回复第118楼，@房奴二十年

回复第56楼， @房奴二十年
我老婆就是搞数量经济学的博士 在我家投资来看 她完败于我 每次都是拿出各种公式变量来证明我的投资不合理 认为我过于激进或鲁莽 其实我的思路很简单 商铺两处 每次都是研究完某行开设网点布局的规划 然后去找处合适的商铺交首付后贷款买下 然后签订长期租赁合同并明确约定 即便就市提价 租赁金额也会少于周边5%-10%，某行没有理由会认为我占了公家便宜 对我来说 获得了稳定的还款来源 双赢
我没否定你的观点 只是觉得这种分析实在没太大意义 毕竟是在一个管制国家 只能顺势而为 保值增值或盈利 仅此而已
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@superyl2007 56楼 2014-01-03 12:05:28
女人是天生的感性动物 理性领域不适合大部分女人 再说她有长期的实务经验吗 好的经济学者都是男性 你不能拿你老婆来...
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你说的这个观点我赞同 战略的判断比战术的制定要重要一些 难度也更大一些 战术更多的涉及到技术层面 战略就是要跳出战术看战术 要通观全局 元帅应该是战略家 而将军都是战术家 但是作为领导者的战略家 现实中就太少了

今天本来是要继续论述房价与地价 房价与供需之间的相关性关系的 但今天外出 不方便用电脑进行数形说明 所以这些明天再写吧 今天和大家讨论一下货币金融因素与房价的关系 因为这个领域是房价阴谋论者最喜欢做文章的地方 而且说的东西都很吸引眼球 大家看了云里雾里不知不觉中就被误导了 我在这里帮助大家以正视听

通货膨胀可以认为就是一种货币现象 物价飞涨的根本原因就是货币发行出了问题 但货币对房价的影响是怎么样的 个人认为它很难影响房价的方向 主要影响房价涨跌的幅度 影响幅度的大小已经做过弹性量化分析

我前面说过好几次 一线和部分二线房价高的主要矛盾是供需失衡的矛盾 货币因素是几个次要矛盾之一 从这点出发 就可以横扫绝大部分房价暴跌阴谋论的牛鬼蛇神了

这部分我想主要说清楚两个问题
第一 09年四万亿对房价的影响究竟大不大
第二 美联储量化宽松政策（QE）退出对中国房价究竟有何影响

回复第123楼，@抹杀的使徒

@superyl2007 120楼 2014-01-05 08:46:59
消费心理学中的很多概念 比如效用 偏好 这些东西逻辑上说的通 但实践上就是没有办法证伪的 所以实践作用就有限 整个心理学是否都存在类似的问题呢
玄学中医也是一样的 不仅无法证伪 它们的根基也是很模糊的 我也认为很多中药有用 也会去吃 但我们搞不清楚它的机理是什么 所以它不成体系 最多算一系列经验的总结吧
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你错了。偏好、效用等概念并不是心理学角度提出的，而恰恰是经济学的概念。效用应是边沁功利主义哲学里的概念，后来在边际革命，期望值理论发展为期望效用理论时被经济学拿来作为关键概念。心理学上并没有“偏好”、“效用”等等，最接近的概念也就是一个“主观价值”。

你扔掉那些消费心理学一类边缘学科的书，去看看科学心理学的研究吧。早期...
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说得好 有时间一定去看看
经济学中用偏好 效用等一系列概念其实是从理性人假设出发的 是非常主观的概念 我还是认为主观的东西是没有办法精确研究的 如果非要这么做 那么就会陷入机械决定论的泥潭 前面你也提到了华生提出的那一套机械论的说法

还有就是 从神经科学角度出发研究心理学真的是正确的方向吗 心理或者说是思维真的有可以捕捉到的物理过程吗 我还是怀疑的 这种研究方式是不是仍有机械决定论的意味在里面

在这个方面 我更倾向于不可知论 要是进一步探讨下去就要讨论这个世界是唯物的还是唯心的了 虽然咱们接受的都是唯物教育 但我更倾向于认为世界是唯心的 近些年真的出现了意识改变了物质运行状态的物理实验

回复第124楼，@房奴二十年

回复第118楼， @房奴二十年
回复第56楼， @房奴二十年
我老婆就是搞数量经济学的博士 在我家投资来看 她完败于我 每次都是拿出各种公式变量来证明我的投资不合理 认为我过于激进或鲁莽 其实我的思路很简单 商铺两处 每次都是研究完某行开设网点布局的规划 然后去找处合适的商铺交首付后贷款买下 然后签订长期租赁合同并明确约定 即便就市提价 租赁金额也会少于周边5%-10%，某行没有理由会认为我占了公家便宜 对我来说 获得了稳定的还款来源 双赢
我没否定你的观点 只是觉得这种分析实在没太大意义 毕竟是在一个管制国家 只能顺势而为 保值增值或盈利 仅此而已
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@superyl2007 56楼 2014-01-03 12:05:28
女人是天生的感性动物 理性领域不适合大部分女人 再说她有长期的实务经验吗 ...
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说得好 受教啦
次优选择也是博弈论中的纳什均衡 很多商业或者政治谈判的最终结果一定是系统的次优选择 因为它是最稳定的一种形态 这个都被纳什用纯数学方法证明了
欢迎继续关注

第一个问题 09年四万亿对房价的影响到底有多大 我的回答是大 非常大 但是大家对它的影响机制有些误解 本人澄清一些东西

首先 央行印钞四万亿这个说法不准确 为了保证一个经济体的金融秩序 必须要有一个独立的货币发行机构 也就是中央银行 中国的人民银行 美国的美联储 欧盟的欧洲央行就是这样的角色 当然也有一些特例 比如香港的货币发行机构就不止一个

咱们国家原来就一个银行 中国人民银行 它既发行货币又搞存贷款等经营 我们搞市场经济之后马上就剥离出来了工农中建等专门的商业银行 大家想想哈 如果一个机构既发行钱又经营钱 经营亏了我再去印 那一个经济体的金融秩序不就垮了

人民银行代表的是国家信用 所以它不敢随便的发行货币 货币发行政策要根据宏观经济运行情况而定 但确实有一种货币发行叫做财政性发行 为的是弥补财政赤字或者为了达到某种政策效果

09年的四万亿中属于央行财政性货币发行的仅有一万亿左右 其他主要是通过政策性贷款 国债发行 地方政府债等手段实施的 当然 它们对M2的影响是基本一致的

说这些 就是让大家明白 从央行印钞机的角度扯淡任何房价走势的论调都是不合理的 还有很多人都喜欢说房地产是什么货币吸水机之类的观点 都是不了解金融秩序的表现

其次 有的朋友可能不是很清楚 为什么要搞四万亿 只知道它可以刺激经济增长 但更具体的原因就不一定了解了 为了回答这个问题 美国有个菲尔普斯老爷爷 获得了07年的诺贝尔经济学奖 他给出了系统的回答

短期之内 通货膨胀可以刺激经济增长 原因是通货膨胀产生了财富效应 财富效应扭曲了生产者和消费者的行为 但长期内 企图通过超发货币刺激经济增长的政策无效 因为长期内人们调整了预期 使得财富效应逐步消失 最终仅会产生通胀

原话里面用的是就业率而不是经济增长 但它们之间是正相关关系 不影响结论 大家不要小看这个结论 菲尔普斯小伙子是在60年代提出的这个结论 而且还成功的预测了70年代西方国家出现的经济停滞物价飞涨的现象 经过了几十年的市场检验 小伙子都变成了老爷爷才拿的诺贝尔经济学奖

我想菲尔普斯老爷爷把四万亿的原因和最终的结果都讲的非常清楚了 咱们千万不要小看这帮洋人哈 诺贝尔奖评选委员会可不是吃素的

奇怪啊 怎么我一个小时前写的那一段没有了 是不是因为说了什么敏感词 知道了 我在重写一次 不提不好的事了 请版主手下留情

第三个问题 四万亿如何影响房价
09年四万亿出台 当年对房价尤其是一线城市房价的影响是非常大的 本人眼睁睁的看着北京房价不到一年时间翻了一番 08年底我刚参加工作 住在东北四环的望京地区 小区是望京西园四区 当时房价最低的时候这个小区甚至出现了9000多的房价 因为尚未限购 家里说帮我出个首付 但我认为还能跌就拒绝了 结果四万亿一出 到09年下半年这个小区就逼近两万了 现在估计要五万 当时要是下手了现在增值五倍 这多么爽啊

四万亿肯定通过各种渠道大量进入了房地产市场 要不然09年房价不可能涨得那么快 当然主要矛盾仍然是供给不足的矛盾 但四万亿绝对加速了房价上涨的进程 通过货币乘数效应 实际进入房市的资金量可能是四万亿的数倍

09年四万亿的推出确实保住了经济增长速度 但使得经济增长继续在低附加值产业结构下进行 导致近些年钢铁 水泥 重化工 电解铝等产业的产能过剩幅度进一步扩大 也确实失去了一个产业结构调整升级的时机 因为结构调整一定会伴随着增长放缓 失业率升高等问题 这是中国难以承受的

版主同志 这样写总可以了吧

接下来 说第二个金融因素影响房价的大问题 美联储退出量化宽松政策(下面直接用QE表示 就是量化宽松两个单词的首字母缩写)对中国房价会产生多大的影响

因为涉及到了国际金融领域的问题 所以论证这个问题的难度要大很多了 篇幅估计也要长一些 而且本人虽混迹于金融圈数年 但几乎没有接触过国际金融实务 最多就是分析个汇率而已 所以不保证以下说的完全正确 但也估计不会差很远

最近貌似这个事情很火 很多人都说它能降房价 但我要给在观望的朋友们提醒一下 不要寄太大的希望 退出QE对中国房地产市场的影响很有限 这就算是一开始我就把观点摆出来了 至于原因 且听我慢慢道来

回复第134楼，@呼啸山野

不明觉厉
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这位朋友 前面的东西别看了 直接从货币发行影响房价那里开始看

这个体系一直维持到1973年 美联储说美元要和黄金脱钩了 你们手里拿的美元不能找我兑换黄金了 这是不是挺无赖的 确实无赖 宣布脱钩之后美元兑黄金马上开始大幅度贬值 一些拿美元做储备的国家吃了大亏了 2012年曾经达到了近2000美元兑一盎司黄金 当然现在跌到1000美元了 但当时可是36美元啊

当然美联储也给它的耍赖找了一个冠冕堂皇的借口 世界经济增长速度太快 而黄金开采速度明显跟不上 长期下去会严重通货紧缩并影响全球经济正常发展 所以必须脱离金本位制度 大家觉得这个借口如何 是不是还是很有道理的

脱钩之后 美元发行是不是没有约束了 只能说约束少了很多 但还是有的 这个约束就是国家信用 另外就是全美经济健康发展的保障 美国人不会拿这两个事情开玩笑的 如果滥发美元导致物价飞涨 光是选民就把政府赶下台了 给大家爆个料 千万别给删了 我听说朝鲜一直在印刷美元纸币 然后通过洗黑钱的方式进入流通 他们在动用国家印钞厂做这样的事情 这样的国家还有任何信用可言吗

每当我听到有的人说美国要通过货币战争搞垮中国经济或者中国房价就想笑 美国的那些金融寡头们真的愿意伤敌一千自损八百吗？你也太看得起自己了吧？你是不是有迫害妄想症啊？

说了这么多 就是为了回答第一个问题 未来美元的走势一定会在一个合理的区间内波动 因为美联储绝对不会毫无节制的滥发货币 试想全球哪个大型经济体会滥发货币？更何况是老美这样的老油条

第二个问题 QE退出后 人民币兑美元会大幅度贬值吗？ 会引发资本大幅度外逃吗？并引发国内资产价格大幅度下跌吗？答案是不会

QE的本质是每个月向市场注入数百亿美元的流动性 最主要目的是降低美国的失业率和保持一定的经济增速 而不是像牛刀之流说的迫害中国 帮中国降低房价 因为美联储 不是白求恩一样的国际主义战士 现在已经开始逐步缩减每个月释放的流动性规模了 可以认为QE正在逐步的退出

其实市场预期QE退出已经快两年了 市场也把这个问题逐步消化了 上个月美联储开始削减QE规模 美元指数的变化就不大

未完待续

明天要讨论地价与房价的计量关系 还会继续讨论QE与中国房价的问题 今天睡觉了

回复第139楼，@faku2011

在中国，住宅应该是投资品吗？若应该是投资品，就不应该限购，不限购我有钱就是要大量屯房卖高价；同样，饮用水应该是投资品吗？若是，就不应该限价，不限价我有钱就是要垄断水厂卖高价；同样，电、煤、盐等资源类物品，应该是投资品吗？为什么要限价啊？多简单的道理啊！TMD。
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这位朋友 我来解释一下市场经济下 为什么调控房价是可以的 而直接对房价进行限制是不行的

第一 要理解一个产业链的问题 商品房虽然有投资属性 但是也有消费品属性 并且它处于产业链的末端 它的上游包括建材 钢铁 住宅用地等等 一旦对商品房限价 那你说住宅用地要不要限价 政府会答应吗 钢铁水泥等产品要不要限价？更上游的焦炭铁矿石要不要限价 是完全有道理要求限价的吧

第二 市场通过均衡价格调节 可以使得生产资料达到最佳的配置状态 一旦对商品房限价 开发商觉得无利可图 他可以选择少生产 这样供给不足矛盾会被放大 虽然价格低了但是没有关系的普通人更加难以获得住房了 如果政府再出台要求开发商每年完成多少产量的指标 那咱们还不如直接回去搞福利分房算了 政府定价定量的调控就是计划经济了 他使得生产要素长期的向低效率的领域倾斜

第三 对商品房应该调控 但如果直接限价会产生一个很不好的表率作用 很多行业都可以说它的利润率低要求政府对他的上游产品进行价格控制 比如说电厂要求政府限制煤炭价格 铝厂要求政府限制电价 这个时候政府要不要同意呢

回复第141楼，@猪唠唠爱小白兔

@superyl2007 138楼 2014-01-05 23:16:46
明天要讨论地价与房价的计量关系 还会继续讨论QE与中国房价的问题 今天睡觉了
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楼主， 有消息称国土部将在2014年6月底前出台《不动产登记条例》，除了QE退出，估计这个对房市的影响也比较大吧，能不能分析一下？ 假如出台不动产登记条例，会有多大比例的二手房进入市场，在限购条件下能否消化？会不会在2014年6月以后出现房价下挫走势？ 谢谢
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这个问题本不是这个帖子里面要讨论的 但它确实会对未来的房价有影响 这里既然给大家展示如何预测房价 那这个问题就不能回避 在今天稍晚一些的时候 我会谈谈自己的看法 先把今天计划说的内容说完

先透露一点基本观点和大家分享一下 质变和量变是个哲学命题 一般而言质变要发生必须有一个量变的先兆过程 为什么我说任何预测一两年之内一线房价要崩盘的说法都是扯淡？因为我们当前实在看不到任何征兆 但这一天到来之前你还真的无法证伪它 因为确实有可能 但这些可能是建立在战争 地震 大规模瘟疫等非常罕见的突发事件基础上的

所以说 寄希望于任何理性的政策出台能够狂降房价都是不现实的 因为中国政府越来越成熟了

继续昨天的第二个问题 美国退出QE接下来人民币会怎么走？退出QE确实会促进美元升值 因为释放的美元少了嘛 但对这个因素市场早有预期 也消化的差不错了 未来就算美元大幅度升值的原因也不会是QE退出

另外 现在金融圈里还有一个看法 就是美国经济相对于其他发达经济体可能会强复苏 会吸引海外的美元流回美国 因为资本看好美国未来经济增长 也会促使美元指数走强

但会导致资本会从中国大幅度撤出吗？我的回答是基本不会 就算出现了这个情况 它的原因也绝对不会是某些阴谋论扯淡的QE退出 不会的主要原因是中国经济的增速在全球范围内还是非常高的 资本在这样的经济体中投资能够获得更好的回报

那么什么情况下才会出现资本从中国大幅度外逃呢？中国经济出现严重的衰退 或者政局动荡 资本对中国未来的前景普遍看衰 这种情况下才会出现资本外逃 注意这个才是人民币大幅度贬值的因 而人民币相对美元大幅度贬值是果 很多人都把因果搞反了 说什么美元升值导致人民币大幅度贬值 再引起资本从中国外逃 牛刀大师就是这么说的 实在是缺乏金融常识

大家现在想一下 中国出现了经济严重衰退的迹象了吗？

先上今天的正菜 房价与地价的关系
以下是2010年以来一线城市土地拍卖均价和溢价率 上图




第一 这个图是根据一线城市的数据绘制的 因为土地是拍卖的 所以地产商认为市场前景好 有利可图的时候 出价就会高 溢价率也会相应的高 反之则低

第二 根据上图 一线城市成交土地楼面均价大约在2012年的年初 达到了阶段性的谷底 谷底值为973元/平米 土地溢价率为0.8%

第三 2012年以来至今 一线城市成交土地楼面均价开始回暖并持续走高 土地溢价率也呈现出了相应的趋势 说明土地市场回暖了

第四 现在能得到的最新一期的数据是2013年11月 一线城市成交土地楼面均价是8264元/平米 溢价率28.9% 成交土地楼面均价创下了自2010年1月份以来的新高

有时间了 继续写 发现没什么人上来讨论哈 看来还是太学术化太小众啦

我们肯定可以明确一个问题 地价和房价肯定是正相关的 地价高房价就高 下面我把一线城市的住宅用地拍卖价格走势和一线城市商品住宅价格走势放在一张图上 对比一下他们之间的相关趋势 上图



可以看到 这两个指标的走势可是高度相关的吧 这肯定复合现实逻辑 所以说这个统计结果没有欺骗我们 但仅仅这样还是不够的 我们要把他们之间的数量关系通过统计手段提取出来

第一 地价的振幅明显大于房价 42个月内 地价几乎上涨了10倍 但对应的房价的涨幅不到50% 说明土地市场的波动更大 投资风险要高很多

第二 建议大家认真的看看这个结论 它显示出计量经济学在经济预测中的威力

相对于地价走势 房价走势其实是有所滞后的 我们能否认为地价波动可以预测房地产市场的价格走势？或者能不能通过跟踪土地价格走势来判断房价走势 我给出的回答是 95%的情况下可以这么认为

计量经济学中有一种专门分析几组变量间因果联系的方法 叫做格兰杰因果关系检验法 我把一线城市的房价和地价两个指标用这种方法检验了一下 统计学上的显著性非常明显 不仅显示地价波动就是房价波动的原因 而且给出了房价滞后周期：3至5个月的概率最大 也就是说地价呈现出一定趋势波动3至5个月的时候 房价就开始同向波动

我可以说这个检验结果对投资机构有非常重要的指导意义 因为可以通过地价波动预测房价 就是一个先验性指标哈 但是要注意 一定是至少3个月以上的同向波动才可以
大家观察一下上面的图 2012年四季度至2013年一季度是地价涨幅最大的时候 刚好间隔3个月之后 一线的房价开始暴涨了 往前看也是一样 2011年二季度地价下跌了 2011年四季度至2012年一季度房价就出现了小幅回落 甚至我可以预测一下2014年上半年的一线房价走势：涨幅回落 因为2013年第三 第四季度地价涨幅明显放缓

还是要说明 以上的统计结论符合三个基本原则
第一 结果是理性的 不会有朋友认为它不靠谱
第二 结果是符合逻辑的 符合大部分人的感性认知 统计手段把感性认知精确化了 并使得它对指导实践产生了实质性意义
第三 结果要成立必须符合一定的条件 就是其他影响房价的因素没有发生重大变化

我们还可以计算一下房价对地价变化的弹性 图表我就不上了 直接说结论 地价对房价的弹性是15% 即地价每波动10% 房价波动1.5% 房价波动幅度明显小于地价

回复第149楼，@泉畔人家

楼主写的东西很好，很有启发性，开眼界了。

这里歪楼扯一些逻辑基础的问题。像关于中医，实际上现在中国人对这些东西的认识是有些精神分裂的。中医的根本问题是岐黄是不是真实存在过的人，如果岐伯和轩辕黄帝是真实的，当初在人类进入文明门槛的时刻对现代人数万年来各种自觉不自觉医学摸索的一次大总结。而现在中国的专家，首先认定岐黄都是传说，是不可能存在的。或者说，是神话加工过的，那么中医的基础就不稳固了。而问题是，专家们知道什么那？无非某些西方人，比如斯塔因，赫定挖了些地方，然后郭沫若那样的大专家就跟着人家的圣经转了。

实际岐黄时代确立的基本逻辑路径和分析方法是没问题的。就像分析房价问题，几种理论是内经，而大量具体现实，具体现象时外经。从黄帝时代开始，就分了内经和外经。内经是类似牛顿三定律一类的宏观理论，所有的具体实践都能通过宏观理论来解释和分析。但只有内经还是不行的，理论物理学的再...
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你好 这个其实不能算歪楼吧 因为这个帖子里面涉及了大量对方法论本身的质疑 其实这个帖子探讨的核心问题是现代经济数学乃至经济学在实践的时候有哪些缺陷 如何最大程度的避免这些缺陷造成的错误

关于你对中医的一些看法 我部分同意 中医的东西太模糊了 很多基础性的东西没法证伪 没法证伪并不是说它很正确 因为它没有提供可以证伪的方法 比如它说有经络存在 现代科学就找不到证据 它给的解释又是一套玄学的东西 这就无法证伪了 还有它说有偏性 究竟是什么 是阴阳吗 那阴阳又是什么 这样无法证伪的东西太多了 但科学性的东西很好证伪 比如它说F=ma 你只要发现一个例子不是这样就证伪了 后来不也出现相对论了

另外 我不同意马克思那一套东西 因为它是人为设计出来的 这本身就不符合客观规律 合理的制度都是自然演化出来的 这就是道家无为而治的思想 至于他对社会制度的划分逻辑也很奇怪 资本主义是从经济制度上界定的 封建主义是从政治制度上界定的 奴隶社会又是经济制度上界定的 如果是一个合理的理论体系 一个体系应该只有一个划分标准吧

还有 个人不认为真的存在什么资本主义 社会主义 共产主义制度 市场经济本质上就是人力 资本 科技 土地等生产要素的自由配置以达到最佳效率的制度 没有特别突出资本或是任何一个要素 人力也同样重要 所以劳动价值论真的是合理的吗

回复第151楼，@Wotsonj

@superyl2007 143楼 2014-01-06 11:17:47
继续昨天的第二个问题 美国退出QE接下来人民币会怎么走？退出QE确实会促进美元升值 因为释放的美元少了嘛 但对这个因素市场早有预期 也消化的差不错了 未来就算美元大幅度升值的原因也不会是QE退出
另外 现在金融圈里还有一个看法 就是美国经济相对于其他发达经济体可能会强复苏 会吸引海外的美元流回美国 因为资本看好美国未来经济增长 也会促使美元指数走强
但会导致资本会从中国大幅度撤出吗？我的回答是基本不......
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还有 虽然中国人比较偏爱房产土地 但是房地产严格意义上说 就是一个金融产品 需要资金的推动 偏爱只是起了推波助澜的作用 这点楼主大哥也做出了货币发行M2的统计 其跟房价的关系是非常紧密的 走势相似度挺高 正是08年...
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这位朋友你好 我反复强调了 当前一线和部分二线城市决定房价的主要矛盾是供给相对不足的矛盾 货币因素是次要矛盾 千万不要搞反了

另外 我真心的提醒你 千万不要被你给的那个帖子误导了 那个人就是一个跳大神的 我写这个帖子的目的之一就是批判他 说实话我看他的那个东西都嫌侮辱了我的眼睛 可能您没有系统的学习过经济学 一些基本概念不是很了解 建议你看看曼昆的经济学原理 开阔一下思路