 但我想通过这个开篇清楚地说明, 坚持认为我国房价收入比"应该"比国外为高本身就不具有说服力,至少理论上说不通, 任何臆想一个数值远远没有在国外数据周围设一个较小的波动范围更为合理.

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下面简单说说2-4节的问题(手太累呢,而且还得工作呢)

2节:作者的分析没法解释"日本/德国/新加坡"这三个公认发达国家房价变化的规论, 但这三个发达国家,恰好具有"福利的欧洲国家", "生产力的亚洲国家","稳定有效的zf管理"等特性, 如果不能解释清楚他们与其他国家不同的显著变化,作者根据其他国家情况做出的结论是不成立的. 另外引用<经济学人>请给出时间/期数/文章名/页码, 以便查对. 再另外, 下一张表中对实际房价的计算中为什么只有那几个国家,是数据使然,还是作者隐藏的, 再另外, 对所有国家都按美金再加60%? 这样计算的原因是什么?

3. 考虑土地所有权问题没? 国外土地可以私人拥有, 买一块少一块, 所以直接比是可以的,我国土地理论上是无限供应的,一代用完了去了,下一代接着重分配. 无穷无尽, 无穷无尽.......即便可以一样比较, 作者好像忘记告诉大家, 我国的人均土地拥有量是多少平米? 小于我国住房人均理论消费面积么? 换句话说, 假设一个人对住房的快乐需求程度是50平米/人, 那么500平米和1000平米对他来说效用增长并不显著. 此外,如果我国可居住土地人均值能远远超过理论消费值,那么这个住房土地就不能说是稀缺的, 对房价不应该产生直接显著的影响.

4节: 是呀是呀,可是从2001年开始(因为作者的数据是从2001年开始的)上海已经享受完了所有的贴水,还多预支了不少. 另外, 这个贴水是指房价增加吧,好像和倍数增加不直接相关, 你直接乘这个数是什么意思呀?

真的打累了.......

其实, 作者很多假设都是基于我国经济会继续持续高速发展, 对于这点, 我想多说说三点:

1. 经济周期是必然现象, 中国再特殊也不大可能例外

2. 很多因素都可能使国内经济增长出现衰退, 如汇率/经济结构/社会结构/战争/... 而这几点在目前的中国都很突出. 中央zf的报告一直很理智, 不是保守, 也不是谦虚, 而是实情.

3. 请对未来收入的增长/职位的提升持谨慎乐观态度



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答：从蓝色的字体开始，权作为第一节，作者写得挺辛苦，段落太长，91facai网读者看来吃力。

洋洋洒洒数千字，道理还是没有讲清楚。ffff2005反对“不可能‘所有事’和美国一样轻松”，但为什么呢，理由何在，最终辩解是：

--“那么我们在目前的中国有什么理由不能, 或者说不应该, 和国外一样‘轻松’地购买这个基本消费品?”
-- “基本消费层次应该和国外趋于一致. 至于高层物质的/精神的消费的确还有一定差距”
--“不能单纯地按 "物质享受"和"国力"直接比较. 而要注意成本构成和消费层次的问题.”






可以明确指出地是，ffff2005这纯粹是半桶水，大错特错的。


1）整体生产力


好比目前上海人均GDP是6665美金，美国大约是27000美金，也就差四倍。所以中国（上海）人的物质生产能力，总体而言，应该比美国弱四倍。

化解到生产力上面，美国人工作5分钟可以买一个汉堡，上海人就该20分钟买一个汉堡。








2）比较优势


总体平均是差4倍。细分成单项会怎样呢。应该澄清的是，决不是按ffff2005所说的“基本消费/高层物质”。

真正的差别，应该来自于比较优势。好比A国比较善于酿造葡萄酒，B国比较善于冶炼钢铁。则A国国内消费葡萄酒，肯定要比B国国内便宜。

汉堡是5分钟比20分钟。中国人擅长烧大排面，则一碗大排面的价钱，就不用20分钟工资，可能只需要18分钟(但估计很难降到5分钟）。中国人不擅长做西餐，则一份西餐的价钱，需要25分钟时间工资。

但总的来说，要想用比较优势，抵消生产力上面的差距（约4倍），几乎是不可能的事。所以ffff2005说不能，中国还是不能。








相对比较优势，中国和美国，各项要素中，“土地”特别地稀少，不具备比较优势。“人力”特别地充足，特不值钱。

可以肯定地说，在中国“房价/收入比”要比美国高。

在美国“理发/房租比”要比中国高。





我们很遗憾，在所有资源中，中国“土地”几乎是最稀缺的，中国“人力”几乎是最充沛的。中国享有全世界最高的“土地/人力比”，也就不出奇了。






3）贸易项目


同样二样东西，好比房子与汽车。汽车是可以进出口的。贸易项与非贸易项，哪个更容易失真？

答案是“非贸易项”。

如果该国很具有比较优势，则非贸易项会非常非常地便宜。好比理发和保姆。

如果该国不具有“比较优势”，则非贸易项会非常地昂贵。好比土地和水源。

贸易项和非贸易项，并不会影响“中国人整体购买力低于美国”，但会“夸大”距离的倍数。


A=中国“房价/收入”(不可贸易时）
---------------
美国“房价/收入”

B=中国“房价/收入”(可贸易时）
---------------
美国“房价/收入”

C=中国“汽车/收入”
---------------
美国“汽车/收入”


则必然 A > B > C






4）恩格尔系数


贫穷的国家，恩格尔系数高，意味着大量的资金，首先用于购买食物，基本生活用品。会不会影响“房价/收入比”。

答案是根本不会，毫无关系。

恩格尔系数和“房价/收入比”毫无关系。

如果购买的人少，那房子就少造一点，但要买房子，还是得14~15倍的工资。这是由生产力水平决定的。

安家网上一些人用“恩格尔系数”考虑房价/收入比，那是钻入了牛角尖。

恩格尔系数不会影响价格，影响的只是“交易量”。当国家很贫穷时，只有很少人买得起房子（交易量少），但价格还是得14~15倍工资（价格不变）。

一个有趣的现象，当该国经济发展，更多人涌入上一层消费团体时，往往会在价格不变的情况下，引致市场容量几倍，几十倍地井喷发展。

中国过去的彩电热，冰箱热，摩托车热，保健热，进修热，旅游热，就是这最好的例子。






5）土建成本

至今仍看见类似于“我心目中的合理房价是2500元一平米”之类搞笑文章。


不知英国美国50000元/平米住宅均价，作何感想。所有建筑的房屋材料，都是可以进口来的，也和国内相差不多。

今日香港西九龙颐峰阁开盘，报刊文章分析“该盘土建成本600元/尺，约占售价20%，造价合理”

一般港台地区，都认为建筑成本，只占终端售价20%，就很合理了。


你穿在身上的GIORDANO衣服，织料售价才不过20元。


用土建算房价的，乡巴佬。










蓝色下面我们再看第二，第三节，作者似乎也是打字累了，写得颇为潦潦。








2节:作者的分析没法解释"日本/德国/新加坡"这三个公认发达国家房价变化的规论, 但这三个发达国家,恰好具有"福利的欧洲国家", "生产力的亚洲国家","稳定有效的zf管理"等特性, 如果不能解释清楚他们与其他国家不同的显著变化,







答：这么几十个国家，你专纠三个国家出来干什么










下一张表中对实际房价的计算中为什么只有那几个国家,是数据使然,还是作者隐藏的,









答：是按涨幅排序的。






再另外, 对所有国家都按美金再加60%? 这样计算的原因是什么?








答：世界主要货币汇率表：

2001年最低价 2004/12/31 涨幅%
欧元： 0.8271 1.3667 65.1%
英镑： 1.3742 1.9353 40.8%
澳元： 0.4850 0.7842 61.7%
瑞朗： 1.8233 1.1285 61.6%
加元： 1.6132 1.1962 34.9%
日元： 134.72 102.29 31.7%
美元指数：121.42 80.56 50.7%
黄金： 251.20 447.30 78.1%
石油： 14.38 55.74 388%
南非兰特： 0.1430 0.50 350%









3. 考虑土地所有权问题没? 国外土地可以私人拥有, 买一块少一块, 所以直接比是可以的,我国土地理论上是无限供应的,一代用完了去了,下一代接着重分配. 无穷无尽, 无穷无尽








答：法国有遗产税









.......即便可以一样比较, 作者好像忘记告诉大家, 我国的人均土地拥有量是多少平米? 小于我国住房人均理论消费面积么?









答：耕地与粮食安全










此外,如果我国可居住土地人均值能远远超过理论消费值,那么这个住房土地就不能说是稀缺的, 对房价不应该产生直接显著的影响.









答：土地也是要分种类的。不是地少，而是“有用的地”少。

郊区外环线，郊环线，只卖4865，谁去啊。

要把郊环线改造成内环线，你知道要投多少钱。光仅一个浦东，中央就投了5000亿。迄今仍是人气淡薄，辟居一隅。上海不是一天建成的，“有效土地”是需要慢慢生长的。








4节: 是呀是呀,可是从2001年开始(因为作者的数据是从2001年开始的)上海已经享受完了所有的贴水,还多预支了不少. 另外, 这个贴水是指房价增加吧,好像和倍数增加不直接相关, 你直接乘这个数是什么意思呀?








答：典型看贴不认真。

是未来20年，每年贴水一个点。

换言之，不管今昔是何年，只要2004~2024，你对中国依然有信心，就行了。











其实, 作者很多假设都是基于我国经济会继续持续高速发展, 对于这点, 我想多说说三点:

1. 经济周期是必然现象, 中国再特殊也不大可能例外

2. 很多因素都可能使国内经济增长出现衰退, 如汇率/经济结构/社会结构/战争/... 而这几点在目前的中国都很突出. 中央zf的报告一直很理智, 不是保守, 也不是谦虚, 而是实情.

3. 请对未来收入的增长/职位的提升持谨慎乐观态度








答： 太，太，太反动了。

你敢质疑我们“胡温”的领导力。

你敢质疑我们党中央，国务院的科学领导性。

你敢质疑我们温总理的能力？

来人，关门，放狗，拉出去毙了。

胆敢质疑“胡温” ?!

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