税费常识：交的明白，规避风险

房屋所有权转移：税费接踵而至
房屋所有权转移是指新建商品房，公房买卖，私房买卖，互换，离婚析产房屋，赠予、分割、合并房屋，继承、遗赠的房屋，司法协助，企业改制房屋，拍卖房屋，房屋投资入股，划拨的房屋，房改售房，房改房转移等。

税费、房屋维修金和交易手续费。当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才能发生法律效力。
以先签订合同后过户的方式转让房产，在合同期间当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。

房产税：“板子”打的是谁？
房产税是一种以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或是出租房屋所得的租金收入，作为计税的根本依据，向产权所有人征收的一种财产税，也就是向拥有房子的人征税，谁拥有的房子越多，谁向国家交的税也就越多。

房产税的征收，以打击投机为主，针对多套以上住房的炒房客和捂盘不售的开发商，而非针对普通百姓的普通住房，特别是第一套刚需住房和第二套改善性住房。

房屋赠与子女还要缴税吗？
对于买卖、赠与房屋而发生的房屋过户是需要缴税的。父母将自己的房屋过户给子女，属于赠予，所以要缴纳税款。

国家税务总局规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。在缴纳契税和印花税时，纳税人需提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》。税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖个人无偿赠与印章。在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。
在接受房屋赠予时，需到税务机关缴纳契税和印花税，但不涉及个人所得税和营业税等税种。

离婚后房产证更名，是否需要缴纳税费？
离婚后分得的房产，可以免税办理过户。只需凭离婚协议或法院判决书、离婚证和身份证就可以办理。协议离婚的办理过户，需双方到场，方能过户。
法院判决的可以单方申请，即可办理过户。费用只有产权的证本费，不牵涉到税费。

另外，以上所指免税为过户的契税、个税、营业税，印花税为产权登记时收取的，一般为5元。

住宅：个人所得税及营业税（不分房屋面积大小）
满5年唯一一套 0%个税
满五年不是唯一住房或满2年 1%个税
不满2年1%个税+5%营业税+0.35%城建税+0.15%教育附加费+0.1%地方教育附加税契税（90平米以下） 一套或两套 1%，三套及以上3%

90平米以上：一套1.5%，二套2%，三套及以上3%

住宅税费计算方式：契税+个税+营业（等）税+评估费+交易手续费+工本费（注：房改房另加土地出让金）

商铺：
开发区12.2%（营业税上差额） 计算方式：全额开发区2%个税+全额1.5%土地增值税+全额3%契税+全额0.15%印花税+差额5.6%营业税

老城区11.2%（均上全额税） 计算方式：老城区1%个税+1.5%土地增值税+3%契税+0.15%印花税+5.6%营业税

评估费：90平米以下（500-600元）
120-144平米以下（700-800元）
144平米以上或商铺评估价*2‰
交易手续费：房改房每平米*2元，商品房每平米*4元，商铺每平米*8元。房产证工本费：住宅80元，商业550元（时间：15个工作日）

土地证工本费：33元（45天）
土地出让金：计税价*5‰

商铺：
开发区12.2%（营业税上差额） 计算方式：全额开发区2%个税+全额1.5%土地增值税+全额3%契税+全额0.15%印花税+差额5.6%营业税

老城区11.2%（均上全额税） 计算方式：老城区1%个税+1.5%土地增值税+3%契税+0.15%印花税+5.6%营业税

评估费：90平米以下（500-600元）
120-144平米以下（700-800元）
144平米以上或商铺评估价*2‰
交易手续费：房改房每平米*2元，商品房每平米*4元，商铺每平米*8元。房产证工本费：住宅80元，商业550元（时间：15个工作日）

土地证工本费：33元（45天）
土地出让金：计税价*5‰

一、个人出让住房要缴纳下面这些税
征收项目 使用情况 计税标准及税率

增值税 个人销售自建自用住房 免征增值税

购买不足2年的住房对外销售 成交价*5%税率

购买2年（含）以上的普通住房对外销售 免征

购买2年（含）以上的非普通住房对外销售 北京、上海 、广州、

深圳（成交价-购房原值）*5%税率

其他地区免征

教育费附加 需要缴纳增值税的情况下 增值税税金的3%

地方教育费附加 需要缴纳增值税的情况下 增值税税金的2%

个人所得税 能提供房屋原值，或税务机关能 （成交价-购房原值-税金-合理费
用）*20%税率
核实房屋原值


无法提供房屋原值，或税务机关未能 按纳税人住房转让收入的一定
比例核定应纳个人所得税额
核实房屋原值

个人出售自用5年以上，并且是家庭 免征
唯一生活住房

土地增值税 销售住房 暂免征收

印花税 销售住房 暂免征收

政策依据：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）；
《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2008〕137号）；
《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）；
《中华人民共和国个人所得税法》​；
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》​（国税发〔2006〕108号）；

政策依据：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）；
《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2008〕137号）；
《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）；
《中华人民共和国个人所得税法》​；
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》​（国税发〔2006〕108号）；

我要问：
上表关于个人所得税应纳税所得额部分，允许扣减有关“合理费用”是什么意思？
答：根据《国家税务总局关于个人住房转让，所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）有关规定,合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

（1）支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
1.已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%。
2.商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

（2）支付的住房贷款利息。纳税人出售，以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明，据实扣除。
（3）​纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等凭有关部门出具的有效证明，据实扣除。

二、受让方要缴契税
受让方
契税
地区 面积 家庭首套 家庭二套 家庭其他套
北京、上海、 ≤90平方 计税价格*1%税率 计税价格*3%税率 计税价格*3%税率
广州、深圳 >90平方 计税价格*1.5%税率 计税价格*3%税率 计税价格*3%税率

其他地区 ≤90平方 计税价格*1%税率 计税价格*1%税率 计税价格*4%税率
>90平方 计税价格*1.5%税率 计税价格*2%税率 计税价格*4%税率

政策依据：
《财政部国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号）
我要问：
1.如果我买的房是家里的唯一住房，有啥优惠？答：根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税 优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2.我这套房的评估价格与合同价格不同，到底哪个才是计税价格呢？
答：根据《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）规定：申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。