再上一张表

从这张表中有以下几个结论
第一 上海家庭收入超过20万元的比例为56.3% 折合483万个家庭 年入20万可以算作是上海买房的入门门槛了
第二 年收入超过30万元的比例为39.1% 折合336万个家庭
第三 年收入超过40万元的比例为24.2% 折合208万个家庭 40万的年收入乘以6-8倍的合理房价收入比就是240-320万元 这个价钱可以在上海买到各方面都中等的房子了 个人认为年入40万是上海中产阶层的分水岭 也就是说按照这个标准上海家庭中的24.2%是中产及中产以上家庭
第四 如果把年收入超过60万元的家庭作为富裕家庭 那么这个比率是5.8% 折合50万个家庭 他们的购买力进一步增强
第五 上海家庭年收入最高10%的分水岭是53万元/年 超过这个水平的家庭就好好享受生活吧

最后再把上海的收入结构和近五年上海商品房的销售量对比一下 这里假设一套商品房的建筑面积是100平米 上图

可以看到 2013年上海商品住宅的总销售量（现房+期房）约21万套 2009-2013年五年累计销售量为98万套

我们和上海的收入结构对照一下：
第一 年收入超过40万元的家庭占比24.2% 折合208万个 过去5年累计商品住宅销量98万套 两者比值大约是2:1
第二 年收入超过60万元的家庭占比5.8% 折合50万个 和98万套相比是1:2

个人认为：
第一 目前年收入超过40万元的家庭仍有相当数量没有在过去五年中买入房产 所以上海商品住宅的数量泡沫肯定是不存在的
第二 但富裕家庭数量相对于过去五年新增商品住宅量有一点小了
第三 总体而言未来上海房价下跌的可能性非常小（因为数量不足） 但未来几年大幅上涨也困难 因为消费能力恐怕难以支撑了 除非放开限购
第四 2014年的涨幅会维持在20%以内 再往后有可能随着经济增速走了 这个结论我在前面早已做出

@千古龙飞地long 701楼 2014-01-20 23:37:00
@superyl2007 696楼 2014-01-20 16:55:10
再上一张表


从这张表中有以下几个结论
第一 上海家庭收入超过20万元的比例为56.3% 折合483万个家庭 年入20万可以算作是上海买房的入门门槛了
第二 年收入超过30万元的比例为39.1% 折合336万个家庭
第三 年收入超过40万元的比例为24.2% 折合208万个家庭 40万的年收入乘以6-8倍的合理房价收入比就是240-320万元 这个价钱可以在上海买到各方面都中等的房子了......
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一个比较严重的问题是 各个年龄阶段的家庭年收入均值 都是楼主自己假定的 没有实际的数据支撑 那么得出的结论就不是符不符合实际情况的问题 而是和实际情况的偏差到底有多大的问题了
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呵呵 这也是没办法的办法 这个问题最好能用贝叶斯统计方法来解决 先给一个先验分布 然后再根据抽样观察结果对先验分布进行假设检验和参数修正 但现在没法对收入水平进行抽样调查哈 就算是调查了咱们也不敢相信吧

2012年好像统计出来上海在职人员平均可支配收入在5万上下 两口子就是10万 我得出的家庭收入中位数是13.5万左右 和这个结果差的不远了 但是真相究竟是什么咱们恐怕永远也没法知道 对于这样的问题咱们就把它交给概率吧

这个问题的分析告一段落

对于房价问题的数据分析基本写完了 现在马上过年了 每年的11月到次年的春节 是绝大部分行业的开工淡季 房地产行业也是一样 这个季节有一些开发商会试探性的推出一些新房试探市场 为年后做准备 所以这个时候的成交量一定会下降

建议有买房需求的朋友现在可以了解熟悉市场 但不建议出手 因为可选的房源不多 想卖房的朋友也可能等到年后吧 成交量大了以后更容易卖得起价钱 都等春节后吧

春节假期正式过完了 祝大家新的一年万事如意 身体健康 生活快乐 接下来祝马上有钱 马上有房

话说春节过后半个月 就到了房地产行业的传统旺季了 银四嘛 这个时候房地产行业怎么运行 基本上决定了全年情况 大家一起看看这个帖子的预测能否实现吧

@无尽的华尔兹y 735楼 2014-02-10 15:58:00
涨势以开始。就是不知道是好事还是坏事。
新房和次新房涨势10% ， 近月消息
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你说的是哪里？确定的消息吗？

最近我发了一个新帖子，和大家聊聊中国经济与投资机会，欢迎大家过去交流交流，地址是
http://bbs.tianya.cn/post-develop-1496364-1.shtml

一些朋友质疑的有道理，这个帖子一开始确实说的太罗嗦了，写的很多东西过于抽象；但我在一开篇也说了，这个帖子主要是和财经类从业者分享探讨的，是小众的东西，其他朋友如果感兴趣，要具备经管、理工专业本科以上学历才能够理解里面的很多内容。总结一下，这个帖子的核心论点是：

“经济研究和预测都是不确定性问题，研究不确定性问题需要从现象和逻辑两个方面入手，并且要做到现象和逻辑的统一，才能将结论失真的可能性降到最低”。
房价研究的现象是什么？是货币投放量、供给与需求、价格与成交量走势等等指标；
房价研究的逻辑是什么？经济学的分析框架以及概率统计学。当然这个逻辑框架是有缺陷的，帖子里面都已经反复的说明了，并且指出了如何最大程度的避免这种缺陷对结论的影响。
现在很多对房价的研究要么只有现象没有逻辑，典型的就是说今天哪个地方的房价又涨了，明天哪个地方的房子卖不出去了，然后就得出房价要涨或者跌的结论。要么就是只有逻辑没有现象，要么就是两者不统一，或者干脆两者都没有，只是一顿阴谋论和煽情。

至于“大道至简”和很多朋友说的“真传一句话，家传万卷书”的道理，我都很明白，比如牛顿定律的核心就是“F=ma”，爱因斯坦狭义相对论最著名的公式是“E=MC2”，都是很简洁的结论，但大家不要忘记了，论证这些简洁结论的过程是非常复杂的，直接给你看简洁的结论，你肯定觉得云里雾里吧？这里也一样，我要是直接说结论肯定有朋友说我在故弄玄虚了。为什么要用举一些自然科学的例子，因为现代经济学是科学化的经济学，很多道理是一样的，并且这些例子都能说明“现象与逻辑”这两个事物的对立统一关系。

再重复一下我对房价的主要预测结论：
第一、2014年一线城市（北上广）和部分二线城市房价继续上涨，但涨幅较2013年收窄；
第二、并不长期看多这类城市的房价，而仅认为这类城市未来相当长的一段时间内高房价问题（从房价收入比角度）不可解，主要原因是快速城市化和这类城市强大的对资本、人力、科技等资源的聚集效应。
第三、2014年及以后，国内不同区域商品房市场走势将逐步开始分化。

@五国十二城 752楼 2014-02-25 19:44:00
@superyl2007 ，之前回过你另一个帖子，对你ID有印象。精算师也不代表就能看准大趋势，精算师不是占卜师，你占有的资料未必全面有效，我姐夫前几年就考出了CFA，但他也踏空了好多年，我都觉得很奇怪，他的老板很欣赏他，说工作表现出色，可是这么一个明白人，却踏空十来年。以至于他的中学到博士各阶段同学出了很多千万甚至上亿身家的，我姐夫还是百万级。其实我就是觉得，你做这种算不准的研究，比较浪费精力，反正算来算去，得出的还是泛泛的结论。
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兄弟，权当是一个思维运动吧，前段时间工作很清闲，所以写了这个帖子。也没有花什么精力，都是日常工作学习中的一些想法而已，网络刚好为大家提供了一个探讨问题的平台，另外这个帖子也没有做什么复杂的运算，主要还是定性的探讨一些经济问题，想和金融业同行们交流交流。

至于一些证书，那都是学生时代考下来的，为了提高就业时的竞争力，工作之后大家不会太在意你有什么证书和学历，还是要看工作绩效；但理论积累能够帮你找到一个解决问题的方法，意义还是很大的。

@我是lishao 757楼 2014-02-26 13:39:00
楼主是哪个房地产公司的开发商？
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我可不是开发商，不要搞错了

@我是lishao 759楼 2014-02-26 17:07:00
太王婆娘。
我给楼主推存几本书选修
权力经济学 地方财政学 中国人的从众学（一窝蜂学） 儒学愚弄学（政治委员学） 盲目崇拜学
吃饭财产学 GDP学 官本位学 忽悠学同儒学 发展硬道理学 环境污染学
一夜暴富学 天上掉馅饼学。
当时，我们的经济学老师的学问让多少小女生顶礼魔拜啊！他是上下五千年，纵横驰八千里全知。有一个男生轻轻地问教授：“老师，我买哪只股票好？” 师说“股票的不确定因素太多了。” 男生：老师，经济学就是学学而已？ 无语。
我们上下几十年，纵横八千里，处处房地产。射精频率太高。


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多谢推荐，还请您给个书目或者网络链接，我一定好好研读，之后再向兄台讨教，如何？

@千古龙飞地long 762楼 2014-03-02 00:05:00
楼主之前提供的五次方程如果真的得以验证房价的走势 那就是太神奇了 今年三月见顶 然后开始下跌。。。OMG 好像现实情况到目前为止是这样子发展的。。。


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中国传统的道家文化还是值得学习一下的，但那种走势出现的可能性不大，因为到三月份还没有出现一线城市开始暴跌的迹象。

@泰伯句吴 786楼 2014-05-18 13:19:24
同龄人。认同楼主的思维方式，以及大部分分析。
主要分歧在市场需求的模型选择上，考虑到基尼系数，我认为橄榄形的模型是不适用的，锤形的可能性更大。这个模型更符合现实参照：
1、大多数工薪阶层需要借贷才能购房。
2、在已购房人群中，一个家庭多套房现象相当普遍。
3、当银行贷款收紧，多个城市出现降价现象。
由于贫富差距导致的资源占有扭曲，传导为价格扭曲。实际市场需......
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好久没有发言了，最近关于房价崩盘的讨论又多了起来，房观又热闹了

这位朋友说的有道理，关于同年龄段人群收入符合正态分布的假设确实是一个问题，统计学上的处理方法是先进行经验分布拟合和参数估计，然后再进行抽样调查和假设检验，这里没有条件做假设检验了，但你说的锥形分布也是自己估计的吧？

确实有很大一部分高收入人群已经购入了房产，但要考虑改善需求和二套三套房的需求；实际上、关于收入结构、房产投资、有效需求等很多概念都是没有办法进行精确定量分析的，因为很难获得真实的数据，每一个个体从自己的角度出发，也很难统揽全局；这个时候，概率统计工具不失为一种合理的方法。

另外，前些天和一个北京的朋友聊天，他是有数套房产的人，反馈的消息是，四环以外很多房产的挂牌价已经下调了10%-20%不等；难道传说中的房价暴跌真的会成现实吗？我们拭目以待，但我个人觉得可能性不是很大，原因就在于快速城市化带来的聚集效应持续。