关于任大炮的问题 我原来也非常反感 要是在WG估计这种人不知要被拉出去批斗多少回了 最终暴尸街头都有可能 但我越分析这个市场就越发现他的话有道理 没办法 事实有的时候就是那么残酷 投资界有一句名言:市场总是对的 犯错的一定是投资人

话说回来 市场确实需要道德 咱们也一直在说 效率优先 兼顾公平 但市场的道德主要依靠市场的监管者实行 依靠市场本身难度很大

我认为大部分多军尤其是喜欢嘲笑空军的多军也不要太得意了 你们只是中国快速城市化和经济发展成果的搭便车者 个人财富的快速增长和你们自己的关系不大 甚至可以说很多比你们年轻的朋友对你们进行了财富补贴 这就好比是一个好吃懒做的赌徒突然发现了自家院子里居然埋着大量的金银财宝一样

但是一些傻空同样不值得同情 尤其是看到多军就诅咒的那些人 就像最近那个自己胡编乱造数学公式预测那天房价崩盘的人一样 市场运行是客观规律 它不用人们告诉它该怎么做 任何企图违背基本规律的政策都不是好政策
本人理解空军的心理 但人生就是要对自己的选择负责 选择错了就是错了没什么不好意思承认的 关键是如何把错误造成的损失降到最低 经济学就是教人如何选择的学问 欢迎大家继续关注

这个帖子似乎没有人关注啦 但还有最后一个问题没有分析完 也是难度最大的一个问题
我国商品房相对于购买力而言有价格泡沫吗？

对这个问题 我没有把握回答清楚 因为要回答这个问题必须要弄清楚我国的居民实际收入结构 这个难度就太大了 似乎国内目前还没有让各方都信服的研究结果 统计局每年公布一个城镇居民人均收入数据 但这个人均收入水平很难解释为什么2012年下半年以来一线及部分二线那么高的房价仍然卖的那么快 而且还是在限购的前提下 这足以说明公布的人均收入水平数据可信度不高 或者国内收入的差距巨大 有钱的超级有钱 但有钱人的比重又有多高呢？这个又不好估计了 因为除了公务人员之外 不可能要求其他人公布个人财产

因此 对于商品房价格泡沫的问题 我不敢直接给出结论 只能一步一步的分析 分析到哪一步算哪一步 而且还可能分析不完 因为没有可以获得的研究样本

对于中国居民收入结构这个不确定性很大的问题 我的解决思路仍然是概率统计学方法 而且不能用频率学派的那一套 因为它必须建立在可信的大样本观察基础上 现在没这个条件 所以在这里我使用概率论的第二大学派 贝叶斯学派的方法 也叫做先验学派方法论来分析这个问题 贝叶斯学派的基本原理是 根据经验直接给某个不确定性事件一个先验的概率分布 而后根据抽样观察结果不断的对先验分布进行修正 使之不断的趋于正确

还是有朋友认真在看这个帖子哈 今天我写一点北上广房地产的情况 确实比较特殊

说个题外话 今早看到一条新闻 说将来高考改革将只考语文 数学 外语三科 其他不考了 甚至前段时间还在讨论英语和数学要退出高考 我觉得这些教育者是不是真的要毁掉中国啊 为何要这样胡搞 要知道一个国家最根本的竞争力就是就是人才 德国日本二战后能从废墟中迅速崛起就是因为一大帮知识人才还在

中国这些年出了多少气功大师和各色神医哈 相信的人深信不疑 近年又出现了鄙视知识 鄙视高学历的风气 这个帖子进来直接鄙视的人有多 如果教育再这么胡改 不能有效的培养人才 中国永远没有希望

像数学 物理 化学这样现代人类文明基石的基础学科如果不学 那我们的教育究竟为了什么？尤其是选拔性质的考试 不考数理化几乎就无法有效筛选出人才了 这样几乎就是凭关系了 再看看我们的历史教育 那就是在教政治 而且比政治课更加有效 中国近现代史的客观率连百分之十都没有 这会给中国人建立一个怎么样的世界观和历史观？出去和洋人交流就会不断的闹笑话 现在真的该把马教那一套阶级斗争历史观的玩意彻底扫进垃圾堆了

下面我把一线城市中的上海商品房市场近两年的供需情况用图表分析一下 这个内容我前段时间在论坛上发过 但这次再细化一下 相信大家看完之后一定会明白为什么我一直在强调一线城市商品房供给不足的矛盾非常突出 另外北京的供需矛盾比上海的还要严重 广州深圳的稍微好一些

首先看供给 因为房产商以销售期房为主 销售现房为辅 主要因为开发商现金流太紧和偿债压力太大 所以如果仅考察商品住宅当期的竣工量肯定是不够的 为了衡量期房的供给 我这里引入新开工商品住宅的量来代替 当然这个设定不是十分精确 但已经非常接近现实了 所以我在这里设定
当期商品住宅供给=商品住宅竣工面积+商品住宅新开工面积
上图


从这张图表可以看到：
第一 2012年全年商品住宅新开工面积为1563万平米 同比降幅居然达到了惊人的36.8% 这直接造成了2013年商品住宅供给的大幅下降 个人认为这就是造成2013年上海房价暴涨的最大原因 虽然当年商品住宅竣工面积同比涨了3.8% 但远不能弥补新开工量的大幅回落
第二 再来看2013年1-10月份的情况 新开工面积较去年同期下降13.5% 降幅远低于2012年全年 竣工面积同比下降7.2%
个人认为2014年上海商品住宅市场供给下降的幅度没有2013年那么大 但依然是下降的 且降幅不低

再来看需求 商品房销售分为现房和期房 所以这里设定
当期商品住宅需求=现房销售面积+期房销售面积
上图


可以得到以下结论：
第一 2010年全年上海商品住宅的需求量是近5年来的最低值 现房销售面积和期房销售面积的同比分别是-29.8%和-46.1% 从2011年开始至2013年前10个月 商品住宅需求就开始进入上升通道了
第二 2013年1-10月 上海的现房销售量和期房销售量分别是575万平米和1062万平米 已经超过了2012年全年 同比涨幅分别是37.2%和33.8% 这两个数字很出乎我的预料 没想到购买力居然这么强 看来限购的作用不大
第三 我们把供给和需求两张图结合起来看 能看出什么呢？个人认为 1）2014年供给下滑而需求增长的趋势已经比较明显了 且幅度都不小 2）按照这两个趋势 几乎可以肯定的是 上海商品住宅的库存量正在急速下降

最后我在强调一次：我给出的数据直接从专业数据库中提取 没有一一核实 我在这里也没有鼓吹什么一线城市房价暴涨论 仅仅是把客观的数据展示给大家 我个人的看法是看多2014年北上广深等一线和南京杭州等重点二线的房价 但我不会预测更远的未来了 因为时间越久不确定性因素就越多 但我认为长期内这类城市的高房价问题不可解 因为供给不足的矛盾没办法缓解

要分析购买力一定要分析收入结构 这个问题在很大程度上需要先对一些无法获得准确数据的指标进行估计 然后再根据抽样调查对先验估计进行修正 但这里第二步的抽样调查是没法进行的 这个问题只能进行到第一步 比如说我假设几个条件
第一 上海长住人口2500万人 一个家庭平均3人 也就是长住800万个家庭 需求以800万个单位进行计量
第二 假定家庭平均年收入包括公积金为15万至20万 取中位数17.5万 这个假定估计有非常多的朋友不同意
第三 假定上海的收入结构符合正态分布 就是收入分布结构是中间高两头逐步降低 但我还要再对收入差距进行估算 这个就更难了 当然还有其他统计分布可以用

按照这样只能得到一个先验分布 无法进行参数估计和假设检验 计量结果可能大幅度失真了 因为无法求证的指标太多啦 另外上面有个朋友提到了存量房 尤其是有的人手头上很多房子 也就是说每个家庭已有住房数量分布也是不确定的 符合什么分布就更需要估计了 而且目前还没法进行任何验证
综上所述 目前条件下 房产购买力情况很难进行精确的计量 如果有办法计量的话应该把它做成一个书面报告看有没有客户愿意买（因为要展开有成本的抽样统计 而且还不保证准确） 所以购买力这个问题我还是做定性分析吧

下面我多写一些接地气的内容 大家日常生活中遇到什么经济金融方面的问题也可以在这里留言 我的建议仅供参考哈

@bianzhilin 662楼 2014-01-17 06:34:00
楼主怎么看东北沈阳的楼市？

2013销量过3000万平，在建1.5亿平

90后人口只有80后的一半，约70万左右。

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我个人认为 不能用单纯的静态人口来考虑问题 而要用动态的聚集效应来看问题 现在都在说人口红利要消失了 那么一线和部分二线的房子会出现需求不足吗？我认为还是不会的 因为它们对人口 资本等生产要素的聚集效应很强 而且未来的聚集范围可能是全球 除非中国经济严重衰退 另外对于房产需求不足的城市 我认为主要原因也不是人口红利消失 而是聚集效应不足 没有新兴产业 没有好的就业机会 没有好的投资前景等等

沈阳这个老工业基地 传统产业比重大 估计在省内都没什么聚集效应了 可能还赶不上大连吧 静态人口下降是表象 深层次的原因是城市没有聚集效应了 看政府怎么规划吧

@无尽的华尔兹y 665楼 2014-01-17 09:11:00
在对上海的分析中，供给量和销量的分析是不足的。计量的口径是大的问题。
第一是缺少对存量房的考虑。
第二是人口购买的者是否可以分离。原因是本地购买和外来购买的差别。虽然上海封死了户口限制。但是依然有办法购买。
而从老狼的外来人口决定房价的涨幅，本地人口决定跌幅的论调来看。我认可次观点。
第三是否可以找到上海主要城区的拆迁面积和人口,我不能肯定这里会消耗多少的需求。因为可能大量的需求被计入动迁房（保障住房）

暂时想到这些。
但就我切身体会而言，每天都路过房产公司。
上海的房价也已经出现两极分化。

而就算上述一切都总体看好情况下依然不能否定房价出现恐慌性抛售的可能，小概率事件。（有不少因素可能导致恐慌性抛售）但我相信政府救市场的决心依旧。害我09年没有买房。从此不信政府会彻底打压房产。

购买力可能是楼主下个议题吧。期待。

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这个朋友的说法很有道理
第一 上海的情况现在是二手房交易占大头了 12月份好像是二手房交易占七成以上 其实它已经开始向发达国家靠近了 发达国家是95%以上 彻底完成了城市化 但这也不能说上海房价到头了 因为整个中国大陆离完成城市化还早 上海的聚集效应非常强 限购就是要把一部分由于聚集效应产生的有效需求压下去

第二 个人感觉限购执行的还是比较严格的 现在对本地人的限制也很严格了 外地人就更加 外来人口决定房价涨幅是正确的 其实这个观点也是我说的聚集效应观点 聚集效应不仅聚集了人 更重要的是资本和科技等生产要素

第三 现在拆迁成本过高 而2012年房地产行业的资产收益率仅有15%左右 和其他行业比高不了多少 所以主城区拆迁的难度很大 现在大部分新房都集中在外环以外吧 并且拆迁户就消耗了不少新房

另外 我也觉得上海的收入结构分布分化的很厉害 很有可能不是正态分布（橄榄形分布） 而是两头高中间低的哑铃型分布（但没有办法核实） 这样在住房问题上就形成了鲜明的差别 比如说上只角和下只角的差距非常大 但这两个市场又是完全不相关的

我本来是不太想定量的做收入结构分析了 因为要做这样的分析必须要借助比较专业的概率统计手段 这种东西会显得很不接地气 但不做这样的分析 定性描述收入结构确实很困难 因为大家都根据自己的圈子去判断收入水平 结果肯定是失真的 所以我还是用比较专业的概率统计手段试着做了一下 其实这个问题就算在专业的概率统计领域 也是一个不容易回答的问题 所以下面内容的阅读难度会比此前大一些 篇幅也会长一些 我尽量的不用专业词汇描述 如果没兴趣的朋友直接跳过去看结论吧 下面开始

首先 有一个概率上的很重要的概念叫做概率分布 它衡量不确定性事件出现不同结果的可能性大小 好比说一个不确定性事件有n个结果 那么概率分布就是衡量每一个结果出现的概率的集合 最简单的例子 抛一枚硬币出现正反面的概率分布 就是 正面概率=反面概率=50% 抛六面骰子的概率分布就是 一点概率=二点概率=···=六点概率=六分之一 但在我们现实生活中面对的很多不确定性事件的概率分布都是非常复杂的

比如说A股指数 每天它的涨幅或者跌幅服从什么概率分布？从-10%到+10%都有可能吧
考试成绩服从什么分布？从0到100都有可能吧
这样的不确定性事件在我们的日常生活中太多了 为了能够从最大程度上研究这种随机性事件 统计学家通过大量的研究分析 得出来了两个非常重要的统计学原理 列维-林德伯格中心极限定理和德莫佛-拉普拉斯中心极限定理 它们证明了大量的随机事件都服从一个分布：
正态分布
英文名称叫做Normal分布 可以理解为常态分布 正常分布 这种分布有一个特征：大量的样本分布在平均数周围 离平均数越远概率分布的值就越低 也就是我们经常说的 橄榄型分布 这种分布不仅是最常见的 也是最稳定的 或者说什么东西符合这个分布 那么它在很大程度上就是合理的 下面我把这个分布的图贴上来

我曾经做个一个小项目 就是把2000年之后A股所有交易日的涨跌幅度都统计出来 发现它明显的服从正态分布 并且均值就在-1%到+1%之间 集中了大量的样本点 另外有的活跃性很强的股票涨幅的均值在1%到3%之间 没有发现一只股票不服从正态分布的
再比如考试成绩 往往都是平均分上下的分值最多 分数越低或者越高的试卷就越少 这也是一个正态分布 选拔性质的考试就是要达到这样的效果才能有效的进行选拔

统计分布里面还有很多其他类型的分布函数 很多都是正态分布的变种 一个合理的社会 人民的收入结构 资产结构最稳定的就是服从正态分布 hexie国家都是这个样子 也就是我们常说的橄榄型社会

因为现在没有办法进行收入的大样本抽样统计 就算是统计了你也不能保证结果就是可信的 所以我在这里就给上海（北京 深圳 广州适用）的收入结构设定一个先验分布 假设它符合正态分布 另外以家庭为单位 还必须划分年龄结构进行统计估算

下面我把第一个年龄组的情况说一下 这个年龄区间设定为25岁至30岁 刚参加工作不久 很多年轻人都选择在这个年龄段结婚 但是如果是老牛吃嫩草一个大叔找了个小姑娘怎么办啊？首先毕竟这种情况是少数 其次这个年龄段特指男性的年龄段 就好比说一个40的大叔找了个25的小姑娘 那么这个家庭就算是40年龄段的 再比如一个老剩女35岁找了个25的小伙子 那这个家庭就算25至30年龄段的 现在男女平等 两边都持平了 基本不影响结论

这个年龄段的家庭年到手收入（包括公积金）的均值设定为12万 标准差按照经典估计等于均值的一半也就是6万 那么就可以画出这个年龄段的家庭年收入正态分布图 上图



可以看到 年均收入为12万 越往两边去就越小 我还估算了一下这个年龄段家庭年收入超过20万的概率是9.12% 不到10%的比例（收入20万是在上海买房的入门门槛了） 这个年龄段的朋友们 如果你的年收入到手超过10万 你就是收入最高的10%了 没有达到的朋友也再接再厉

补充一下哈 上面的收入分布还有小于零的情况 可以认为是啃老没工作的 或者创业失败欠了钱的 反正比例是很低的

下面是30-35的年龄段 这个年龄的朋友们有一定的工作经验了 收入也会明显上一个台阶 所有我设定这个阶段的家庭年收入均值为20万 标准差为10万（有不同意的朋友欢迎指出 可以进行修改 很方便） 上图



估算了一下这个年龄段家庭年收入超过30万的概率为16% 超过30万年收入就可以买稍微好一点的房子啦

未完待续

继续 下面我们来看看35-40岁年龄段的家庭收入分布 这个年龄参加工作已经10年以上 基本上成长为每个公司的中坚力量了 所以他们的收入水平进一步提高 这里设定家庭年均收入30万元 标准差15万 上图


其中家庭年收入超过40万的概率已经达到了26%

按照全球公认的合理房价收入比为6-8之间 年收入40万乘以6或者8等于240万至320万 这个价钱在目前的北上广深可以买到各方面都中等或中等偏上的房子了 所以个人认为在国内一线城市家庭年入40万是一个分水岭 达到或超过这个水平就步入了中产阶级

接下来是40-50岁的家庭收入结构 这个年龄或者走上了领导岗位 或者已经成为了技术骨干 收入还会再上一层楼 所以对这个年龄段我设定家庭年均收入为40万元 标准差为20万 他们的收入分布图


其中家庭年收入超过60万元的概率达到了15.9% 超过80万元的概率为2.3% 呵呵 家庭年收入超过80万元可以算打工一族里面的土豪阶层了 这个阶层占比最高的就是40-50岁这个年龄段的家庭

最后 就是退休前的年龄段50-60岁 这部分人中要么少部分进入公司高管层 要么就退居二线了 所以整体上的收入较40-50这个年龄段略有下降 我这里假设收入均值为35万元 标准差为18万 直接上图

可以看到 这一年龄段的家庭年收入超过60万元的比重是8.2% 超过80万元的比重是0.6% 比重较之上一个年龄段明显下降了
好 到此为止我就算是把不同年龄段的家庭收入分布写完了 个人收入水平在同龄人中处于什么位置也可以参照这个看

下面还有一个更加恼火的问题：上海的人口结构比例 如果不知道这个那么我上面的分析就没法运用了 好在2011年上海进行了一次人口普查 为我们提供了一个非常有意义的参考体系 使得这个分析可以继续 这个普查结果是截止2011年底 上海常住人口为2300多万 其中15-29岁人口占比27.7% 30-44岁人口占比26.2 45-59岁人口占比23.3%
根据这个统计结果 现在是2014年初 我假设当前上海常住人口为2400万人 15-59岁的人口比例结构按照2011年的水平

2011年的上海人口普查还是很详细的 2000年至2011年上海常住人口平均每年增加63万人 当时统计的是2300万人 现在过去了两年 常住人口应该在2400万稍多一点 就按照2400万人计量

还有一个很重要的信息 在2011年的2300万人中 组成家庭的人有2060万人 占比89.5% 平均每个家庭人数是2.5人
常住人口中户籍人口占比60% 非户籍人口占比40% 另外还有根据不同年龄段统计出来的人口比例结构 我把它画到了一张图上 与大家分享



有一个很重要的信息：就是上海15岁以下人口比例仅有7.7% 这个明显是太低了 如果没有年轻人口持续流入这将不利于保持一个城市的发展活力 这说明了每年上海有大量的15-40岁的外地人进入上海成为常住人口 而他们往往没有子女或者子女没有一起来沪 所以才把15岁以下的人口比例给拉低

未完待续

这个问题写的有点像论文了 居然用到了从来没用过的修匀数学和人口模型 又不接地气了
等我把这个问题写完之后 决定写一些接地气的问题 比如说住房贷款怎么样合算啊 普通人如何配置资产啊 现在和未来哪些行业发展前景好啊一类的问题

周末出去玩了 明天早上继续更新

继续 前面的分析忘记了描述60岁以上家庭的收入结构了 这个也是不能忽略的 因为上海60岁以上老年人的人口比重为15.1% 按照2400万人计算就是362万人 他们也有买房子的需求 不能忽略
个人的看法是 上海的常住老年人主要是户籍人口 这部分人主要是从国企 事业单位退休的 家庭年收入按照平均10万 标准差5万来估算 上图



可以看到 上海60岁以上的家庭年收入超过20万元的比重是2.3%
但不能忽视的是 这部分户籍老人大部分都是有房产的 他们的需求主要是置换需求 虽然退休之后的收入下降了 但他们的购买力仍然是存在的

接下来 把不同年龄段家庭的收入分布和不同年龄段的家庭数占比两个指标进行迭加和修匀 就可以得到按照家庭划分的整个上海的收入分布图 下图是按照2400万常住人口 89.4%的人口已经组成家庭 每个家庭2.5人的数据绘制的家庭结构分布图

这里有个两个假设：
第一 10.6%的单身人口全部集中在25-35岁之间 其中25-30岁的占三分之二 31-35岁的占三分之一 25岁以下未婚人口不按单身人口计算 而将他们计入已婚家庭中
第二 由于是以家庭收入为基础的收入分布核算 所以我在统计收入分布时将10.6%的单身人口排除在外了 况且上海也有没结婚不让买房子的规定

今天一定把上海购买力的问题写完 继续
按照当前上海2400万人 平均每个家庭2.5人 家庭数目为858万个 剩余单身人数为254万人 接下来就把最终得出的上海家庭收入分布图贴出来 前面的那些东西都是推导过程 现在上结果



可以看到这个最终分布有点类似于概率统计中的F分布 但更加不规则 有以下几个关键的问题
第一 上海家庭收入（到手收入 包括公积金）的均值为13.5万元/年
第二 这条收入分布曲线有一小部分小于零 可以认为是年轻人啃老或者暂时失业且有外债的家庭 占比仅有2.3%
第三 这条收入分布曲线的右侧末端有点偏低 意思就是对高收入家庭数量的估计可能不足 按照这条分布曲线求得年收入超过80万元的家庭比重为0.68% 折合5.85万个家庭 这个结果其实还算合理 但求得的收入超过100万的家庭比重仅为0.04% 折合3140个家庭 这个数量就显得少了 但高收入家庭和普通商品住宅市场的关系不大