温州人创造虚拟供给

近日，上海楼市传来了一条天大的好消息，江浙商人转战内地，逐渐将上海的房产出手，转为 购买内地一些未开发的，高风险高 收益的市场。(注：原文写于2003年底)

这句话蕴涵着的意思，市面上将再增加大量的供给，消费者将多更多更好，更便宜的房源可以 选择。打击房产商的气焰，让高价 开发商无计可逞。对于牛气冲天的上海楼市，温州人雪中 送炭，为上海人送来了冰沁饮料，着实是做了一件大好事。

可能有人会问，传统的普通市民，总以为是温州人炒高了上海楼价，温州人创造需拟需求，和 上海人抢房子，温州人是房价上涨 的罪魁祸首。什么时候温州人也成大好人了，温州人对上 海的总体影响到底是好是负？

这样的想法，只说对了一半。温州人不仅创造需拟需求，温州人也在创造着需拟供给。温州人 买下房子后，除了一部分自住，难 道就空关发霉。温州人最终还是要将房产在市场上面出手， 温州人创造了多少虚拟需求，就会再有多少虚拟供给。有公式为 证：

温州人虚拟需求-温州人虚拟供给=温州人手中房源=0

有一些学者只看见了温州人创造的需拟需求，没看见温州人抛出来的房源，没看见温州人的虚 拟供给。这是严重的不公，给温州 人扣上了含冤帽子。其实温州人的需求和供给永远是相等 的。温州人不会给上海楼市增加任何负担，不会和上海市民抢一套房 子。温州人不是楼价上 涨的罪魁祸首。

可能还会有人要问，你这公式只说对了一半，温州人是在1999，2000年买进的，当时的房价不过 4000，5000。而温州人是在2002，2003 年抛出的，现在的楼价已经达到了6000，7000。一进一出， 虽然套数没有改变，但温州人最终是从上海赚了钱的，是从 上海卷了钱走的。

这样的说法没错。大约有二三十亿是被温州人赚走的。可如果要跟你说，在这个过程中，温州 人所赚的仅不过是沧海一粟，而上 海人所赚的才是十倍，百倍的大头，你信不信。

万物生长，自有其规律。价格起伏，当然受资源限制。现在回过头来看看，二三年前上海的房 价真是便宜得可笑，简直象白捡了 一样。如果说二三年前莘庄买1500-2000的价格，梅陇甚至 只有1000-1200，实在太低，相信大多数人都没有什么意见。

当大多数上海人还在浑浑噩噩，不知所觉的时候。是温州人给我们上了生动的一课，所有不合 理的东西，都将被打倒。价格太高， 就应该降下来。价格太低，就应该抬上去。温州人高抛 低吸，在价格低的时候买进，价格高的时候抛出。用市场看不见的手， 帮我们调整了资源配 置。

正因为温州人的指示，给了我们明确的一个信号。房产市场不合理的疲软，人民有大量的需求 未获满足。是温州人第一个发现了 供求矛盾，然后指导了整个国民经济加以重新配置。中国 搞了几十年的计划经济，永远不知道哪里过剩，哪里短缺。而只有温 州人用他们市场商人的 眼光，指出了国民经济的不平衡，一举带领中国经济走出拐点，钢铁，水泥全面兴旺。一举 克服了好几 年的内需不振，甚至达到了供不应求的炙热程度。

任何一个产业部门，都不过是整体宏观经济中，再微小不过的一粒小水珠。当我们斤斤计较， 温州人从上海赚走了多少钱的时候， 我们没有看见整个的经济复苏，没看见上海因此焕发 出新一轮大增长，汽车，钢铁，能源，消费零售，全面兴旺。市民财富 高速增值，信心旺盛， 百业昌荣，当上海百亿千亿地增加产出，数以千计的高层住宅拔地而起，这是实实在在的 物质财富。是无 论如何不能抹去的。

行文至此，很多“空军司令”可能又会得意了。温州人高抛低吸，价格便宜时买进，价格高时 卖出。现在温州人纷纷出货了，是 不是意味着上海楼市已经到顶，多空逆转了呢。

也不能这么妄下结论。要看到江浙商人的本性。高风险，高收益。温州人离开上海，并不意味 着上海楼市看淡。而只可能是完成 了最初几年的爆炸发展期，开始进入了成熟稳定壮年阶段 了。上海的楼市可能不再能有每年15-20%的涨幅。而很有可能维持 在了4-5%的一个平稳发 展阶段。

这样的速度，对于温州人来说可能太安稳了，平淡如水，他们宁愿投资于内地一些中西部地区， 那里的房价很低。但相应的政策 也很不规范，开发商实力，质量风险，产权纠葛，都很难 得以保障。但温州人天生是一副冒险家的性格。象上海这样的成熟市 场，就只能留给了阳光 资金，追求低风险低收益的储蓄，养老，共同基金等来操作了。

目前的房产信托基金（REITS）讨论如火如荼，一旦实行，首选很可能又是北京，上海之类的成 熟大都市。按照证券行业开放式 基金的经验来看，其规模很有可能达到了150-200亿，甚至更 低风险，更多资金。对于阳光资金来说，15-20%的暴利并不 是他们所追求的。但成熟，稳 健，规范，一定是低风险资金的首要目标。象上海这样一个恐龙级壮年市场，也是该温州人 游资 退位，大机构大资金进场的了。

（Jan 1 2004， Churchill, Hudson Bay, Manitoba）



上海热线老贴，看看天涯反应如何

标题：应该按“判国罪”把尹中立抓起来

发言人：yevon_ou　提交时间：2004-11-07 13:11

美元兑世界主要货币已经贬值了45%，为什么要把中国的房产按60%价格卖给日本人，为什么要出卖祖国的利益，象尹中立这样的日本走狗，应该按照刑发“出卖祖国利益”，判国罪，枪毙。


http://ehome.online.sh.cn/article.php?thread_id=2349016&curpage=2
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房产,还是黄金 Time: 2004-04-26 19:45:52 IP: 218.80.93.*


房产,还是黄金

这二年买了房子的人，个个都笑得合不拢嘴。上房指数的上涨幅度高达38%，而如果有人告诉你，从2001至2003，上海的房价每年都是跌的，你相信么？

这是真的，请看下表：

2001年最低价 12/22/03现价 涨幅%
欧元：0.827 1.243 50.3%
澳元：0.485 0.763 57.3%
瑞朗：1.823 1.252 45.6%
美元指数：121.42 88.25 37.6%
英镑：1.374 1.760 28.1%
日元：134.72 107.32 25.5%
加元：1.613 1.330 21.2%
黄金：251.20 411.40 63.7%
石油：15.77 33.74 114%

可见，在七种世界主要货币中，兑美元平均都涨了30-45%左右。涨势最厉害的黄金，更是从2001年低谷的251美金/盎司，一直涨到了411美金。涨幅高达63.7%。买房子真的都不如买黄金。

如果一个欧洲人来到中国，综合了2001和2003年的上海房价，即使经过三年大涨，他还是会得出结论，房价真的在跌。楼价/欧元，一直都在下跌，而且跌了10%都不止。同样道理，在日本人，澳洲人，金属商人的眼里，上房指数也真是一点都没有涨过。

说单一货币，欧元或者日元，可能还难以令人信服。读者可以参考美元指数，这是根据美元加权贸易平均，综合一篮子货币，充分反映美元购买力的指数。从2001年最高的121，一路下滑，一直跌到2003年12月22日的88.25。跌幅高达38%，其幅度却和上房指数相差不多，反映美元在全世界范围内的购买力下滑。

美元怎么会贬值的呢，其实美国经济并不差，制造业指数达到了11个月新高，消费者信心指数，商业领先指数，各项都反映了美国经济远远好于欧洲日本。美元贬值的最主要原因，小布什在大印钞票。市面上的美金突然泛滥，各国纷纷指责布什政府，靠印钞票来支付伊拉克战争，财政赤字，环球数万亿的美元债务。

美元贬值，对人民币有什么影响呢。美元和人民币是固定汇率，美元在全球范围内贬值了38%，相当于人民币在全球范围内也贬值了38%，这对出口是一件很大的好事。可是和房产有什么关系呢，难道欧洲人看见上海房价/欧元，数额其实是在下跌，就会更多地来上海买房子，更多地购置别墅么。

真正的影响，反应在了人民币的货币供应量之上。目前各国政府，纷纷调低对美元的汇价，采用即时价的浮动汇率。欧洲国家的外汇储备也很少，不存在债权损失，小布什阴谋难以得逞。美国政府虽然多印了很多美金，但这些美金无法在国际市场上换到硬通货，仅仅是一些纸币，美国人也没有赚到便宜。

而在世界各经济大国中，却有中国是最后的免费午餐。中国坚持联系汇率，人民币不升值。于是美国人发现新大陆，美金蜂拥进入中国。仍能按照8.27极优惠汇率，换走人民币。中国几千万农民辛辛苦苦造出来的大米，衣物，美国人只要开动一下印刷机，轻易就全拿走了。顺手连带一个副效应，中国市场上的人民币供应量猛增，导致中国货币震荡。

在一年之中，中国外汇储备增加了800亿美金。其中外商直接投资450亿，央行收购350亿。外汇储备增加，固然是国民储蓄，是一件好事。但外汇储备也是一把双刃剑。外汇储备每增加1美金，国内人民币投放量就相应增加8.27元人民币。外汇储备增加800亿美金，则央行投放6500亿人民币。央行至商业银行，经过了贷款效应，又会被放大2.5-3.5倍。美国人涌进中国的外汇量，使得中国内地的人民币增加了15%，每一年！！

大量的新钞票进入市场，11.5万亿的人民币，来争夺原先10万亿人民币所对应的物资量。钞票是物资的代表，钞票增加，物价岂有不涨。

很多人都不明白，为什么明明同样一套房子，环境也没有什么大变化，昨天50万，今天60万，明天就70万。这不是泡沫是什么？其实房价=房子/人民币。房子虽然没有什么变化，人民币指数可是跌了38%。

可能还会有人辩解说，今年中国的货币供应量增加了21%，GDP增长9%，二者相差十四个百分点。可也没见物价上涨，通货膨胀指数就只有1%都不到。前年还是通缩呢。

说这话的人，未免有一点“君子远庖厨”了。一方面，中国的CPI（消费者物价指数）统计口径，是向来给西方各国垢骂。不规范，不科学的。尤其是其指数权重的分配。还停留在1978年计划经济末期，轻工业品小农经济的水平。粮食食品占了40%，牙刷毛巾等日用消费品，又占据了20%。

而在西方国家，这完全是倒过来的80/20结构。房产，汽油，医疗，教育，通信，占据了80%的权重。中国的消费物价统计水平，只涵盖了居民消费的很小一个部分。根本不能反应现代市民的生活。上海的GDP已经高达5000美金。难道还有人关心日常牙膏，火柴，一二分钱的涨跌，来判断消费消费水平么。而把房产，医疗，教育，养车费，等种种开销都计进去，中国的物价涨幅，还仅仅是1%一个百分点么？

第二个原因，从货币的过量供应，到最终的物价上涨，可能有一个滞后阶段，甚至一夜之间突涨。前次央行调整存款准备金，就是一种人为手段，来延缓经济周期变化的时度。但这些手段终究只是技术性的，治标不治本。存款准备金每上调一个百分点，只能相应抵消半年的美金流入量。只要中美经济的基本面差异存在，布什继续印钞票，人民币固定汇率，光靠央行的调控手段，是挡不住美金潮的。

说回对上海楼市的分析判断，我们的看法是输时间不输金钱。只要是做长线，输得起也捂得起，大可以大着胆子尽量买入。通货膨胀才刚刚开始，小牛初生呢。中国目前的货币供应量M2/GDP，已经达到190%左右，而世界平均水平不过70%。滔滔洪水便如悬在头顶，终有一天要掉下来的。

当然除了房产，我们还有更好的选择。很多的有钱人，买房子并不是为了投资，而仅仅是为了保值。保证自己终身劳动积蓄的财富，不受货币泛滥的侵害，不受纸币狂潮的痛苦。只不过中国金融投资手段匮乏，又不能换欧元，有50万身家的人，可能会去买第一套房子。而有200万，300万身家的，就必须要买第二套，第三套房子。而今有了个人黄金市场，房产市场可以少歇，不如多买几两黄金。流动性更好，永恒投资。房产还是黄金，看你的选择了。


(Dec 15, 2003. Carola‘s Hostel, StJohn‘s NFL, midnight)