呵呵 这个帖子有点歪楼了 明天写一点实质性的东西 我前面总是说一线和部分二线房地产市场的主要矛盾是供给不足的矛盾 但没有给出实质性的证据 明天我系统的论证一个问题

当前中国房地产市场存在数量泡沫吗？

@酒再来两杯 593楼 2014-01-13 10:00:00
LZ的预测模型有没有实战成绩？
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统计学方法在经济领域的应用有很成功的例子 精算师寿险方向最重要的工作就是理解和运用人寿经验生命表 并以此为基础进行产品设计 这个方向最核心的两门课程就是寿险精算模型和寿险精算建模 通过大样本抽样统计分析 运用概率分布 参数估计 假设检验等手段 编制出生命表 以此设计出的产品运行都没问题 经受住了考验

在投资领域的应用也非常广泛 尤其是美国这样金融工具繁多的市场 金融工程手段应用非常广 套利模型可以通过同时买入和卖出不同的金融资产进行套利交易 华尔街有专门这样的职位 但中国目前还不行 金融工具品种少 有资产管理机构也设计出了一些基于A股的数学套利模型 但实践效果有限

@布丁有点甜 597楼 2014-01-13 12:55:00
@就爱小二丫 2014-01-13 11:38
请教一个问题 我前面也论述过 有一种不确定问题是没有办法用数学方法分析的 因为它无法转化成相关性问题进行研究 就是纯粹的随机问题 最典型的就是彩票中奖的问题 如果真的存在人格化的上帝 这些...
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记得物理学里面有一段，说爱因斯坦提出平衡宇宙论，还引进了一个平衡常数(好像是k)，当这个平衡方程跃然纸上时，他很高兴的说，上帝果然是存在的，世界是如此完美！可是，量子力学出现了，他直呼：不可能！上帝是不会掷骰子的！结果事实就是，爱因斯坦错了。薛定谔的猫，其实和庄子的子非鱼一个道理。彩票是随机的这个美国人已经算过了，不过赌博不是。个人认为，概率论存在的意义就是指导风险可控。

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呵呵 量子力学的发展居然就是建立在概率论的基础上的 概率波 概率密度等等 但现在还不能说是爱因斯坦错了吧

@布丁有点甜 602楼 2014-01-13 16:00:00
@superyl2007 2014-01-13 13:57
@布丁有点甜 597楼 2014-01-13 12:55:00
@就爱小二丫 2014-01-13 11:38
请教一个问题 我前面也论述过 有一种不确定问题是没有...
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楼主还对这个有研究啊！爱因斯坦的错误在于他引进了常数，这个后面他自己也承认了(好像跟居里夫人在信件中提过，红移就让他懊恼不已)。晚年他也极力反对量子理论，只可惜无论他自己理论计算还是实际观察，都验证了量子力学是对的。就好像当年他出名的时候，英国皇家学会想极力证明牛顿是对的，花了大力气，结果反而成就了爱因斯坦.....扯远了哈哈..

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呵呵 这位朋友 你可以开个帖子咱们专门讨论一下这个问题哈 我本科就是理科的 大学物理整整学了一年 但是量子力学没怎么搞明白 波粒二象性确实让我很抓狂 尤其是看到了概率波这里 一切微观粒子都具有波粒二象性 如果是这样的话原来那些经典的原子模型都是不正确的 量子力学让我更加的坚信 世界是不可知的

@小白兔1975ABC 606楼 2014-01-13 16:56:00
楼主，我不相信你说的是边想边写的，因为前些段落太完美，完美得连一个错别字都没有。即便是先用文档写好再发上去，也不是朝夕能完成，通篇堪比字斟句酌的高级学术论文。以楼主那么容易动怒的特质，我不认为这篇是楼主本人完成的，或者不是楼主一个人完成的。基于此，倒很想知道楼主发这篇宏文的动机了。
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这位哥们 我不清楚你为什么对我有这么大的意见啊？我这个帖子是思想交流贴 不讨论道德 但是对你的质疑我还是要回答一下

这个帖子确实是我临时想写的 你可以看到我通篇没有标点 因为手机打标点符号不方便 但想法和内容已经存在好久了 所以写下来很快 说句不夸张的话吧 我当初硕士论文答辩的时候 所有的评审教授都说论文不错 居然都提不出大的质疑 如果字数在扩充一些可以当博士论文了 而这种情况以前是很少发生的 而我参加工作后也经常写书面材料 自认为几年下来文字组织能力还是凑合的

写这个帖子就是单纯的把一些学习工作中的想法记录下来 另外可能由于年纪不是很大的原因吧 还是比较争强好胜的 所以对一些很难听的质疑感觉不爽 但也仅此而已

停止文人相轻 OK?

@小白兔1975ABC 606楼 2014-01-13 17:03:00
为楼价上涨找一万个理由，都能找得到。为楼市下跌找一万个理由，也能找得到。但楼主尚未真正进入分析，武断抛出一二线必涨论，我看同样有先射剪再画靶的嫌疑吧？至于给出什么建设用地供给柱状图，你不觉得有点偷换概念之嫌吗？建设用地和生活用地、住宅用地是同一个概念吗？早几天也看到一位天涯名人，写什么“国土部要减少特大城市建设用地指标”，为什么要忽略“增加生活用地供给指标”这个前置条件呢？想说什么，说大摇大摆明说，如董藩教授那样贻笑大方其实也没什么大不了，大家都知道他只是搏大众一乐罢了。
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另外你提的那个柱状图 它背后的数据是
一线城市规划土地建设面积（特指住宅用地）
商品房建设用地主要划分为商品住宅用地和商业建设用地两部分 近些年商品住宅建设量占总商品房建设量的比重都维持在90%以上

楼上仁兄大才 耗费如此多之笔墨揭露在下 实令在下受宠若惊 小弟在此谢过
仁兄虽否认自己乃一介文人 但在下却难苟同 阁下行文字里行间酸腐之气已跃然纸上 古人云 剑术之第一层级曰 手中有剑 心中无剑 第二层级曰 手中有剑 心中有剑 第三层级乃曰 手中无剑 心中有剑 此乃至高境界也 在下以为 仁兄已将中国传统文人之精髓化于心中 口上虽不承认 却已达最高境界 在下佩服
至于仁兄对小弟溢美之词 在下惶恐难当 古人有曰 闻道有先后 术业有专攻 此乃在下谋生之工具 雕虫小技耳 不足挂齿 与阁下大才相比 唯有自惭形秽矣

自认为本人是现代知识分子（姑且算吧） 还是用白话文叙述方便一些 我这个帖子绝对没有鼓吹高房价的意思 我对房价的看法有三 已经在正文中论述
第一 看空相当部分三四线房价 因为供给不足这个主要矛盾不明显甚至不存在
第二 我不会预测太久之后的房价 因为不确定性因素太多 我只看多2014年一线和部分二线房价 分析已经写出来了 并且受到了业内人士的点拨
第三 我没有长期看涨一线房价 而只是认为长期内这些城市高房价问题不可解 因为供给不足的矛盾没有明显缓解的好办法 当然这里的高是和平均收入比

至于台湾的例子 我都懒得说 台湾人口和上海差不多 但台湾面积是上海的数十倍 其主要城市台北房价仍高于上海 另外北上广对大陆强大的聚集效应 是台湾那些城市比不了的

还有一些质疑 我就更没有必要澄清了 你没见过或者不知道的东西觉得神秘 但他们却是客观存在的 我只能说 佛渡有缘人 但还要声明 既然是预测 就有准确率 所以我对选择的结果不负责任 不要太注重结论 而是要看我的论证过程有无道理

最后至于什么骂高房价诅咒高房价如果有效的话就继续吧 房子便宜一点对大部分人都好 毕竟利益相关者是少数 但是天道不可逆 更别说是单纯的嘴上过瘾了 这真是 秀才造反 百年不成

@房奴二十年 619楼 2014-01-13 20:34:00
@superyl2007 618楼 2014-01-13 20:20:22
楼上仁兄大才 耗费如此多之笔墨揭露在下 实令在下受宠若惊 小弟在此谢过

至于仁兄对小弟溢美之词 在下惶恐难当 古人有曰 ......
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呵呵 被70后灭了吧？
此次帖子意义如下：
一是总结下自己近年的学习和工作成果 滤清方法论 二是在思想和行动上接受审判 去除所谓的自尊和毛躁 如果过不了这关 你只是技术序列的尖子 是个人而不是人才 记住 人和人才之间是断崖式的 没有交集
继续吧 也别太拘泥于房事的判断 其他经济类见解 方便的话讲出自己的见解也是好的 楼上的挺中肯 无可非议 每个人的人生阅历毕竟不同 得出的认知自然不同

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呵呵 姜还是老的辣嘛 但那位仁兄的酸腐之气实在要不得 我估计天涯上有很多胡编乱造故弄玄虚的神棍 都预测房价崩盘 所以这样的帖子很受欢迎 估计那位仁兄也是抱着这样的心态进来的 结果一看我是看涨的 就勃然大怒了

@房奴二十年 622楼 2014-01-13 20:54:00
@房奴二十年 619楼 2014-01-13 20:34:00
@superyl2007 618楼 2014-01-13 20:20:22
楼上仁兄大才 耗费如此多之笔墨揭露在下 实令在下受宠若惊 小弟在此谢过
至于仁兄对小弟溢美之词 在下惶恐难当 古人有曰 ......
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@superyl2007 621楼 2014-01-13 20:45:24
呵呵 被70后灭了吧？
此次帖子意义如下：

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小瞧人家 他是个有思想的人 且并不偏激 言论中有关爱之意 呵呵 我只想做个自私自利的好人 所谓的理性经济人的翻版吧 就此点来说 跟人家的思想差距很大

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那位仁兄为何要表现出关爱之意呢 非亲非故的 都已经变成和我说笑逗我玩了 真是给个杆子就往上爬啊
人家的思想是胸怀天下 有良心的中国人兼有责任的传统文人 至于会不会好心办坏事就不好说了 我也和你一样 努力争取做一个理性经济人吧

@小白兔1975ABC 624楼 2014-01-13 20:58:00
我不会勃然大怒哦，亲。我是冲着楼主的小众经济学方法论来的，前面看得很爽很投入，准备不吃饭一口气看下去。之前我已大略浏览过，知道是说一二线必涨论的。我说我不是受益者，但房价涨跌对我而言，经济上不会有太痛的感觉，甚至小痛都没有，因为我持有（或未持有房产）是自认为合理的。有生之年，也不会有到北上广深发展的能力或机遇，内心中常为这四地草根鸣不平，但不太有说出来的机会。引起我勃然小怒的，是楼主那么沉不住气，跟贴者一句不雅的话，居然能让他把自己的全部思路和文章给全毁了，搞得我饭没吃着还憋一肚子气。抱歉啊！
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这个不必吧 毕竟你不能拿处事方式来衡量其他的 就算我对那些问候我家人的哥们表现的激进了一点 但也是人之常情

@房奴二十年 627楼 2014-01-13 21:16:00
@房奴二十年 622楼 2014-01-13 20:54:00
@房奴二十年 619楼 2014-01-13 20:34:00
@superyl2007 618楼 2014-01-13 20:20:22

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@superyl2007 621楼 2014-01-13 20:45:24

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@superyl2007 625楼 2014-01-13 21:03:38
小瞧人家 他是个有思想的人 且并不偏激 言论中有关爱之意 呵呵 我只想做个自私自利的好人 所谓的理性经济人的翻版吧 就此点来说 跟人家的思想差距很大
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其实早就想跟你说
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这个说法我虚心接受 也确实遇到了瓶颈 想突破需要机遇了 现在具体工作也确实没什么挑战了 空闲时间还是比较多的 看机遇吧
如果实在没机遇 就这样吧 小康日子过过 乐在其中 旅旅游 看看书 打打球 也不错

@小白兔1975ABC 628楼 2014-01-13 21:18:00
最后我还是提醒一下楼主，如果数据、假定、常识（如中国人的消费偏好，建议多看看中国和西方的非经济类史学）、动机等等要素中有一个错误，那么再长再专业的分析都没用。当然了，这是你一开篇就提倡的，但我再细读你的文字，起码能找到不少错误。天涯上有逻辑能力的高人很多的，别见到几个拍下马屁的就慌张地乱用资料并武断地给结论了。
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说的有道理的 我都接受 但酸味就不必了

接下来 我要系统的论述两个非常热点的问题 甚至可以说是当前国内房地产市场的核心问题 这两个问题是

当前中国房地产市场究竟有没有数量泡沫？
当前中国房地产价格相对于购买力而言是不是太高了？

今天系统的把对第一个问题的看法写出来 我的每一步论述不是信口开河的胡说 因为都有数据支撑 希望有耐心的朋友能够看下去 另外 在论证的时候我仅仅讨论商品住宅数量有没有泡沫 而暂时不考虑民众购买力的问题 这个问题我留着下一个价格泡沫的问题解决

先把结论亮出来吧
目前中国商品房有没有数量泡沫？我们是不是建了太多的房子需要很多年才能消化掉？牛刀之流说的6800万套空置房究竟有没有根据？
我的回答是 目前很难说商品住宅有数量泡沫 大城市还是短缺的 至于6800万套空置房就是无中生有的扯淡数据

要论述这个问题 必须仅仅的抓住主要矛盾：商品住宅的供给与需求

第一步 每年究竟有多少农村人口进城啊？这些进城人口总是要住的 先不管他们有没有钱买城市的房子 但他们都是商品房的潜在需求 潜在需求里面就会包含现在和未来的有效需求 那个楼主说每年有1400万人进城 这个数据不对 实际要比这个大不少 应该是2000万人以上 而且经过这么多年的城市化 2011年发生了一个质的变化 就是咱们国家那一年的城市人口数量超过农村人口了 这在中国几千年的文明史中是第一次 上图


下面 我来计算每年新增的城市人口数量 计算方式
本年的新进城人数=本年度城市人口数量-上一年度城市人口数量
上图


大家可以看到 自1996年之后 每年的新增城市人口数量基本维持在2000万以上 最高的是2010年 2466万人

第二步 每年2000万人左右进城的状态会持续多久？我的回答的是15至20年 原因？且听我慢慢道来

随着经济发展一定会伴随着城市化 这条发展路径已经被全球几十个发达国家印证了 咱们中国也不可能例外 城市化的表现就是资本 人力 科技等生产要素持续不断的向城市聚集 直到完成城市化 目前全球所有的发达国家城市化率都在80%以上（但也有发展中国家达到这个水平的 可见不能从城市化水平推出是否为发达国家 但反向是可以推出的）

全球大部分发达国家的城市化进程都出现了一个明显的现象 就是从某个阶段到70%的城市化比率 会出现快速城市化现象 此后就会变得很慢 70%可以作为一个分水岭 认为达到这个水平就算是基本完成城市化了 上图


可以看到
美日的情况均符合70%这个分水岭 他们分别完成于50年代和70年代
中国城市化率曲线的拐点出现在1996年 那一年进城人数明显增多了 一直持续到现在
2012年中国的城市化率为51% 距离70%分水岭还有20个百分点 按照目前每年城市化率新增一个百分点计算 中国的快速城市化还有大约15至20年 每年新进城2000万人是大概率事件
发达国家的农业人口一般都占总人口的5%以内 如果按照每年2000万进城人数 15年总进城人口为3亿 那么15年后中国的农村还在3亿左右 占总人口的比重为23% 仍然低于5%这个比重

第三步 我们要用引入一个很重要的变化指标：城镇人均居住面积 随着经济的发展和人民生活水平的提高 这个量应该是逐年上升的 数据也确实印证了这一点 上图


可以看到 2012年我国城镇人均居住面积是33平米 当然了这个指标不可能无限制的增长 所以我在后面判断未来趋势的时候假设这个值到了人均35平米就不增长了

还有一个现象能从人均居住面积这个角度进行说明
聚集效应很强的城市 人均居住面积是很小的 最典型的例子就是东京和香港 国内就是北上广 这恰恰说明了这些地方土地和住宅的供给不足
聚集效应一般的中小城市 居民往往可以付出较低的代价就得到很大的住房 这表明当地的住宅供给是比较充分的
所以这就给投资房产的朋友提了一个醒 人均住房面积较小的城市的房产可能更具有投资价值 因为大家都愿意住大房子 没谁愿意蜗居 住的房子小就是因为它稀缺

第四步 计量商品房的供给与需求

先是需求 分为两部分 第一部分是新增需求 第二部分是改善需求 这里的新增需求特指每年新进城人口的潜在需求 而改善需求是已经在城市里人口的居住面积增量（我再说一遍 这里暂时不考虑购买力而仅考虑数量 购买力问题我会在下个问题中详细论述） 计算方式
新增需求=本年新增城市人口*本年人均居住面积
改善需求=上一年城市人口存量*本年人均居住面积增量
直接上图



下面引入商品住宅的供给量指标（注意是商品住宅 不包括小产权房 保障房等非商品性住宅 上面计算的人均居住面积基于住宅总量 而非商品住宅量） 在这里我把每年商品住宅的销售量等同于每年的供给量 觉得还是比较合理的 数据也很好获得 计算方式
新增供给=本年商品住宅销售量
上图

第五步 对供给和需求进行量化分析 我把上面计算出来的供给需求画到一张图上 大家可以更加清晰的看到两者关系 上图

我们可以通过上图看到以下几个结论

第一 从1991年至2012年 大部分年份城镇新增的住宅总需求量明显高于商品房的供给量 说明光靠商品住宅是无法整个住房市场的 这个时候政府必须提供保障房 廉租房等公共产品 另外不合法的小产权房也大行其道
第二 2003年之前 处于我国房改的初期 每年商品住宅供给量占全部住房新增需求量的比重都维持在30%以内 符合我们的感官认识
第三 2004年之后 商品住宅价格才开始飙升 供给量也开始大幅增长了 供给需求比率快速升高 房地产行业实现了迅猛发展
第四 2012年出现了第一次特例：当年商品住宅供给量大于城镇住宅新增需求量了 这是否说明我国的商品房市场出现数量泡沫了呢 确实是出现了这个倾向 商品住宅建设有过快的嫌疑 但我对是否有泡沫的回答是 很难说泡沫巨大 局部可能有 但总体没有 商品住宅供给还是短缺的

待续

继续
2012年商品住宅供给量大于城镇住宅新增需求量 这是否说明我国的商品房市场出现数量泡沫了呢 我的回答是否 至少从全局来看仍不能这么说 因为相对于往年的住宅新增需求量来讲 商品房供给都是短缺的 所以要从住宅存量的角度分析 而不是看每年的流量

如何计算1991年以来的商品房供给存量 就是逐年往上加 比如要计算2012年的累计商品房供给存量 就从1991年一直加到2012年 得到2012年的累计供给量为78.25亿平米
计算1991年以来城镇住宅需求存量的方法类似 要计算1991年至2012年的累计住房需求量就是从1991年的量一直加到2012年 得到的住宅累计需求量为192.9亿平米
我们把以上两个量相除 得到一个指标 可以称之为 住宅商品化率 计算方法
住宅商品化率=累计商品房供给量/累计城镇住宅需求量
上图

从这张图中可以看到
第一 自1992年以来 我国住宅商品化率逐步提高 2005年突破20% 开始了快速增长
第二 2012年住宅商品化率达到了40.6% 较2005年几乎增长了一倍

再计算一个数据 就是截止2012年底 我国城镇住宅总需求量为234.26亿平米 这个数和累计商品房供给量的比值为33.4% 说明到2012年底 城镇居民的住房需求总量中有33.4%的比重是商品住宅满足的 剩下的近七成为非商品性住宅满足

分析到这里就算结束了 得到了两个衡量我国商品住宅目前有无数量泡沫的关键指标 1991年以来的住宅商品化率是40.6% 总住宅需求量的商品化率为33.4% 从这两个指标来看 大家认为中国目前整体上有商品住宅的数量泡沫吗？ 可能部分地区有（聚集效应弱的中小城市） 但总体上基本没有 要知道发达国家的住宅商品化率都在80%以上（我没考证过） 剩下的是政府提供的公共住宅

还有一个问题要补充一下 就是牛刀之流编造的6800万套空置房是不是真的 反正现在还有超级多的人对这个数据深信不疑

我们按照一套房100平米计算吧 6800万套房就是68亿平米 这是一个什么概念呢？1991年至2012年商品住宅累计销售量为78.25亿平米 按照6800万套空置来计算的话 空置率就是86.9% 对这个比率我不想评价了
另外6800万套这个数据应该是2009年的时候就出来了 可问题是1991年至2009年商品住宅累计销售量为49.4亿平米 尚未达到68亿平米 我就不是很清楚这个空置究竟是空置哪里的房？未来的？有可能 外星球的？也有可能