浅谈媒体在“倒按揭”报导上的失误




老人Ａ: 付出一套房，房屋身前使用权，每年获得3.57万元
投资者Ｂ: 付出100万元，每年获得5万元，及房屋身后使用权
保险公司Ｃ: 收入100万元，每年付出8.57万元

Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝０




1）契约


“60岁前人养房，60岁后房养人”。作为一种伟大的金融创新，把房子身后继承权让给别人，从而获得身前一笔稳定的收入。“倒按揭”一举解决了中国庞大养老金缺口的问题，为社会福利，人民生活保障，提供了难以估量的伟大帮助。

但“倒按揭”自从出生之日，就受到守旧无知者们的疯狂攻击。部分是因为沟通不善，部分也和媒体不负责任的报导有关。我们的媒体，甚至都没有搞清楚“倒按揭”是什么，没搞清楚其内部具体流程。不负责任的无水平报导，误导公众影响，扭曲社会舆论，起到了非常恶劣的作用。

针对倒按揭的批评，概括起来有下列几点：银行不能持有房屋，不能成为房屋市场大股东；中国房产只有70年使用权限，房屋久远一文不值；倒按揭是政府躲避义务，抛开了社会养老的责任；


应该说，这些指责和责难，纯属管中窥豹，不了解事实真相。事实上，他们根本没了解“倒按揭”的实际运作流程，纯粹以讹传讹罢了。真正的倒按揭，绝不是“把房子压给银行”。真正的倒按揭，应该是老人Ａ，投资者Ｂ，保险公司Ｃ，三方合作的组合。


（倒按揭方案）

老人Ａ: 付出一套房，房屋身前使用权，每年获得3.57万元
投资者Ｂ: 付出100万元，每年获得5万元，及房屋身后使用权
保险公司Ｃ: 收入100万元，每年付出8.57万元

Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝０




其中，Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝０，即三方进出，正好相等。契约可以形成。

在这个关系中，最重要的就是投资者Ｂ。很多人都没有清楚，房子究竟落在谁的手中。在以前以讹传讹的“把房子压给银行”中，银行成了房子的大股东。

这个讹传，有很大的误导。压给银行，怎么压，评估如何生效？压得便宜了，老百姓不同意。压得贵了，银行不同意。“二叔公”对老百姓是很吃亏的。

同时，银行也不可以拥有房产。房产就其本身，就有市场风险。有可能张，也有可能跌。银行拥有了大量的房产，就是社会风险的急剧集中。不仅和现行“商业银行法”相抵触。银行本身的经营，也不允许如此表外经营。银行本身是经营金融买卖的，不是专人上门收租的。



真正的“倒按揭”运作，应该是ＡＢＣ三方合作。当一个老人Ａ需要把房子压给银行时，就会定期召开拍卖会，房子值多少钱，该压多少钱。由市场决定，在拍卖会上见真银。以拍卖的实际成交价为准。银行并不持有房产，真正持有房产的，是投资者Ｂ。拍卖会结束的那一晚，产证就已经更名为投资者Ｂ了。

在这里，另外一个指责甚巨的怀疑，也得到了解释。中国房产只拥有70年的批租使用权。很多人就怀疑，20年后房屋怎么办。银行捏着了一大把临近过期的房屋，20年后怎么办。

事实上，这根本不是问题。因为房屋已经拍卖了。在拍卖市场，成功地卖给了投资者Ｂ。房屋70年后怎么办，究竟划算不划算，土地批租会不会续租，该以什么样的成本续租。这都是投资者Ｂ的问题。一句话，价格放映一切信息。投资者Ｂ的公开市场上公平举拍，本身已经反映了对所有消息的预期，市场价就是反映价。



好了，现在让我们再来看看合约成立关系：

老人Ａ: 付出一套房，房屋身前使用权，每年获得3.57万元
投资者Ｂ: 付出100万元，每年获得5万元，及房屋身后使用权
保险公司Ｃ: 收入100万元，每年付出8.57万元



对于老人Ａ，大家是没有什么意见的了。他实际上是放弃了房屋的“继承权”，但每年可以获得3.57万元的养老金。对于改善生活质量，存续生活，应该是有非常大的帮助了。

对于投资者Ｂ，他在老人身前，每年可以获得5万元的房屋租金。投资回报率为5%。老人身后，则收回了一套房屋，自己负责出租。应该说也上下不大了吧。

而最莫名其妙的是保险公司Ｃ，为什么一定要保险公司掺合进来。还有，这个8.57%的回报是怎么回事啊。保险公司的国债收益，哪里有这么高啊？




有人或许会问，我们能不能把条约设计成如下形状，更简单，只有二方参加呢。


（假想方案二）

老人Ａ: 付出一套房，房屋身前使用权，每年获得3.57万元
投资者Ｂ: 每年支出3.57万元，获得房屋身后使用权



答案是“不可以”，但不是我们说的，而是社会学家和警方说的。

我们可以注意到，在方案一中，投资者Ｂ获得的收益，是“身前每年5万元，身后自行收租”。这样的方案，无论身前身后，其实投资者获益都是差不多的。

而如果在方案二中，身前是负的-3.57万元，或者说每年都要掏钱出去。而身后就是拿楼收租，一年还可以赚好几万。一进一出，正负差别就是六七万，十年就是上百万。

这未免也太多了一点。直接导致的结果，就是道德风险。轻者针扎小人，天天诅咒短命上吊。重则可能引发刑事犯罪，导致社会丑恶现象。所以我们的合约设计，一定要是方案一，“身前每年5万元，身后自行收租”。以保证之前之后效益差不多。



然后，就是我们下一个问题，要保险公司掺合进来干什么，保险公司又哪里能获得8.57%的无风险收益呢。

首先，我们要看清楚一点，保险公司是“收入100万元，每年付出8.57万元”，这里是年年付出，而没说要还本的。

事实上，这是金融市场比较少人知的一种产品，叫做“年金保险”，一般的投资股票债券，大家都知道，七年期国债可以获得3.70%的回报，而且七年后可以安全地拿回本金。

而“年金保险”是不同的，他是拿不回本金的。投入100万元，每年可以获得8.57万元的超高额利润回报，但只有一个问题，拿不回本金。

简单地计算一下，保险公司也不是傻瓜。按照60岁老人，平均寿命还有20年可活。保险公司把本金摊薄在回报里面，每年就是5%。别人国债无风险利润是3.70%，而他就可以给到8.70%。再扣除掉一些复利和复杂的计算，8.57%也就差不多了。

“年金保险”，在香港很流行。一些老人有巨额的资金，却又怕超额使用万一不够。使用年金保险，就不用担心寿命和正好用完的问题。年金保险，在香港还有一个很通俗的名称，叫做“斗长命”。因为保险公司，是按照你的寿命，无限制给予偿付的。如果一个人70岁就过世了，无疑是非常吃亏的。80岁过世，就可以打平。如果小心保养一直活到了100岁，嘿嘿，那可就赚大了。




在“倒按揭”的设计中，保险公司是必不可少的一环。因为人的寿命有长有短，寿命长则老人Ａ划算，寿命短则老人Ａ吃亏。对于单一的Ａ～Ｂ配对，总是有人更划算，有人不划算，极易惹至纠纷。所以一定要保险公司，进行社会统筹，无论寿命长短，总之Ａ可以每年领取3.57万元。Ｂ可以每年领取5万元。寿命长短由保险公司，在全社会千千万人身上，进行大数平均。




老人Ａ: 付出一套房，房屋身前使用权，每年获得3.57万元
投资者Ｂ: 付出100万元，每年获得5万元，及房屋身后使用权
保险公司Ｃ: 收入100万元，每年付出8.57万元

Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝０



经过了我们漫长的解说拨析，各位对“倒按揭”运作流程，应该有一定了解的了。倒按揭绝不是“把房产压给银行”，银行根本不持有房产，而是一接到客户委托，就要定期定时召开拍卖会，把房产抛给投资者Ｂ，以市场拍卖的实际成交价为准，不违反任何“商业银行法”。而“70年问题”也不成为问题，因为这是投资者Ｂ所需要考虑的问题，在他愿意出这个价拍卖时，就已经考虑了所有信息。



“倒按揭”是一项伟大的工程。城市里无力养老的孤苦老人们，将因此而获得了救济金，极大的改善生活，缓解养老金缺口。我们估计，六千万城镇居民将因此而收益。“倒按揭”最终可以成长成一个二万亿的市场，是目前全国保险市场的二倍。






2）倒按揭的社会意义



我们倡导倒按揭，不是象某些人所说的，政府逃避养老责任。正相反，我们倡导倒按揭，是因为他的“公平”。

我们一直在思考一个问题，如果一个人身前一直向社会索取，向社会要求了一项又一项福利，拿取了无数的社会救济金。而这样的人，死后却可以留下几万数十万的财产，这公平吗，这公平不公平？

我们大声地说，“不公平”。




我们反对经济适用房，倡导廉租房，因为廉租比拥有产权更公平。我们反对政府进行无限制的养老补贴，而倡导使用自己的财产，倡导“倒按揭”

我们认为，一个人力所能及的时候，应该尽量用自己的资产。使用各种金融创新，而使得“房屋继承权”可以套现，而为老人身前，提供大量的定期收入。一个人身前问社会索取了大量补贴，死后却留下大额财产，这是不公平的。这样的福利机制是低效的。




任何时候，人都应该倡导自力更生。无论何时，索取补贴不劳而获，都是可耻的，寄生的，腐朽的。

不管值不值,倒按揭实行之后,就会有大量的房源涌向市场,造成供应的极大增加。

虚假价格的形势将遭到毁灭,"有价无市"的情况将不复存在。因为"阳光成交"将成为主流,还房地产市场一个真实的价格面目。


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楼主的答

作者：　回复日期：2006-4-6　18:39:58
问题是楼主公式的价格不合理。
我来计算一下这个“到按揭”计划
1。首先从保险公司开始，得到100万，每年付出8.57万.......
2。用20.67这个年数可以倒推出投资者的预期未来房产价值。......
3。假设未来年均房地产价值升值7%......
4。用42.6万算出老人的这16年预期养老时间内的年收益率......
总之，如果老人现有40万元以下的房产.......


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答：总算看到了一个稍有水平的回贴，但还是思维不深。

老人的房子，价值就是100万，不是40万。不然哪来“保险公司收入100万，每年支出8.57万”，那来的现金。老人房子就是100万，拍卖来的钱，Ｂ当场付帐，就是付给保险公司的保费。

对于Ａ、Ｂ、Ｃ的计算，waterflea只有Ｃ保险公司就计算得对的。



Ｃ保险公司：收入100万元，每年支付8.57万元。“按照现在的商业按揭利率6%，可以算出持平年数为20.67年”，中国目前的人均预期寿命，大约为79岁。所以保险公司勉强打平，还略有小赚，算是保险公司的利润。

Ｂ投资者：“支出100万元，每年收入5万元，廿年后收回房子自己出租”。可见，这是一笔长期的，稳定的，无风险的Fix Income，已经远远跑赢无风险国债收益，或者高风险企业债收益。对于稳健投资者来说，3.7%的预期收益率已经非常满意了。代入公式，20年后房产的余值只要超过80万就满意了，而不是125.7万。



至于waterflea的第三段，“假设未来年均房地产价值升值7%。。。。。。才会有投资者”，就完全看不懂了，不知道作者所制的是什么，是Ａ，Ｂ，还是Ｃ。对于投资者Ｂ来说，他的收益是每年5万的“租金”，而不是单纯地靠房产增值。


总之，还是回贴不看贴啊。