我就详细说说龙盛投资最大的那块地：上海华兴新城项目（预计总投资250亿）。

华兴新城位于上海静安区（上海核心地段）。占地面积59371平方米，未来规划地上建筑面积约38万平米，包括约25.3万平米商业办公，12.6万平米住宅。

此地是苏河湾的最后一块土地，建成后龙盛的全球总部就在此处了。

华兴新城住宅部分限高100米，商办部分限高320米，建成后，将成为新静安区的第一高楼，取代恒隆广场霸占15年的静安第一高楼宝座，总投资预计250亿。

具体计容面积是：124242平米住宅，84507平方米公寓，152018平米办公楼， 12669平方米商业。（计容面积就是指可售面积）

先算成本： 土地和拆迁成本150亿。 建安成本，住宅和公寓和商业部分大概是每平米5000，超高层办公楼成本要高，大概每平米10000。（这属于高端楼盘的建安成本标准了）

住宅+公寓+商业的建安成本为：221418平米X5000=约11亿。办公楼：152018X10000=约15亿。 销售成本算他几个亿吧，合计约30亿左右。 财务成本即贷款利息： 200亿X6%X8年，这个只能算个大概，大概是10亿。

如此一算，150亿+30亿+10亿=190亿，外加其他各种成本合计也就200亿，我不知道为何预计要投入250亿？ 是不是网上数据有误差？这个就不清楚了。但成本只会比预计的少，不会比预计的多。 综合下，取个中间值220亿。

售价：住宅（13万一平米左右）+公寓（8万一平米左右）+商业（20万一平米左右）。总收入：124242平米X13万=约160亿， 84507平米X8万=约67亿 ， 12669平米X20万=约25亿。 160亿+67亿+20亿=247亿。

这块收入已经完全可以覆盖成本。 而那栋超高层办公楼就是净利润了，价值200-250亿。

实际总投入220亿左右，10年时间收益220亿左右，这笔投资还可以，不但没有任何风险，收益率还过得去。

而如今的龙盛，风光无限好，从去年开始到未来若干年，都会数钱数到手抽筋。银行表示很安心，要多少贷款经管说。资金链这块已经完全无风险。也就是说，地产项目已经完全没有风险了。

因此，龙盛所有的地产项目未来的利润加起来250亿以上！妥妥的~

所以，之前的隐患全部没有了，剩下的就是数钱了~

好了， 各位，龙盛已经全部分析完毕，谢谢大家！ 请大家多多支持！

@股票人生1980 2019-04-27 21:36:37
核心关键之三，龙盛目前拥有7.5万吨的间苯二酚产能，比排名第二的浙江天嘉宜的1.7万吨产能。
浙江天嘉宜，呵呵~ 想必大家都知道了，爆了。 龙盛从此一跃成为染料中间体寡头！ 这个是世界级的， 除了龙盛，就是日本住友，全世界就这两家！ 这个寡头含金量比万华的MDI世界龙头之一的含金量还要高。毕竟龙头可以有四五家。
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再详细说明下，间苯二酚规模以上产能国内当前只有龙盛有。国际上就是日本住友有3万吨产能，连龙盛产能的一半都不到。 而间苯二胺全世界只有龙盛有规模化以上产能，是全世界哈！

国内另外一个几乎可以忽略不计的产能是四川红光的2千吨，可红光至今无法复产，而且就在长江边，还是上游，一个小国企，环保安全设施严重落后，未来基本就是彻底关闭的趋势。

我一直在想之前让分析师一脸懵逼的那个问题。龙盛为什么要如此大投入进入地产行业？按投入来算几乎都可以算半个地产公司了。

以龙盛之前的收购案例来看，龙盛的老板非常聪明且有前瞻性。那么当时龙盛的老板做出这么一个如此大胆且外人看来风险无比巨大的投资决策，绝对不是一时冲动。

那么阮老板的这个决策到底是理性还是非理性的？ 继续分析！

当你投资一家公司的时候，一定要尽量把所有的问题都想到。把其中的隐患列出来，再一个个分析，是否可以排除。 地产的投资风险这个隐患，已经分析过了，可以排除了。

但龙盛当初的投资目的还是有必要分析清楚。把其中的来龙去脉，因果关系比较彻底地弄清楚，才能对公司有一个更为确切和清晰了解。

不懂不投，这是价值投资最起码的一个原则。既然我选择价投龙神，那么我就一定要彻底地把龙神的方方面面都了解得一清二楚。

阮老板是在10年前就进入了地产行业，不过在进入后的几年都是小打小闹，弄了几个小项目，这个策略和逻辑没问题，地产行业当时处于黄金上升期，选择进入一个处于上升期的行业，很正常。而开始的时候用几个小项目积累经验，这种做法也是比较稳妥。

2013年之后吧，积累了多年经验以后，阮老板开始大举进军房地产，按正常逻辑，当时地产行业仍然欣欣向荣，大举投入的逻辑也没有任何问题。投个几十亿进去也是正常的。

问题的核心关键在于阮老板于2015年投入150亿巨资拿下上海核心静安区的那块地，加上后续投入一共需要投入2百多亿。

这放到全国来说都是个大手笔。

染料行业在2014年供给侧去低端中小产能改革之前，饱受价格战之苦，作为行业龙头老大的龙神的净利润一直都无法快速增长。虽然作为龙头一直都挣钱，但行业内部一直都在苦苦挣扎，连行业老二闰土的日子都极其难过。

阮老板是挣到钱了，但在当时那种行业趋势下，挣了钱也不敢去快速扩张产能，碰到行业周期下行，新增的产能就是个累赘。

我想，当时的阮老板内心一定非常矛盾，公司大量的现金流无法在主业扩张，那么扩大地产投资，行不行？放银行拿那点利息肯定不行。同时主业在当时情况下无法大有作为，那总得去向别的行业进军，继续干。

地产行业有了之前的几年经验，当时本身又还在上升期，的确可以加大投入了，大干一场了。

我想，综合以上几点原因，最终促使阮老板下定决心向地产业大幅扩张。

而在2015年大手笔拿下上海核心地块，是需要巨大的勇气和独到且超前的眼光的。众所周知，14年开始一线城市房价第二轮快速上涨开始了，而15年已经涨了一大波了。 在当时看来，15年一线的房价有点像个山顶。而15年静安的那块地价，也必然是当时的天价。

呵呵，可谁能想到，16年一线房价继续飙升，比15年又大涨近一倍。15年阮老大高价拿的地现在看来，简直就是抄底价。

阮老板的气魄和眼光，在下佩服，十分佩服！ 连续多次大手笔成功抄底，这个不是一般人能做到的。

因此，对于阮老板的投资眼光，经过分析，已经确认完毕。 是个牛人。

那么我们可以顺着这个逻辑继续思考，如今的阮老板大笔现金在手，未来钱途更是无量，日后再次出现抄底的大机遇，我们的阮老板岂能错过？

比如，假如几年内美再次出现经济危机？或者德国，日本？阮老板是不是就有机会把日本住友的产能收购掉？ 或者老美的杜邦，陶氏，德国的巴斯夫有什么优质资产低价清盘？ 哈哈，这个时候需要发挥想象空间。

而这，就是手握巨额现金流的龙神，未来可能的一次短期内就成为世界级巨头的机会！

关于龙神，该分析的都分析过了，你要是之后跟进，说明你已经认可了我的逻辑，以后短期的涨跌，别跟我叽叽歪歪，谁跟了却要叽歪的，别怪我不客气。

我不是来这里推销龙神的，龙神跟我没有任何利益关系。我只是理清楚龙盛之前为什么会低估，如今大涨之后的估值又是否合理，日后的潜力又如何。

清楚，明白？

还有，如果你表示疑惑，或者没看懂，你千万别跟。

不懂不投的道理，懂不懂？ 即使你看懂了，跟了，也请做好自己的仓位管理。

另外，再说一次，龙盛的一季报不会太好看，懂不懂？

我价投龙盛，是准备持有龙盛N年的，别天天跟我提龙盛的走势，OK? 我脾气再好也会烦的，何况我的脾气因人而异。物以类聚，人以群分，不是一类人，大家各走半边，谁也别惹谁。

还有一种极端情况，就是出现指数回踩年线（2850左右）的这种极端情况，机构真有可能给龙盛8倍PE的极端估值。 就是16块。

这也正常，机构本来就看不太懂龙盛的地产业务。 我个人因为在地产方面的能力圈优势，我可以看懂龙盛地产业务，不等于机构也能看懂，明白否？

因此，我个人已经做好了各种准备，哪怕是机构在指数大幅回调的情况下砸到极端估值16块，我也觉得正常，也可以接受，但我可以根据走势把成本T低，你是否具备这个能力？这个你要想清楚！

想好了再做决定，做了决定就别叽叽歪歪，做人要干脆点。

看到18年龙盛的最低点没有，8块左右，机构给龙盛18年测算的利润保底是33-35亿左右，合每股1块出头，8块左右正好是8倍左右PE。

当然，如今指数在年线上方许多，市场整体估值比去年年底提升很多，8倍PE的极端不太可能出现，但在年线左右给出9倍PE估值也很正常，就是18块左右。

五一长假期间，国内外许多重要经济数据出炉，这两个交易日期间，个股盘中逢冲高要适当减仓，提防期间经济数据利空的风险及美股触顶回落的风险。

赤峰黄金今日可以适当建仓或者加仓。

龙神这种T做得比较爽~

券商大跌，光大不跌反涨，这就是估值的力量~

今日杀得差不多了吧~ 题材股都死绝了~

龙神今日要逢高减仓。 看能不能上攻到21左右。 不管能不能到，都必须减。

龙神今日正常的走法是冲高后小幅回落，晚间一季报不及预期，明日再次小幅下杀洗盘。